Ипотечное банковское кредитование в россии: проблемы и перспективы развития

Региональные  и местные органы власти, заинтересованные в развитии ипотечного кредитования в своем регионе, могут инициировать создание ОФБУ при крупных региональных банках. В фондах могут размещаться денежные средства региональных и местных органов власти, направленные на поддержку ипотечного кредитования, а также средства пенсионных фондов, населения, предприятий.

При этом бюджетные средства, направленные в  ОФБУ, не следует рассматривать как  безвозмездное бюджетное финансирование программы, а как долгосрочный актив, приносящий стабильный индексированный доход, защищенный от возможного банкротства кредитной организации, поскольку кредитная организация является лишь доверительным управляющим, а имущество, переданное в управление, не будет включено в конкурсную массу при банкротстве банка. При этом в инвестиционной декларации может быть указано, что деньги учредителей направляются на покупку закладных данного региона или сформулированы другие ограничения.

Главным преимуществом данной схемы является то, что в регионе создается  рынок закладных, что необходимо для создания самодостаточной системы рефинансирования ипотечного кредитования и активного вовлечения кредитных организаций региона в такое кредитование. Механизм рефинансирования в этом случае будет выглядеть следующим образом:²¹

1. Покупатель  жилья обращается в банк за кредитом на покупку жилья.

2. Банк  выдает ипотечный кредит под  залог недвижимости на длительный  срок. Оформляется закладная, которая  переходит банку. В регистрирующем  учреждении юстиции делается  запись в государственном реестре  об ипотеке.

3. Учредители  ОФБУ – физические или юридические  лица вносят в него деньги. В инвестиционной декларации  банк – доверительный управляющий  данного ОФБУ указывает, что  средства фонда будут направлены  на покупку закладных.

4. Банк  – доверительный управляющий ОФБУ покупает закладные у других кредитных организаций за счет средств, переданных в ОФБУ его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего и ему передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий должен потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его наименования и места нахождения и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства.

5. Должник  по обязательству, обеспеченному  ипотекой, получивший от нового  владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с заверенной надлежащим образом выпиской из реестра, делает промежуточные и окончательные платежи.

6. Доверительный  управляющий формирует портфель закладных с тем, чтобы обеспечить учредителям ОФБУ стабильный доход. В случае погашения, в т.ч. досрочного, доверительный управляющий покупает на вырученные средства другие закладные. На это направляются также средства, полученные от должников по обязательствам, в т.ч. в связи с частичным погашением основного долга.

Оборот  закладных как  способ контроля обязательств при ипотечном кредитовании

Как уже  отмечалось выше, одной из проблем  ипотечного кредитования является отсутствие у банков долгосрочных ресурсов. Одним из наиболее целесообразных способов привлечения средств банком является выпуск закладных. Правоотношения по закладной регулируются нормами главы 3 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Экономическая же сторона вопроса нуждается в некоторых разъяснениях и уточнениях.

На наш  взгляд, закладная, являясь ценной бумагой, может участвовать в хозяйственном  обороте наравне с другими  ценными бумагами.

Прежде  всего, введем необходимые термины:

Ипотечный регистратор²² – юридическое лицо, которое на основании пакета соответствующих документов (договоров, доверенностей, лицензий и др.) ведет реестр закладных (является держателем реестра). На ипотечного регистратора могут распространяться правила, согласно которым в настоящее время в России держателем реестра не могут быть:

• сам эмитент закладных (если количество инвесторов больше 1000);
• инвестор любого эмитента закладных;
• номинальный держатель закладных любого эмитента.

Деятельность  регистратора может подлежать лицензированию. Регистратор не вправе передавать функции держателя реестра или его части другому лицу.

     Только  запись в реестре закладных гарантирует  права требования держателя закладной. При заключении сделки купли/продажи  либо передачи иным путем закладной  регистратор делает в реестре  соответствующую запись о передачи прав требования и выдает подтверждение (сертификат) о переходе данных прав. Покупатель вступает в права требования по конкретной закладной только после выдачи такого подтверждения.

Снятие  реестра²³ – фиксация полной информации, содержащейся в реестре, в виде списка держателей закладных (электронного или бумажного), содержащего полную информацию о каждом держателе, о количестве и составе принадлежащих ему закладных на конкретный момент времени.

Поскольку опыта деятельности ипотечных регистраторов в России в настоящее время нет, можно попытаться обобщить опыт отечественных регистраторов, занимающихся ведением реестров акционеров. Анализ деятельности регистраторов показывает, что существует несколько этапов в их развитии.

1. На  первом этапе разрабатываются простейшие формы отношений с эмитентом, составляется минимальная отчетность (как правило, только учетные регистры). Реестр ведется в форме электронных записей на основе распространенных баз данных. Подобная практика приводит к следующим негативным последствиям:

1) информация, содержащаяся в реестре, часто  недостоверна;

2) в  случае больших реестров возможна  потеря управляемости реестром  как на уровне баз данных, так  и в плане документооборота;

3) при  возрастании объемов информации (больших объемов сделок или  большого количества участников) увеличивается количество технологических сбоев;

4) ни  один реально работающий независимый  регистратор на данный момент  не может предоставить полную  аналитическую картину структуры  акционерного капитала;

5) юридическая  сторона регистрации передачи  прав собственности на вторичном  рынке чаще всего сомнительна.

2. Основными  трудностями, вызывающими переход  ко второму этапу, является  падение управляемости реестра  и требование лицензирования  регистраторской деятельности. На  этом этапе независимый регистратор  пытается упорядочить свою деятельность на основе изменения организации документооборота. Прогнозируемое развитие такого регистратора – увеличение

надежности  работы при потере оперативности.

