МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ 

РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ 

РОССИЙСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ГУМАНИТАРНЫЙ

УНИВЕРСИТЕТ 

ИНСТИТУТ  ЭКОНОМИКИ, УПРАВЛЕНИЯ И ПРАВА 
 
 

                                                                                                             Экономический факультет

Кафедра «Финансы и кредит» 
 

КУРТАЖОВА ЕЛЕНА АНДРЕЕВНА

 
 
 

ИПОТЕЧНОЕ БАНКОВСКОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ  РАЗВИТИЯ 
 
 

Дипломная работа студентки пятого курса дневного отделения

Допущено  к защите в ГАК                                                                       Научный руководитель

завкафедрой мировой экономики                                                       кандидат экономических наук

                                                                                                                       доцент Бандурин А.В.

____________________________ 

____________________________ 
 
 
 

Москва  – 2001

 

     

 

Введение

Актуальность  темы дипломной работы

      Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

      Актуальность  ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера  всеобщего взаимного недоверия  хозяйствующих субъектов, большое  количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата – все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

      В этой связи расширение применения ипотеки  как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить  в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также  разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

      Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного  строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.

      Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

В настоящее  время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

      Другая  система основана на оформлении закладной  на имеющуюся недвижимость и получении  под нее кредита на новое строительство.

      Существуют  системы ипотечного кредита, которые  предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

      Наконец, возможно заключение контракта через  посредническую фирму или аукцион  на куплю–продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности  на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

      Ипотека может быть установлена на любое  недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

      Таким образом, ипотека является в настоящее  время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломной работы.

      Объектом  исследования в дипломной работе является рынок ипотечного кредитования в России, предметом исследования – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России, необходимостью глубокого анализа экономической сущности ипотеки как финансового инструмента, а также необходимостью регулирования экономических отношений между кредитором и заемщиком в процессе оценки предмета залога.

Цель  и задачи дипломной  работы

     Цель  работы заключается в анализе  основных проблем ипотечного кредитования и рассмотрении возможных методов  усиления его роли в экономическом  росте России. В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие  задачи:

• рассмотреть правовую и экономическую сущность ипотеки, ипотечного кредитования;
• проанализировать отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования;
• исследовать проблемы участия банков в ипотечном кредитовании, проблемы использования ипотеки в жилищном кредитовании;
• выявить наиболее приемлемые методы обеспечения возвратности ипотечных кредитов, рассмотреть возможные механизмы страхования банковских кредитных рисков, а также объектов залога;
• предложить механизм расчета реальной стоимости жилых и нежилых помещений в случае использования их как объектов залога.

     В ходе исследований в рамках дипломной  работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный  анализ, табличный метод и другие.

 

Научная новизна и практическая значимость дипломной работы

      Научная новизна работы заключается в  следующем:

1. Ипотечное  кредитование проанализировано  как составной элемент операций  коммерческого банка; на основе  такого анализа выявлены следующие  основные модели ипотечного кредитования, применяющиеся в России в настоящее время:

• одноступенчатая;
• двухступенчатая;
• трехступенчатая.

Выделены  и обоснованы существенные характеристики указанных моделей.

2. На  основе анализа отечественного  и зарубежного опыта ипотечного  кредитования предложены следующие актуальные для российских условий направления совершенствования экономических основ ипотеки:

а) создание специализированных организаций –  держателей реестра ипотечных облигаций;

б) приведены  аргументы в пользу создания специализированных банков;

в) выявлены регионы, имеющие наиболее успешный опыт внедрения ипотеки, который может быть распространен и на другие регионы.

Практическая  значимость исследования состоит в  том, что сформулированные в ней  выводы и рекомендации могут быть использованы на различных уровнях управления финансами:

• для решения долгосрочных задач привлечения инвестиций в экономику России под залог различного недвижимого имущества;
• при выборе возможных инструментов движения капитала от стратегических инвесторов к оперативным заемщикам;
• при формировании и реализации федеральных ипотечных программ;
• отечественными и зарубежными предпринимателями для анализа возможностей участия в стратегических программах.

     

   ГЛАВА 1. Экономико-правовая основа Ипотечного кредитования

1.1. Ипотека и ипотечный кредит: основные    экономические и правовые понятия

Правовая  база ипотеки в  России

      В связи с увеличением объемов  делового оборота недвижимости в  России все активнее стали использоваться такие инструменты, как залог  недвижимого имущества, внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал и др. В этой связи объективно проявилась необходимость правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества. В результате законотворческой работы был принят Закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

      В соответствии с этим Законом ипотека  имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном Законе (ч. 2 ст. 1) также содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть Закон позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.

      Указанный Закон однозначно определяет, что  заложенная недвижимость остается у  залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т.е. имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.

      Залог имеет место, например, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого  имущества. В этом случае получатель ренты в обеспечение обязательства  плательщика ренты приобретает  право залога на это имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки.

     Помимо  ограничений на состав объектов, вовлекаемых в деловой оборот по ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок, обеспечение по которым может быть представлено в виде ипотеки. Как указывается в законе, ипотека обслуживает только основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них:

• кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);
• договор займа (ст. 807 ГК);
• договор иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК), аренде (ст. 606 ГК), подряде (ст. 702 ГК);
• другой договор (ст. 420 ГК);
• причинение вреда (п. 1 ст. 8 ГК).