Ипотечное банковское кредитование в россии: проблемы и перспективы развития

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 28 Октября 2009 в 14:42, Не определен

Описание работы

Дипломная работа

Скачать архив (83.87 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Файлы: 1 файл

dipl2711.DOC

— 565.50 Кб (Скачать файл)
Условия ипотечного кредитования
Первоначальный  взнос на покупку квартиры Не менее 30% от стоимости квартиры
Сумма кредита До 70% стоимости  квартиры
Срок  пользования кредитом 10 лет
Валюта  кредита Доллары США
Годовая процентная ставка 10%
Обеспечение кредита Залог банку  приобретаемой квартиры
Погашение полученной ссуды Ежемесячно  равными платежами
Выплата процентов, начисленных за пользование  кредитом

Ежемесячно

Начисление  процентов На остаток погашенной суммы кредиты
Стоимость 1 кв.м. приобретаемой квартиры Не более 1500 долларов США
Право регистрации в приобретённой  квартире Предоставляется
Право пользования квартирой Сохраняется в  течение всего срока кредитования при условии своевременного погашения кредита
Право распоряжаться квартирой (продажа, дарение, обмен) Возникает после  полного погашения кредита
Возможность досрочного погашения кредита Предоставляется
 

      Документы, предоставляемые клиентом для рассмотрения вопроса о кредитовании:

    1. Заявление
    2. Опросный лист
    3. Паспорта (полные ксерокопии) членов семьи
    4. Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи
    5. Выписки из трудовых книжек членов семьи, заверенные по месту работы (последние 5 лет)
    6. Выписки из домовой книги по месту регистрации членов семьи
    7. Копии финансово-лицевого счёта по месту регистрации членов семьи
    8. Справки с места работы о доходах с указанием должности (для всех членов семьи) за последние 6 месяцев
    9. Копии документов, подтверждающие права на имущество, указанное в опросном листе:
  • на квартиру (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, др.);
  • на машину;
  • на дачу, загородный дом, земельный участок;
  • на вклады;
  • др.12

Таблица 3

Схема взаимодействия участников программы:

Сбербанк  РФ 13 Инвестсбербанк14
  1. Заёмщик предоставляет в банк заявление на участие в программе с приложением справки с места работы о заработке, установленного образца. Банк производит предварительную оценку кредитоспособности заёмщика в соответствии с правилами кредитования. В случае соответствия  заёмщика требованиям банка, заёмщик должен внести на счёт по вкладу до востребования в банке сумму собственных средств в размере не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры.
  2. Банк направляет сведения о заёмщике в Правительство Москвы для получения бланка ипотечного сертификата для его последующего оформления на имя заёмщика. Срок действия ипотечного сертификата – 3 месяца с правом продления его действия на один месяц (не более двух раз).
  3. За период действия ипотечного сертификата заёмщик должен подобрать вариант квартиры, заключить предварительный договор купли-продажи с продавцом жилья.
  4. Правительство Москвы Распределяет выделенные средства для выкупа кредитов у банков-участников согласно количеству и сумме выданных ипотечных сертификатов заёмщикам для каждого банка.
  5. Банк повторно оценивает платёжеспособность заёмщика и оформляет ему кредит в сумме, не превышающей 70% стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи, предъявленном им в банк в составе всех необходимых для получения кредита документов. Договор купли-продажи оформляется с условием оплаты 70% стоимости квартиры в течение нескольких дней после вступления его в силу (после регистрации договора залога и перечислении средств по кредиту банком на счёт продавца).
  6. Заёмщик заключает с банком договор залога на приобретаемую квартиру. Перечисление средств по кредиту на счёт продавца квартиры осуществляется после регистрации договора купли-продажи и договора залога в регистрирующих органах.
  7. В течение 30 дней после даты перечисления денежных средств по кредитному договору на счёт продавца или даты регистрации договора залога квартиры, в зависимости от того, какая из этих дат позднее. Банк уступает права по кредитному договору и договору залога Банку Москвы (МИА) путём заключения с банком Москвы договора уступки прав требования. При этом Банк Москвы возмещает банку сумму кредита, а также разницу в процентных ставках. Государственная перерегистрация договора залога производится за счёт Банка Москвы.
  8. Сбербанк РФ и Банк Москвы заключают договор об обслуживании Московским банком текущих платежей по кредиту, по условиям которого заёмщик осуществляет ежемесячное внесение платежей по кредиту в отделения Сбербанка России в городе Москве, которые в свою очередь перечисляют их в Банк Москвы. Банк Москвы выплачивает ежемесячное вознаграждение в размере 1% годовых от суммы кредита за обслуживание и своевременное перечисление платежей.
  1. Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и предоставляет в Инвестсбербанк вместе с документами согласно предлагаемому выше перечню.
  2. Инвестсбербанк анализирует информацию о заёмщике, проверяет его кредитоспособность и в течение 7 дней выносит заявление заёмщика на Кредитный комитет.
  3. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное заседание, принимает решение о возможности выдачи кредита, размере кредита и размере первоначального взноса.
  4. Заёмщик открывает в банке необходимые счета и депонирует на специальном ипотечном счёте первоначальный взнос в размере, согласованном с банком.
  5. Банк выдаёт заёмщику на руки ипотечный сертификат на сумму утверждённого банком кредита. Сертификат подтверждает готовность банка в любой момент в течение 5 месяцев с даты его выдачи оформить кредит и перечислить средства продавцу приобретаемой квартиры.
  6. Заёмщик самостоятельно или с помощью риэлторских компаний подбирает у продавца жилья подходящую квартиру.
  7. Лицензированный оценщик осуществляет оценку стоимости выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит её стоимость с размером утверждённого им кредита.
  8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и, при необходимости, повторной проверки платёжеспособности заёмщика банк заключает с заёмщиком договор на ипотечный кредит и перечисляет средства на специальный ипотечный счёт.
  9. Заёмщик, продавец и банк заключают трёхсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки и регистрируют его в установленном законом порядке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки /залога/).
  10. Банк по распоряжению заёмщика перечисляет продавцу жилья полную стоимость квартиры (первоначальный взнос + сумма кредита).
  11. Заёмщик вселяется в квартиру и прописывается в ней.
  12. Заёмщик заключает договор страхования квартиры в пользу банка.
  13. Банк уступает МИА право требования по договору ипотечного кредитования.
  14. Банк продолжает обслуживание заёмщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим договором сроки взимает с заёмщика по графику все положенные выплаты по предоставляемому кредиту и своевременно перечисляет их на расчётный счёт МИА.
 
