Возникновение и развитие института ипотеки

* кредит с  привязкой к доллару США предоставлялся на срок от одного до десяти лет при условии платежеспособности заемщика (на погашение кредита могло направляться не более 1/3 совокупного валового дохода семьи).

  Аналогичная  схема кредитования была предложена  гражданам Сбербанком России. Между банком и заемщиком заключался сберегательный жилищный контракт, в котором были определены условия и порядок накопления денежных средств, а также условия предоставления льготного жилищного кредита (по пониженной процентной ставке).

  Однако в  России первые попытки организации жилищного кредитования с использованием накопительных счетов не всегда оказывались удачными. Некоторые банки, использующие данную схему, разорились. (В середине 1997 г. у Ипотечного акционерного банка была отобрана лицензия). Банкротство явилось следствием нарушения замкнутости системы (средства, накапливаемые на специальных счетах, не могут использоваться иначе как на предоставление ипотечных кредитов в рамках данной системы.) Однако в условиях высокой галопирующей инфляции на начальном этапе своего функционирования данная система не может оставаться абсолютно независимой от финансовых рынков (замороженные средства могут быстро обесцениться). Возможно, если бы ипотечные банки в целях сохранения стоимости накапливаемых ресурсов вкладывали эти средства в операции с минимальными рисками, последствия не были бы столь серьезными. Некоторые банки не просто нарушали замкнутость системы стройсбережений, они за счет сберегаемых денежных средств вкладчиков проводили высокорискованные банковские операции (в частности, на рынке МБК), что, например, в большинстве западных странах специализированным ипотечным кредитным институтам законодательно запрещено. Кризис на рынке МБК ("черный вторник" октября 1994 г.), а также последовавшая за ним дестабилизация финансового рынка подорвали финансовое положение специализированных ипотечных банков.

  Неоправданно  рискованная политика ипотечных  институтов, осуществляемая в неблагоприятных  экономических условиях, была несовместима  с сохранением ими финансовой  устойчивости. Кроме того, ухудшению финансового состояния банков способствовали злоупотребления недобросовестных заемщиков, которые в условиях неразвитого законодательства часто оставались безнаказанными. В связи с этим значительное число банков, пытавшихся заниматься ипотечным кредитованием, или разорились, или были вынуждены изменить свою специализацию. Банкротства молодых ипотечных кредитных институтов отрицательно сказались на доверии населения к ипотечным операциям.

  В середине 90-х годов получили развитие разнообразные региональные программы ипотечного кредитования (с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов). В это время ведущие кредитные институты, действующие на ипотечном рынке, предлагали условия кредитования, представленные в табл.1.6.

  Большие  надежды на решение проблем  формирования кредитных ресурсов  для предоставления долгосрочных  ипотечных ссуд с середины 1996 года стали возлагаться на  Федеральное агентство по ипотечному  кредитованию (рис. 1.10.). 26 августа 1996 года было подписано постановление правительства РФ "Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" (по замыслу - аналог американских государственных агентств).

  Агентство  должно было стать контролируемой  государством структурой с широким  спектром функций:

* стандартизация  условий, процедур выдачи и  обслуживания ипотечных кредитов;

* рефинансирование  банков, выдающих ипотечные кредиты  (приобретение у коммерческих банков долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, соответствующих стандартам агентства);

* привлечение  частных инвестиций в сферу  ипотечного кредитования (выпуск  под гарантии государства ценных  бумаг, обеспеченных приобретенными  ипотечными кредитами);

 * техническая помощь и обучение банковских специалистов.

  Таблица  1.6.

 Условия предоставления  банками ипотечных кредитов

 

 Банк Ставка (% годовых) в долларах США Срок  Максимальный размер кредита  (% от оценочной стоимости недвижимости) Инкомбанк 23-28 1 год до 70 Ипотечный стандартбанк 20 до 5 лет до 70 МДМ-банк 35-55 до 5 лет до 70 Нефтяной 25-30 до 3 лет до 70 Промбизнесбанк 20 до 3 лет до 70

 

 

 

 

 

 

2.1. Технология  предоставления ипотечного кредита

 

  Процедура  предоставления ипотечного кредита (на покупку жилья) обычно включает несколько этапов:

1. Предварительное  собеседование 

* Разъяснение  клиенту основных условий кредитования (срок, процент, схема погашения,  залог, требования к клиенту);

* Предоставление  клиенту списка документов для получения ипотечного кредита:

  - Копия паспорта  заемщика;

  - Копия документа,  являющегося основанием для регистрации  постоянного места жительства (документы  о собственности на квартиру  или дом, ордер на заселение  жилой площади);

  - Документы,  подтверждающие семейное положение заемщика (свидетельства о браке, рождении детей, разводе и т.д.);

  - Паспортные  данные всех совершеннолетних  членов семьи заемщика;

  - Выписка  из домовой книги по месту  постоянной регистрации заемщика;

  - Копия финансово-лицевого счета жилого помещения, где зарегистрирован заемщик;

  - Военный  билет;

  - Копия трудовой  книжки;

  - Справка  с места работы о размере  дохода за предыдущий и текущий  год;

  - Документы,  подтверждающие наличие счетов  в банках;

  - Документы,  подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров акционеров);

  - Документы,  подтверждающие наличие в собственности  дорогостоящего имущества;

  - Документы  по покупаемой квартире (предоставляются  после положительного решения  кредитного отдела банка);

  - Иные документы,  дополнительно запрашиваемые банком.