3. Третий  этап характеризуется попытками  интеграции различных депозитариев  и регистраторов в единую систему. Но поскольку каждый из них использует свою технологию, то процесс идет медленно и с минимальным успехом.

Анализ  показывает, что наиболее перспективным  является слияние ипотечного регистратора и возможных ипотечных депозитариев, объединение их между собой и внедрение единой информационно–аналитической сети с узлами, расположенными в регионах эмитентов. Подобное решение может обеспечить повышение оперативности регистрации сделок и ускорение доступа к крупнейшим торговым фондовым площадкам, т.е. выход на реальный вторичный рынок закладных. Это позволит проводить контроль за движением закладных на рынке, а также их котировку. Успешное котирование закладных приобретает большое значение в случае проведения последующих эмиссий, так как обеспечивает интерес инвесторов к эмитентам закладных, позволяет привлекать средства на длительный срок под залог недвижимости.

По существующим сегодня требованиям технология работы регистратора должна обеспечивать оперативную регистрацию перехода прав требования, целостность и управляемость реестра. Кроме того, должна соблюдаться юридическая корректность такой регистрации, технология должна быть устойчивой по отношению ко всевозможным сбоям в работе и не допускать злоупотреблений. Для обеспечения такого рода условий необходимо сочетание бумажной и электронной (компьютерной) технологий, причем для недопущения злоупотреблений должны быть приняты специальные меры, поскольку запись в реестре является достаточным и окончательным подтверждением права требования.

Современное понимание проблемы предполагает ведение специальных счетов эмитентов (в электронной форме), запись в которых и гарантирует права требования. При регистрации перехода прав требования может использоваться пакетная технология, которая гарантирует защиту от сбоев и злоупотреблений.

Информационные  возможности регистратора обеспечиваются электронной формой организации  лицевых счетов инвесторов, что определяет широкие возможности получения  конкретной оперативной и обобщающей аналитической информации о структуре  и перемещении ипотечного капитала каждого эмитента. Данные возможности включают в себя предоставление информации о крупнейших эмитентах, географическом распределении ипотечного капитала, объеме и количестве сделок по закладным на вторичном рынке (обороты) и др.

2.2. Финансирование деятельности промышленных предприятий за счет ипотечного кредитования

Финансирование  деятельности предприятия за счет ипотечного кредита в настоящее время  является одним из наиболее привлекательных  способов. Это обусловлено несколькими  факторами:

• появляется возможность долгосрочного кредитования оборотных средств под низкие проценты;
• для залога не нужно изымать средства из оборота;
• не усложняется процедура получения кредита.

Таким образом, ипотечный кредит служит для  предприятия инструментом формирования долгосрочных пассивов.

Формирование  долгосрочных пассивов предприятия

Формирование  долгосрочных источников финансирования деятельности предприятия происходит в настоящее время в основном за счет собственных средств: уставного  капитала, нераспределенной прибыли, амортизационных отчислений, специализированных денежных фондов (см. рис. 2)²⁴. Однако механизм ипотечного кредитования дает предприятию дополнительные возможности привлечения достаточно дешевых оборотных средств на длительный срок.

Рис.2. Структура  инвестиций в основной капитал по источникам инвестиций. 

Объектом  ипотеки в такой ситуации может  выступать само предприятие как  единый имущественный комплекс, располагающий  движимым и недвижимым имуществом. В данных условиях можно вести речь о возникновении промышленного ипотечного рынка. На этом сегменте рынка ипотечных кредитов действуют несколько субъектов (см. рис. 3).

Рис. 3. Субъекты промышленного ипотечного рынка.

Однако  промышленный ипотечный рынок может функционировать не только на основе одноступенчатой модели, но и на основе двухступенчатой. В этом случае между инвесторами и банками – кредиторами в качестве диверсифицированных гарантийных центров могут действовать ипотечные дилеры, которые могут формировать долгосрочные инвестиционные пулы, а затем перераспределять их между банками, приобретая закладные либо ипотечные облигации. Дополнительными функциями ипотечных дилеров может стать создание ипотечного регистратора.

При формировании ипотечных фондов банки могут использовать закладные (об этом упоминалось выше). На вторичном рынке такие закладные могут обращаться несколькими способами. Во-первых, они могут продаваться целиком, во-вторых, под закладную может быть продано право на долевое участие в ипотечном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвращаемой суммы кредита и процентов за него. В-третьих, закладные или отдельные права на долевое участие могут быть консолидированы в пулы, на основе которых могут быть выпущены паевые инструменты, обеспеченные ипотечными кредитами.

Ликвидность этих инструментов обеспечивается дополнительными  гарантиями заложенного имущества  и возможной государственной  поддержкой. На базе паевых инструментов возможен выпуск векселей или облигаций. Таким образом, может быть сформирован не только первичный промышленный ипотечный рынок, но и рынок вторичный, на котором ипотечные ценные бумаги смогут обращаться и приносить дополнительный доход своим владельцам.

Промышленная  ипотека, на наш взгляд, должна основываться на следующих условиях и предпосылках:

• формирование первичного и вторичного промышленных ипотечных рынков;
• предоставление предприятиям (заемщикам), признанным в установленном порядке нуждающимися в приоритетном финансировании, субсидий в размере от 5 до 60% рыночной стоимости имущества предприятия;
• предоставление банками долгосрочных кредитов (на 5-10 лет) на инвестиции в физические (реальные), а также в оборотные и нематериальные активы;
• необходимо предусмотреть возможность заключения договора поручительства правительства конкретного региона с кредитором с целью снижения риска невозврата кредита и повышения привлекательности ипотечного кредитования для кредитора;
• одним из обязательных условий промышленного ипотечного кредита должно являться заключение договора страхования ответственности за неисполнение обязательств перед кредитором и договора об имущественном страховании на весь срок действия кредитного договора.