 
 
 

      Пример  расчёта ежемесячных платежей по кредиту и ежемесячного дохода семьи.

      При сумме кредита в 10.000 долл. США, сроке  погашения 10 лет и процентной ставке 10% годовых ежемесячные погашения  процентов и доли кредита не превышают 167 долларов США. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 40% доходов семьи, то для получения кредита в 10.000 долларов США достаточно иметь совокупный семейный доход не менее 418 долл. в месяц.

      С увеличением суммы кредита пропорционально  растёт и сумма ежемесячных платежей и, соответственно, требования по необходимому совокупному доходу семьи. Например, при сумме кредита 35.000 долларов США сумма ежемесячных платежей по кредиту не превысит 585 долл. США, и доход должен быть не менее 1463 долл. США.

      Практика  жилищного ипотечного кредитования в России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда проблем, среди которых следует особо  отметить трудности формирования ресурсной  базы долгосрочных ипотечных кредитов, а также рискованность ипотечного кредитования. Несмотря на это определенный прогресс в развитии жилищного кредитования достигнут. Интерес банков к этим операциям определяется реальным платежеспособным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением будущего огромного рынка ипотечных кредитов. Эти тенденции подтверждаются при анализе опыта ипотечного кредитования в регионах. 

      Страхование ипотечных кредитов.

      Покупка страховки – обязательное условие  любой ипотечной программы. И  это понятно: выдавать «длинные»  ипотечные кредиты в российских условиях, не гарантируя хотя бы 90% возвратности, рискованно. Страховка и является гарантией возврата кредита.

      Московская  ипотечная программа. Страховой пакет для заёмщика по Московской ипотечной программе – один из самых дешёвых. Банки, аккредитованные по городской программе, такие как Сбербанк РФ, требуют страховку только по залогу – кредитору необходимо иметь гарантию возврата хотя бы стен вашей будущей квартиры. Поэтому при получении ипотечного кредита необходима страховка на случай пожара, взрыва газа, залива и противоправных действий третьих лиц.

      Программа Собинбанка.. Собинбанк, запустивший собственную программу ипотечного кредитования, требует страховать большее число рисков. Помимо залога заёмщику придётся застраховать собственную жизнь и трудоспособность, поскольку даже  в случае небольшой травмы или болезни заёмщика риск недополучить кредит у банка возрастает.15

      Программы фонда «США-Россия» и Райффайзенбанка. По этим программам требуются следующие страховки: страхование залога, собственной жизни и страхование титула (права собственности на квартиру).16

      Компании, реализующие полисы по ипотечным  рискам, обещают разработать ещё и страхование от потери работы. Такой вид страховки распространён на Западе и был бы очень удобен для российских пользователей ипотеки.

Регионы как участники  ипотечного кредитования

Банки реализовывали программы ипотечного кредитования на микроуровне. Однако с течением времени масштаб программ стал увеличиваться, и постепенно стали появляться программы регионального уровне. Региональные программы имеют достаточно ярко выраженную специфику, обусловленную социальными и экономическими условиями отдельных регионов. Рассмотрим опыт отдельных регионов более подробно.

