Ипотечное банковское кредитование в россии: проблемы и перспективы развития

     Кстати, показательно, что те российские кредитные  учреждения, которые в силу разных причин пока  рассчитывают лишь на свои силы, выдают кредиты на сравнительно небольшие сроки. Так, ГУТА-банк кредитует  на 2-3 года под 10-12% годовых в валюте. Банк «Бин» вообще на полгода под 36% годовых (правда, с возможной пролонгацией). Банк «Актив» выдаёт кредиты лишь на 1,5-3 года под 10-12% годовых. Пожалуй, только Собинбанк выдаёт ссуды на 10 лет под 10% годовых. Однако здесь необходимо учитывать, что «Собин» относится к числу банков, с которыми правительство Москвы в своё время расплатилось за очередные кредиты, передав им часть жилищного фонда. Причём квартиры эти были получены банком с дисконтом. Поэтому. Кредитуя покупателей даже на 10 лет под 10% годовых, они всё равно быстро отрабатывают вложенные средства.⁵

Модели  привлечения средств  для ипотеки

      В мировой практике проблема привлечения  банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели учреждения ипотеки (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам).

      Обе модели мобилизации ресурсов могут  быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.

      В различных странах с учетом различных  условий и традиций, а также  особенностей законодательства, под воздействием которых складывался финансовый рынок, превалирует та или другая из названных моделей.

      Так, в Германии и Франции наибольшее распространение приобрела схема  строительных сбережений (накопительных  жилищных контрактов), поощряемая государством различного рода премиями и налоговыми льготами по долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам.

      Привлекаемые  через систему строительных сбережений денежные средства относительно дешевы и направляются на предоставление также  относительно дешевых жилищных кредитов, поскольку данные финансовые потоки носят замкнутый характер и практически не зависят от изменения стоимости ресурсов на общем финансовом рынке страны.

      Однако  даже в этих странах (с учетом активной стимулирующей роли государства) кредитных  средств, привлекаемых через жилищные накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов.

Основная  масса средств для финансирования жилья поступает через ипотечные  банки, продающие свои долговые обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке.

      Покупка кредитов или предоставление гарантий по ценным бумагам ипотечных банков требует четкой организации и  стандартизации всех процедур и операций ипотечного кредитования, что определяет необходимость строгого контроля над банками не только со стороны органов банковского надзора, но и со стороны перечисленных финансовых институтов (см. табл. 1).

Таблица 1

Основные  экономические показатели ипотечного кредитования

иностранных банков.⁶ 

    Таким образом, за счет участия государства в процессах ипотечного кредитования достигаются сразу две цели: во-первых, решается задача государственной поддержки жилищного строительства; во-вторых, снижаются кредитные риски, т.е. достигается большая стабильность банковской системы.

    1.3. Опыт ипотечного  кредитования в  России

Отечественные тенденции ипотечного кредитования

      Решение жилищной проблемы всегда являлось одной  из важнейших социальных задач. Несмотря на достигнутые успехи строительства  в Москве (13,5% от объёма всех выполненных по России строительных работ), Московской области, республиках Татарстан, Коми и Башкортостан, Красноярском крае, Санкт-Петербурге, Самаре, Белгороде, Нижнем и Великом Новгороде, Тюмени, Екатеринбурге, Новосибирске и многих других городах, в целом по России на данный момент не имеют жилья или нуждаются в улучшении жилищных условий более 8 миллионов человек, а в неблагоустроенных квартирах проживает 40 миллионов человек или треть населения страны. Свыше 60 % населения проживает в одно- и двухкомнатных квартирах плотностью около 1,3 человека на комнату при отсутствии, как правило, общей комнаты без спальных мест.⁷

