* достаточность
собственного капитала банка
(в Германии - минимум 60 млн. марок)
* надежность
источников образования уставного капитала;
* наличие обоснованного
и детализированного бизнес-плана;
* достаточная
квалификация руководящего состава
банка и др.;
2. Принцип покрытия.
Сумма выпущенных ипотечным кредитным
институтом в обращение закладных
листов не должна превышать общей суммы
выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных
залогом недвижимого имущества.
Регистр покрытия.
Все активы, которые служат покрытием
закладных листов, должны быть
внесены в специальный регистр,
в котором указывают характеристики
заложенного объекта, номинальную сумму
кредита, процентную ставку, взносы в погашение
основного долга, стоимость залога,
способ использования
объекта залога. Выделяются доходные
объекты, а также незавершенное
строительство и земельные участки
под застройку;
3. Преимущественное
право держателей закладных листов.
При банкротстве банка держатель
закладного листа имеет преимущественное
право на возмещение;
4. "Защитный
вал". Активы, пассивы и деятельность,
связанные с ипотечными кредитными
операциями и выпуском закладных
листов, должны быть строго обособлены
от иной деятельности банка;
5. Надзор. В мировой
банковской практике существует
строгий контроль за деятельностью
ипотечных кредитных институтов.
Контролируются: баланс; рентабельность
банка; наращивание собственного капитала;
соблюдение нормативов деятельности банков,
установленных в соответствие с банковским
законодательством (для ограничения уровня
риска); политика процентных ставок, внутренний
и внешний аудит. Регулируется также доля
собственных средств банка по отношению
к объему выпуска закладных листов (в Германии
сумма выпущенных в обращение закладных
листов не может превышать 60-кратного
размера собственного капитала для специализированных
ипотечных банков и 48-кратного - для универсальных).
При соблюдении
данных принципов система закладных
листов является достаточно надежной.
В Германии с момента принятия
в 1900 г. закона "Об ипотечных
банках" не было ни одного
случая их банкротства.
Закладные
листы выпускаются различного
номинала. Они могут быть либо на предъявителя,
либо именные. Процент выплаты дохода
по ценным бумагам практически соответствует
проценту по ипотечному кредиту с небольшой
разницей на покрытие расходов и получение
банковской прибыли.
Главная
роль в образовании ипотечных
фондов принадлежит ипотечному банку,
который сам выдает кредит и до конца работает
с ним, при этом всегда является непосредственным
обладателем кредита. Весь инвестиционный
процесс регулирует сам банк исходя лишь
из собственных интересов, а также финансовой
и экономической ситуации.
Кредит выдается
в основном на 10-15 лет. В настоящее
время для решения вопроса
увеличения сроков кредитования
применяется следующая инвестиционная
новация: финансовые средства
ипотечных и сберегательных банков
(или других кредитных учреждений)
объединяются по разным технологическим
схемам. По одной из них заемщик берет
одновременно как бы два кредита, которые
он гасит последовательно - кредит сберегательного
погашается в течение первых 12-14 лет, и
лишь затем кредит ипотечного банка. Аналогичная
инвестиционная технология объединяет
помимо сберегательных и ипотечных банков
также и другие финансовые учреждения.
Так, несколько кредитных и финансовых
институтов, в частности сберегательный,
стройсберкасса, ипотечный банк, страховая
компания и др., объединяются в одну инвестиционную
группу. Такая группа вырабатывает единую
технологию работы с клиентом, который
получает своего рода синдицированный
кредит (или комбинированный в различных
вариантах пакет кредитов) и все сопутствующие
услуги. В реальности в результате таких
объединений кредиторы могут осуществлять
кредитование: в более гибкой форме и более
качественно; происходит значительное
уменьшение процентной ставки, увеличение
ипотечной ссуды и увеличение сроков кредитования;
облегчается организационный процесс
и осуществление всех сопутствующих ипотечному
кредитованию операций, таких, как страхование,
оценка, регистрация и т.д.
Благодаря
классической схеме работы с
относительно простой организацией
сберегательных, ипотечных и эмиссионных
функций, а также высокой надежности ипотечные
банки такого типа широко распространены
во многих странах - Германии, Франции,
Испании, Израиле, странах Северной Европы
и др.
При нехватке
средств для выдачи ипотечных
кредитов кредитные институты
подключают к классической технологии
образования кредитных фондов внутренние
системы накопления части инвестиционного
капитала самим заемщиком (ссудно-сберегательная
модель - жилищное ипотечное кредитование
(рис.1.3)).
Гражданин,
желающий приобрести жилье, включается
во взаимодействие со специализированной
финансово-кредитной системой не в момент
приобретения жилья, а значительно раньше,
обычно за 2-10 лет до этого (при заключении
договора вкладчик получает право на предоставление
ссуды, в которой ему не может быть отказано).
Чаще всего это холостые молодые люди
или молодые семьи, живущие с родителями
или в арендуемых квартирах. Исходя из
своих возможностей, они вносят деньги
в специализированные банки или сберкассы
до накопления примерно 45% от стоимости
будущего жилья. После чего получают право
на получение на получение льготного кредита
для оплаты недостающей его части. Погашение
кредита длится 10-15 лет.
Благодаря
аккумулированию на первом этапе
значительных финансовых ресурсов
за счет целевых накопительных
вкладов у кредитных учреждений появляется
возможность использовать эти средства
для выдачи ссуд тем гражданам, которые
обратились в эту систему раньше и уже
вышли на второй этап получения кредитов.
Другими словами, данная модель ипотечного
кредитования значительно меньше связана
и зависима от функционирования вторичного
рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.