      Санкт-Петербург  стал полигоном для испытания федеральной ипотечной программы. В рамках пилотного проекта было выдано 5 кредитов и отобрано ещё около 50 заёмщиков. Ипотека в Санкт-Петербурге стартовала с 1-го марта 1999 г. Банками, которые приняли на себя первые риски, стали «Петровский» и «Балтийский».

      Ещё 13 января 1999 г. новый состав законодательного собрания Санкт-Петербурга принял местный  закон «Об организации ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге». Цель этого документа, не вторгаясь в компетенцию федерального законодательства, решить на городском уровне ряд вопросов, позволяющих кредитору (банку) снизить риск необеспеченности выданного кредита. В том числе и за счёт резервного фонда для выселения по суду неплатёжеспособных заёмщиков.

      Балтийский  банк выдаёт кредиты на 5 лет под 5% годовых. Схема построена таким  образом, что при приобретении нового жилья учитывается и принимается  в оплату стоимость старого. С  этой целью риэлторские фирмы, с которыми сотрудничает банк, разработали соответствующую программу. При кредитовании заёмщика используется поручительство юридического лица. Все платежи осуществляются в безналичном порядке.

      В Оренбургской области кредиты выделяются как на покупку квартир и домов, так и на завершение их строительства по 7-12% годовых в рублях сроком на 10 лет. Размер кредита не может превышать 30% стоимости жилья. За 2 года в области выдано 65 кредитов.

      Башкирия  использует немецкую модель ипотеки (ссудно-сберегательные кассы). Кредит выдаётся на 5 лет под 8% годовых в рублях на сумму не более 50 тыс. рублей. Пока кредиты получило не более десятка семей.

      В Удмуртии местные банки предоставляют кредиты на срок 10 лет из расчёта 47% годовых в рублях. Но население платит лишь 7% - разницу дотирует бюджет.

      В Чувашии по сравнению с другими регионами кредиты самые дорогие: они выдаются по ставке 20% годовых в рублях всего на три года. По московским меркам ставка, конечно, смешная, но местному населению даже такой кредит не по карману. В Чувашии выдано всего 5 кредитов (которые даже нельзя назвать ипотечными, поскольку на срок их выплат квартиры остаются в собственности Чувашсбербанка, а заёмщики живут в них на правах арендаторов).

      В Белгороде ипотечные кредиты выдаются только бюджетникам – работникам госпредприятий и госслужащим. Первоначальный взнос составляет 50% от стоимости квартиры. Ещё 50% выплачиваются в течение 5 лет по ставке 8% годовых в рублях. При этом малоимущие могут взять кредит и на сумму первоначального взноса, причём по очень низкой ставке – 2% годовых в валюте на 15 лет. Сумма этого кредита не может превышать 20 тыс.руб., но для Белгородской области этого более чем достаточно. Например, трёхкомнатная квартира в 50 км от областного центра стоит около 35 тыс.руб.

      В Ростове-на-Дону работают сразу три программы строительной ипотеки. По всем программам выдано 126 кредитов. Как правило, ипотечный взнос составляет 50% стоимости квартиры. Остальная сумма оформляется в кредит, который погашается по схеме, оговоренной с кредитором.

      В Новосибирске по программе «500 квартир» (аналогССК) кредит выдаётся на 50% от стоимости квартиры на срок до 5 лет под 8-10% годовых в рублях. В качестве первоначального взноса может быть использовано предыдущее жильё заёмщика.

      В Самаре по ипотечной программе, осуществляемой на бюджетные деньги и имеющей социальную направленность, кредиты выдаются под 10% годовых в рублях на 10 лет. Такие же программы начали работать в Курске, Тюмени (ни одного кредита не выдано), Сарове (150 кредитов) и других городах.17

      По  свидетельству операторов рынка  ипотечного кредитования, начиная с  апреля 2000 г. люди стали значительно  чаще брать ипотечные кредиты. Сейчас к ним ежемесячно обращается около  ста человек.

      Оживление на рынке ипотечного кредитования произошло под влиянием нескольких факторов. Прежде всего, после выборов президента политическая и экономическая ситуация в стране стабилизировалась. Кроме того, население знает об ипотеке гораздо больше, чем раньше, благодаря рекламе и информации, исходящей от первых её участников. Доходы населения хоть и медленно, но растут. Продавцы с большей готовностью, чем раньше, стали использовать программы ипотечного кредитования. Меньше стало покупателей, готовых выложить за квартиру сразу всю сумму. Многие предпочитают брать кредиты. В результате за 2000 г. каждый из банков, работающих в этом секторе, заключил немало договоров, причём сделки заключаются практически ежедневно.

Информация о работе Ипотечное банковское кредитование в россии: проблемы и перспективы развития