Организация и оформление операций по ипотечному

 

 

Министерство образования Московской области

Государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования Московской области

Московский областной профессиональный колледж инновационных технологий (ГБОУ СПО МО «МОПКИТ»)

ОСП № 5

 

 

 

 

Специальность:     080110  «Банковское дело»

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

 по ПМ.02 «Осуществление кредитных операций»  

 МДК.02.01 «Организация кредитной работы».              

Тема Организация и оформление операций по ипотечному

 кредитова нию

 

Выполнил студент  /                 Мисюков П.С.

                                                           (подпись)                                                          (ФИО)

Группа      БД-301         номер личного дела                    13-101 

 

Проверил

Преподаватель                                /                      Скибина И.Н.

                                                            (подпись)                                                          (ФИО)

    Оценка защиты                        

       Дата защиты  

 

 

 

 

 

 

г. Щёлково

  2015

 

Содержание

Введение…………………………………………………………………….....	3
1. Теоретические  основы ипотечного кредитования…............................	6
1.1. Понятие ипотечного  кредитования и история его  развития в России………………………………………………………………………….......	6
1.2. Оформление операций  по ипотечному кредитованию………………...	13
1.3.  Порядок погашение  ипотечного кредита……........................................	17
2. Практическая  часть………………………………………………………	20
2.1. Оценка кредитоспособности  заемщика – юридического лица………...	20
2.2. Оценка кредитоспособности  заемщика – физического лица……….....	27
2.3. Определение максимальной  суммы кредита…………………………...	38
2.4. Составление графика  погашения  кредита……………………………...	39
Заключение……………………………………………………………….......	42
Список использованных источников…….……………………………….	44
Приложение 1……………………………………………………………….....	45
Приложение 2………………………………………………………………….	56

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Актуальность темы.

 Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства. Но кредитование не может существовать без обеспечения интересов кредиторов. Поэтому одним из способов защиты их интересов служит использование ипотеки, т.е. кредитование под залог недвижимости.

Ипотечное кредитование уже давно  является неотъемлемым элементом рыночной экономики.  Мировой опыт говорит о том,  что ипотечное кредитование всегда  способствовало возрождению промышленности, оздоровлению банковской системы, преодолению безработицы и т.д.

В настоящее время и в России возлагаются  большие надежды на ипотеку в качестве инструмента решения жилищной проблемы.

В современных условиях большое значение ипотечное кредитование приобрело  для социального развития общества в нашей стране, т.к.  жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной  частной жилой собственностью. А это является  убедительным фактором формирования среднего класса общества в России. В Советской России практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья. В настоящее  время каждый гражданин может приобрести или построить жильё за счёт собственных сбережений. Создание системы ипотечного кредитования позволяет  сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банков, финансовых, строительных компаний, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Современная государственная жилищная политика  ориентирована на решение жилищных проблем населения, располагающего средними доходами, небольшими накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Для этой части население долгосрочное ипотечное кредитование является основным, а иногда и единственным способом улучшить своё жилищное положение. Особенно это касается молодых семей.

Кроме всего вышеизложенного, ипотечное кредитование влияет на процесс развития любого государства. Его развитие положительно отражается на действии промышленности, строительства, сельского хозяйства и т.д. Также ипотечное кредитование играет большую роль для развития банковской системы страны, т. к. является  это важнейшим инструментом, обеспечивающим возвратность кредита.

Итак, вопрос ипотеки актуален всегда. Количество семей, нуждающихся в собственном жилье, как и семей, которым необходимо улучшать жилищные условия, велико.

 В настоящее время  цифры свидетельствуют о том, что ипотеку стали брать несколько  реже. В 2013 году темпы роста ипотечного  кредитования составляли 34%, в 2014 году по прогнозам специалистов — 28%, в 2015 году — предположительно 23–24%.

Специалисты считают, что ипотечные кредиты в 2015 году покажут незначительный рост.