      Ввод  жилья по данным Госкомстата в 2000 г. составил 30, 3 млн кв.м, что на 7,3% меньше, чем в 1999 г. Инвестиции в жилищно-строительный сектор сократились ещё на 6,7%. Государственное финансирование из федерального бюджета на цели строительства жилья осуществлялось только на уровне 4,1% от общих расходов по строительству жилых домов. Доля строительства жилья за счёт средств федерального бюджета составляет всего 4,3%, за счёт бюджетов регионов и муниципалитетов – 6,9%, а на частные, внутрироссийские инвестиции было построено жилья в 13,8 раза больше, чем на бюджетные средства.⁸

      Прежде  чем анализировать отечественный  опыт ипотечного кредитования, необходимо отметить, что августовский кризис 1998г. вызвал существенное снижение объемов ипотечного кредитования и количества кредитных сделок. Однако существенное улучшение данных показателей к концу 1999 – началу 2000г. дает основания предполагать, что ипотечный рынок стабилизируется и упоминаемый провал был временным явлением, не повлиявшим на общее положительное состояние рынка. Таким образом, анализ отечественных тенденций справедлив для всего рассматриваемого периода с 1995 по 2000г.

Специалисты коммерческих банков и риэлтерских фирм в России разработали ряд схем кредитования приобретения жилья, которые применяются на практике.

Первая  – модель депозитного института (сберегательные банки). Сберегательные банки аккумулируют свои фонды через  вклады. Они же предоставляют ипотечные кредиты и обслуживают их. Эти же банки являются и инвесторами, т.е. держат выданные кредиты в своих портфелях. Подобная модель привычна для всех стран бывшего Советского Союза.

Вторая  – модель ипотечных компаний, которая  работает иначе. Ипотечные компании финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав кредит, компания продает его третьему лицу – инвестору. Продает непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и из платежей за их обслуживание.

      Развитие  второй модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. В России такой рынок к настоящему времени еще не сформировался. В то же время модель ипотечной компании является привлекательной для многих банков тем, что дает принципиально новый подход к решению проблемы дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.

      Сегодня в России насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно  назвать ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, «Опцион», Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.⁹

      Корпорация «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу ипотечного кредитования жилищного строительства.¹⁰ Программа предусматривает создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривает следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

1. Схема  «Форвардкредитинвест» рассчитана  на коммерческих застройщиков (юридических  лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

2. Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3. Схема  «Комбиинвест» рекомендуется при  обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

4. Схема  «Фьючерсинвест» предназначена  для граждан, не желающих закладывать  свою недвижимость. Квартира продается  с аукциона с отсрочкой выселения  на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

5. Схема  «Рентный залог» предлагает оформление  закладной на принадлежащее одиноким  пенсионерам жилье в обмен  на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20–кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

Некоторые банки предлагают открывать семейные жилищные накопительные счета. Целью такого счета являлось бы накопление денег на банковском счете для получения ипотечного кредита на приобретение или строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

      На  сегодняшний день самыми активными  участниками Московской программы  ипотечного кредитования являются Инвестсбербанк и Сбербанк. Правда, им удалось пока выдать лишь несколько десятков кредитов, и перспективы на будущее пока достаточно туманны: всё снова упирается в проблему финансирования (деньги выделяются Банком Москвы). Но, как заявил заместитель начальника управления ипотечного кредитования Инвестсбербанка Валерий Калинин, несмотря на то, что банк несёт убытки от выдачи ипотечных кредитов (банк привлекает средства под 18% годовых, а вынужден отдавать под 10%), программа остановлена не будет.

      Условия ипотечного кредитования:

1. Постоянная регистрация в Москве.
2. Возможность подтвердить средний ежемесячный доход заёмщика или совокупный доход семьи, размер которого позволит тратить на ежемесячное погашение кредита и процентов по нему не более 40% от суммы всего дохода.
3. Намерение приобрести квартиру в Москве, стоимость квадратного метра в которой не превышает 1500 долларов.
4. Возврат кредита производится ежемесячно равными долями в течение всего срока пользования. Заёмщику предоставляется право досрочного погашения.
5. Оплата процентов производится ежемесячно, причём проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита с учётом срока фактического пользования.
6. Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры.¹¹

 Таблица  2