Одним из
достоинств ссудно-сберегательной
системы (системы стройсбережений)
является то, что используемые
в ее рамках уровни процентных
ставок, начисляемых банками на целевые
сбережения и ставок, выдаваемых в рамках
системы кредита, являются автономными
и не зависят от общего состояния кредитно-финансового
рынка. Основной характеристикой данной
системы является ее замкнутость, то есть
в качестве источника предоставления
кредита используются только те средства,
которые были накоплены вкладчиками-участниками.
В Германии
ипотечные кредиты в рамках
данной системы предоставляются при
следующих условиях: вкладчику необходимо
достигнуть минимального срока сбережений,
минимального размера сбережения, что
может составлять соответственно 18 месяцев
и от 30% до 50% общей суммы сбережений.
Судно-сберегательная
система имеет и свои недостатки: обязательность
периода накопления значительного объема
собственного капитала, низкие проценты
по накоплению и др. Для кредитных институтов
достаточно сложно сохранить финансовые
средства при единых установленных ставках
в сильно меняющихся экономических условиях.
Однако финансовый и правовой механизмы
работы ссудно-сберегательной системы
достаточно просты, и поэтому данная инвестиционная
модель легко вписывается практически
в любое правовое поле, а также свободно
адаптируется в имеющихся кредитных и
финансовых институциональных системах
за счет относительной самодостаточности
и экономической самостоятельности без
необходимости создания сложной инфраструктуры.
Именно поэтому ссудно-сберегательные
учреждения широко распространены во
всем мире.
1.3. 2. Американская
система ипотечного кредитования
Экономический
кризис 20-30-х годов, высокая инфляция,
нестабильность доходов населения,
неэффективная работа финансовых
институтов и многочисленные
банкротства требовали срочного
и жесткого вмешательства государства
для вывода страны из экономического тупика,
Великой депрессии, создания надежной
и эффективной финансовой системы, и в
частности новой системы жилищного финансирования.
В США
для решения этих задач, проведения
революционных преобразований в стране
был разработан новый курс Рузвельта,
одной из программ которого была организация
массовой доступности залогового кредитования.
Для этого государством были определены
следующие основные задачи:
* создание надежной
системы жилищного финансирования;
* поддержка
всех субъектов жилищного инвестирования,
гарантированная защита частных
накоплений;
* поиск постоянных
долгосрочных источников кредитных
ресурсов на эти цели.
Одним из
первых предреформенных шагов
было создание специального Управления
общественных работ, которое направляло
вырученные средства на строительство
льготного жилья для населения.
В 1932-1933 гг.
государством были созданы основные
базовые общегосударственные финансовые
и другие институты, связанные
с ипотечным жилищным кредитом, которые
стали официальными проводниками новой
кредитно-финансовой жилищной политики.
В 1932 г. была образована Федеральная банковская
система жилищного кредитования, основная
деятельность которой направлена на образование
источника ликвидных банковских средств.
В 1933 г. деятельность этой системы была
трансформирована - создана корпорация
кредитования домовладельцев (ККДВ), наделенная
правом рефинансирования просроченных
и сомнительных кредитов своими облигациями.
Таким образом, в течение 3 лет была погашена
задолженность на общую сумму 3093,4 млн.
долларов.
В 1934 г.
была образована Федеральная
жилищная администрация (ФЖА,
в настоящее время являющаяся
подразделением Министерства жилищного
и городского развития), которая
наделялась правительственными полномочиями
гарантирования и страхования ипотечных
кредитов частным кредитным институтам,
а также компетенцией и средствами для
выдачи новых кредитов и строительства
льготного субсидированного жилья. Федеральная
жилищная администрация в отличие от ККДВ,
оперировавшей с кредитами обанкротившихся
банков, начала работать уже с новыми ипотечными
кредитами.
В дальнейшем,
для непосредственного участия
государства в рыночных инвестиционных
процессах, проведения крупных
общегосударственных программ в области
жилья, были созданы специальные агентства
(Федеральная национальная ассоциация
ипотечного кредитования, Федеральная
корпорация жилищного ипотечного кредита).
Они были предназначены для выработки
и внедрения совершенно новой гарантированной
государством финансовой технологии (рис.
1.4.): приобретение стандартных ипотечных
кредитов и их пулов у банков и выпуск
на их базе ценных бумаг, а также организация
вторичного рынка кредитных долгов (ипотек),
где эти кредиты или ценные бумаги могли
бы свободно обращаться, бесконечно расширяя
инвестиционные рамки. Именно с организацией
таких агентств решалась важнейшая правительственная
задача - создание эффективной низкорисковой
ипотечной системы, являющейся главным
стержнем, стабилизирующем всю экономику.
Продажа
ипотечного кредита на вторичном
рынке может осуществляться в
нескольких формах. Во-первых, выданный
кредит может быть продан целиком
- это простая продажа индивидуального
кредита, так называемая продажа
целиком, или продажа инструмента
"целая ссуда". Во-вторых, может
быть продано право на долевое участие
в выданном кредите - продажа участия.
В-третьих, ипотечные кредиты могут быть
сгруппированы в пакеты, называемые пулами,
которые могут продаваться самостоятельно,
кроме того, на их основе могут быть выпущены
ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами
(процесс трансформации ипотечных кредитов
в ценные бумаги получил название секьюритизация).
Значение
как приобретения ипотечных кредитов
или пулов у первичных кредиторов,
так и секьюритизации ипотечных
долгов огромно. И именно за счет приобретения
у кредитных институтов ипотечных кредитов,
зачастую являющихся неликвидными активами,
и последующей продажи в