Кредиты на покупку жилья 2015 станут, в соответствии с наиболее оптимистичными прогнозами, более доступными. А исследования аналитиков свидетельствуют о том, что снижение первоначального взноса до 10% даст возможность взять ипотечный кредит 4-м из 5-ти потенциальных заемщиков.

Нынешняя практика взимания первоначального взноса 30% сдерживает заёмщиков1.

Объект исследования: ипотечное кредитование.

Предмет исследования: формирование и организация операций ипотечного кредитования.

Цель исследования: изучить процесс формирования и организации ипотечного кредитования.

Для достижения поставленной цели решаются следующие задачи:

Теоретическая часть:

1. Определить понятие ипотечного кредитования;

2. Изучить историю его  развития в России;

3. Проанализировать оформление операций по ипотечному кредитованию;

4. Изучить порядок погашения  ипотечного кредита.

Практическая часть:

1. Научиться и закрепить полученные знания в процессе изучения и решения профессиональных задач.

2. Уметь анализировать  и подводить итог на основании полученных результатов.

Использовались следующие методы: метод анализа и исторический.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретические  основы ипотечного кредитования

1.1. Понятие ипотечного  кредитования и история его  развития в России

В современном мире основными видами кредитования населения являются кредиты потребительские и ипотечные. Мы в нашей работе исследуем ипотечное кредитование.

При всём их внешнем сходстве у этих видов кредитования различные цели, обеспечение кредита, количество субъектов кредитной сделки, участие и роль государства, социально – экономическая значимость и воздействие на развитие национальной экономики. А.Г. Куликов, профессор, ДЭН отмечает, что «эти различия настолько существенны, что мы можем и должны рассматривать их как два самостоятельных вида кредита и соответственно два самостоятельных вида кредитования»2.

Проработав экономическую литературу по исследуемому вопросу, мы пришли к выводу, что основная часть авторов указывают на различия этих видов кредитования, всё – таки считают ипотечное кредитование частью потребительского кредитования. Такого мнения придерживаются Ю.И. Коробова, А.А. Казимагомедов,  А.А. Гаджиев, Е.Ф. Жуков, Т.М. Ковалёва и др.

В.В. Кияткина относит ипотечный кредит к особому виду кредитов. Она утверждает: «Ипотечный кредит, будучи частью «потребительского», а  точнее,  кредита населению, имеет ряд особенностей, позволяющих выделить его прежде всего в особый (обособленный) вид кредита…Ипотечный кредит обладает теми же свойствами, которые характерны для кредита в целом, однако по характеру движения ссудной стоимости, по своей организации, порядку выдачи и погашения, обслуживания долга он отличается от других видов ссуд»3.

Такого же мнения придерживаются А.Г. Куликов и В.С. Янин.

Они считают, что даже если потребительское и ипотечное кредитование предназначено для населения, то это является лишь сходством, т. к. в настоящее время самое массовое распространение ипотека получила в жилищной сфере и служит только для населения, но не следует забывать, что сейчас очень развиты земельная ипотека и ипотека коммерческой недвижимости.

Затем, потребительские кредиты население получает на приобретение различных товаров, на неотложные нужды. Ипотечные же кредиты выдают не только на приобретение  жилья, но и покупку земли, производственной недвижимости.

Различаются эти два вида кредитования и своим обеспечением. Ипотечный кредит имеет прочное обеспечение в виде жилья, цены на которое постоянно растут, тем самым он оказывает стабилизирующее влияние на кредитно – финансовую систему  страны.

Также количество субъектов в кредитной сделке при потребительском кредитовании гораздо меньше, чем при ипотечном кредитовании.

И, наконец, пакеты документов значительно отличаются у этих двух видов кредитования.

Из всего этого А.Г. Куликов рассматривает «ипотечный жилищный кредит не как потребительский кредит, а как долгосрочные инвестиционные вложения в развитие главной производительной силы общества – человека, т.е. как особый вид кредита, принципиально отличный от других видов»4.