2. Сбор и проверка  информации о клиенте

* Проверка трудоустройства  клиента;

* Подтверждение  текущих доходов и расходов  потенциального заемщика;

* Проверка клиента  службой экономической безопасности банка.

3. Принятие решения  о возможности предоставления  кредита основывается на анализе  финансовых возможностей заемщика. Для определения возможности  кредитования, например, "Инвестсбербанк" рассчитывает коэффициенты П/Д  и О/Д.

  Коэффициент  П/Д (Платёж/Доход) равен отношению платежа в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту к среднемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 35% (согласно западным нормативам кредитования)

  Коэффициент  О/Д (Обязательства/Доход) равен отношению общей суммы обязательных ежемесячных платежей к ежемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 65%.

  Решение  кредитного комитета банка о  предоставлении ипотечного кредита  действительно в течение 3 месяцев и за это время заемщику вместе с банком предстоит полностью оформить сделку, иначе вопрос о кредитовании будет рассматриваться последним повторно.

4. Выбор квартиры. Получив положительное решение  кредитного отдела банка, заемщику  предстоит определиться с выбором квартиры. Он может искать квартиру самостоятельно или с помощью риэлтерских кампаний. Участие риэлтерских компаний в процессе подбора квартиры может оказаться очень полезным, поскольку они знают все нюансы оформления ипотечной сделки, включая технологию расчетов, четко представляют себе требования банка по качеству и юридической чистоте жилья, приобретаемого с помощью ипотечного кредита. Кроме поиска квартиры (район, цена, метраж), риэлтеры проведут проверку документов по квартире, а также предоставят покупателю все необходимые консультации по вопросам приобретения жилья, прописки-выписки и т.д.

  Рыночную  стоимость выбранной квартиры  поможет определить независимая  оценочная компания (ее может  порекомендовать банк). Отчет об  оценке должен содержать следующую информацию:

* Цель данной  оценки;

* Описание недвижимости, ее нахождение;

* Данные о  ценах продажи и покупки, возможных  доходах и расходах, относящихся  к объекту недвижимости;

* Приложение  одного или нескольких использованных  методов оценки данной недвижимости;

* Оценка стоимости  имущества на основе проведенных  расчетов и дата, на которую  она была сделана;

* Вспомогательный  материал (карты, фотографии и  т.д.).

5. Проверка банком  предоставленных заемщиком документов  на приобретаемую квартиру.

6. Заключение  кредитной сделки. Для получения  кредита на приобретение выбранной  квартиры заемщику необходимо  заключить с банком:

* кредитный договор,  определяющий условия получения  и погашения кредита; 

* договор ипотеки  квартиры.

  Также оформляется трехсторонний договор купли-продажи квартиры, который заключается между продавцом квартиры, ее покупателем и банком-кредитором. После оплаты покупателем первоначального взноса (как правило, 30% от стоимости квартиры), который можно положить на специальный счет в банке-кредиторе или наличными деньгами в депозитную ячейку и государственной регистрации договора ипотеки (см. пункт 2.2.) банк перечисляет деньги продавцу и квартира становится собственностью покупателя.

  Обязательным  условием получения жилищного ипотечного кредита является страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения, утраты права собственности, а также страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Услуги страховой компании оплачивает заемщик.

  При покупке  жилья покупатель (заемщик) имеет право на льготы по уплате налога на доходы с физических лиц. В соответствии с Налоговым Кодексом налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилья, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. Размер данного вычета не может быть более 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечному кредиту.

 

2.2. Государственная  регистрация договора ипотеки

 

  Ипотечная  сделка подлежит обязательной  государственной регистрации. Для  этого в специализированное учреждение  должны быть представлены: нотариально  удостоверенный договор об ипотеке  и его копия; доказательства  уплаты регистрационного сбора;  документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства; документы, содержащие описание жилого помещения, которое является предметом договора об ипотеке.

  Ипотека  должна быть зарегистрирована  в течение одного месяца со  дня поступления всех необходимых документов. Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на 1 месяц, если какой-либо из документов, необходимый для регистрации, не предоставлен; если договор об ипотеке, закладная и приложенные к ним документы не соответствуют требованиям закона (отсутствует нотариальное заверение); если необходимо проверить подлинность представленных документов.

  Принимая  решение об отложении государственной  регистрации, орган, ее осуществляющий, запрашивает необходимые документы  или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований данного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. Заявителю в течение пяти дней после рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия такого сообщения помещается в дело с его документами.

  При наличии  судебного спора по поводу  прав на имущество, являющегося  предметом ипотеки, или по поводу  обращения на него взыскания  государственная регистрация ипотеки  откладывается до решения спора судом.