Мы в нашем исследовании возьмём на себя смелость согласиться с этим мнением.

Итак, проанализируем понятие ипотеки, ипотечного кредитования, историю его развития в России.

Слово «ипотека» имеет греческие корни (от греч. hypotheke – залог, заклад). Оно впервые было употреблено в VII в. до н.э. и означало столб, врытый в землю должника.

Термин «ипотека» употребляют в следующих  значениях:

- залог недвижимого имущества;

- закладная на заложенное  имущество и долг по ипотечному  кредиту.

В гражданско – правовых отношениях термин «ипотека» употребляется в значении залога недвижимости.

Если обратиться к Гражданскому кодексу РФ под ипотекой понимается залог земельных участков, зданий, предприятий, сооружений и другого недвижимого имущества.

Итак, ипотечный кредит – это кредит, обязательства по возвращению которого, обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой)5.

В экономическом словаре В.М. Пушкарёвой дано более развёрнутое определение ипотечного кредита: «Ипотечный кредит – долгосрочный кредит, выдаваемый физическим и юридическим лицам под залог находящийся у них на правах собственности недвижимости. Заёмщик, предоставивший свою недвижимость в залог, называется залогодателем, а кредитный институт, выдавший ссуду под залог, - залогодержателем. Процентные ставки различаются в зависимости от финансового положения заёмщика»6.

Принципиальных различий в этих и других определениях нет, поэтому возьмём их за основу.

В том случае, если ссуда не возвращается, то собственником имущества становится кредитор. Отсюда можно сделать вывод, что ипотека имеет особую форму обеспечения.

Правовые основы ипотечного кредитования в России определены законодательно. К официальным документам, регулирующим ипотечное кредитование, относятся следующие документы: Гражданский кодекс РФ от 25.10.2001 (с изм. На 06.04 2015); Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004. (по сост. на 11.05.2015); Федеральные и законы от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 29.07.1998 №135-ФЗ (посл. Ред. От 21.07.2014); «Об оценочной деятельности в РФ»,( по сост. На 11.07. 2011) №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (по сост. на 17.11.03)

Субъектами ипотечного кредитования являются заёмщик, банк – кредитор, Ипотечное агентство, инвесторы, риэлторские, оценочные и страховые компании7.

В учебнике М.З. Каджаевой отмечаются лишь два субъекта ипотечного правоотношения:

- залогодержатель - лицо, принявшее имущество в залог; залогодержатель обязательно является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой;

- залогодатель – лицо, предоставившее недвижимое имущество  в залог; залогодатель может быть  должником по данному обязательству  или третьим лицом, не участвующим  в этом обязательстве8.

В своем исследовании мы будем придерживаться именно позиции М.З. Каджаевой. Она более ёмкая и понятная.

Залогодатель продолжает пользоваться имуществом, на которое установлена ипотека.

Залогодержателю ипотека обеспечивает выплату основной суммы долга и процентов за пользование кредитом. Всё это узаконено кредитным договором.

Далее перечислим имущество, которое может быть заложено по договору ипотеки:

- земельные участки;

-  предприятия;

- здания, сооружения, жилые дома,  квартиры или их части, дачи, садовые дома и другие строения.

Ипотечный кредит носит долгосрочный характер. Он обычно длится 20-30 лет. Заложено может быть только имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества.

Ипотечное кредитование может существовать лишь при наличии рынка недвижимости и развитого института её оценки.

Ипотечное кредитование осуществляется обычно ипотечными банками на основе земельного права. Таким банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками.

Ипотека в России имеет долгую и довольно сложную историю.

В России зачатки ипотеки существует уже более ста лет. Ещё в 1861 г. освобождённые крестьяне были наделены землёй, которую они закладывали под кредит на закупку семян, сельскохозяйственного инструментария. Ипотекой тогда называли деревянный кол, который вбивали в землю, обозначая границы участка, который принимался в обеспечение ссуды.