Градостроительный кодекс (лекция3)

    Реконструкция указанных объектов может осуществляться только путем приведения их в соответствие с регламентом в установленные этим регламентом сроки. В случае продолжения функционирования таких объектов, может быть наложен запрет на их использование в соответствии с законодательством.

    Различают следующие виды разрешенного использования: основные, вспомогательные и условно  разрешенные.

    Основные  и вспомогательные виды разрешенного использования выбираются правообладателем недвижимости самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

    Разрешение  на условно-разрешенный вид использования  рассматривается по заявлению правообладателя недвижимости комиссионно с проведением публичных слушаний за счет средств заявителя.

    Разрешение  на отклонение от предельных параметров объекта недвижимости рассматривается по аналогии с получением разрешения на условно разрешенный вид использования недвижимости.

    Физическое  или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение по указанным проблемам. 
 
 

5. Планировка  территории. Проект межевания территорий.

Градостроительный план земельного участка.

Разработка  нормативов градостроительного проектирования. 

          Подготовка документации по планировке территории  осуществляется в целях обеспечения устойчивого  развития территорий, выделения  элементов планировочной структуры (микрорайонов, кварталов, жилых комплексов), установления границ земельных участков для размещения  объектов.

          При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории, градостроительных планов земельных участков как в отношении застроенных, так и подлежащих застройке территорий.

    Проект  планировки состоит из основной части (подлежащей утверждению) и материалов по ее обоснованию.

    Основная  часть включает:

1. чертеж (чертежи) планировки территории (эскиз застройки) на котором отражены:

    - красные линии;

    - дороги, улицы, проезды, линейные объекты инженерной и транспортной инфраструктур;

    - границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного, коммунально-бытового, иного назначения.

2. Положения о размещении объектов капстроительства федерального, регионального и местного значения; характеристики планируемого  развития территории: плотность и параметры развития территории; развитие систем социального, транспортного, инженерно-технического обеспечения и др.

 

    Материалы по обоснованию проекта планировки включают  графические материалы и пояснительную записку.

    Графические материалы содержат:

1. схему расположения элемента планировочной структуры ( ситуационный план);
2. схему использования территории  до проекта (опорный план);
3. схему улично-дорожной сети и организации движения транспорта;
4. схему участков объектов культурного наследия;
5. схему границ зон с особыми условиями использования  территории (санитарно-защитные, водоохранные и др.зоны);
6. схемы вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;
7. иные материалы для обоснования положений по планировке территорий.

    Пояснительная записка  содержит описание  и обоснование положений, касающихся:

1. определения параметров планируемого строительства систем социального, транспортного, инженерно-технического обеспечения;
2. защиты территории от чрезвычайных ситуаций, мероприятий по ГО и обеспечению пожарной безопасности;
3. иных вопросов планировки территории.

 

    Проект  планировки территории является основой  для разработки проекта межевания  территории.

    Подготовка проектов межевания территорий выполняется как для застроенных, так и подлежащих застройке территорий. В первом случае он обеспечивает оформление землеотводных документов и базу налогообложения, во втором – конкурсное распределение участков.

    Проект  межевания может быть в составе проекта планировки или в виде отдельного документа.

    В проекте межевания отображаются:

1. красные линии (по проекту планировки);
2. места допустимого размещения строений на земельном участке;
3. границы застроенных земельных участков (в т.ч. линейных объектов);
4. границы формируемых земельных участков для предоставления;
5. границы земельных участков для объектов (РФ, субъекта РФ,  местного значения);
6. границы территорий объектов культурного наследия, зон с особыми условиями использования территории  и др.;
7. границы зон действия публичных сервитутов.

 

    В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков.

    Подготовка градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) осуществляется в составе проекта межевания или отдельным документом, для  застроенных или подлежащих застройке территорий.

    В ГПЗУ указываются:

1. границы земельного участка, место размещения объекта, границы действия публичных сервитутов; кадастровый номер (при его наличии);
2. информация о градостроительном регламенте и видах разрешенного использования  земельного участка, параметрах объекта (или отсутствие регламента);
3. информация о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического  обеспечения, другие сведения.

    Форма градостроительного плана земельного участка утверждена Постановление Правительства РФ.

    Порядок рассмотрения, согласования и утверждения проектов планировки и межевания аналогичен процедуре согласования документов территориального  планирования может быть уточнен согласно НПА субъекта РФ или НПА органа местного самоуправления. Публичные слушания проводятся только по проектам местного самоуправления.

    Проект межевания и ГПЗУ могут быть разработаны по заявке  физического или юридического лица на земельный участок, правообладателем которого он является (в течение 30 дней). 
 
 
 

6. Архитектурно-строительное  проектирование, строительство, реконструкция объектов.  Инженерные изыскания, проектирование. Государственная и негосударственная экспертиза. Выдача разрешений на строительство, осуществление строительства, выдача разрешений на ввод объекта в эксплуатацию.  Строительный контроль и государственный строительный надзор. 

    Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства состоит из следующих этапов:

1. инженерно-геологические изыскания;
2. разработка и согласование проектной документации;
3. государственная (или негосударственная) экспертиза проектной документации;
4. выдача разрешения на строительство объекта;
5. строительство объекта, строительный контроль, государственный строительный надзор;
6. выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

 

    Необходимость выполнения отдельных видов инженерных изысканий, состав, объем и метод их выполнения устанавливается с учетом требований технических регламентов программой инженерных изысканий, разработанной на основе задания заказчика (застройщика) в зависимости от назначения объекта, конструктивных особенностей, технической сложности и потенциальной опасности, стадии проектирования, а также от сложности топографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий строительства.

    Проектная документации содержит материалы в текстовом виде и в виде карт (схем), чертежей, определяющих архитектурные, функционально-технические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства (реконструкции) объектов капстроительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются характеристики надежности и безопасности объекта.

    Заказчик-застройщик заключает договор с физически или юридическим лицом на выполнение проектной документации и обязан представить следующие исходные данные:

1. градостроительный план земельного участка;
2. результаты инженерных изысканий (при отсутствии  - задание на выполнение инженерных изысканий);
3. технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения;
4. задание на проектирование объекта.

 

    Проектная документация содержит следующие разделы:

    (кроме  проектов линейных объектов)

1. пояснительная записка с исходными данными и основными  технико-экономическими показателями проектируемого объекта;
2. схема планировочной организации земельного участка (генплан);
3. архитектурные и технологические решения;
4. конструктивные и объемно-планировочные решения;
5. сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий;
6. проект организации строительства объекта;
7. проект организации работ по сносу и демонтажу объектов, их частей (при необходимости сноса существующих строений);
8. перечень мероприятий по охране окружающей среды;
9. перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;
10. перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объекту;
11. смета на строительство объекта;
12. иная документация и расчеты в случаях, предусмотренных законодательством. (Например: конструктивные и теплотехнические расчеты, расчет инсоляции и естественного освещения, интерьеры основных помещений и тому подобию по заданию заказчика)!

 

    Что еще важно знать о процессе подготовки проектной документации ?

    Не требуется подготовка документации при строительстве, реконструкции, ремонте индивидуального жилого дома. Застройщик  по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проекта. К сожалению, вопрос получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию детально законодательством в случае строительства его без проектной документации. Кроме того, индивидуальным жилищным строительство является тогда, когда дом возводится собственными силами для проживания своей семьи (возможно с помощью родственников и знакомых).

    Очень важным является получение техусловий на подключение объекта к сетям инженерного обеспечения. Часто заказчик поручает эту работу проектным организациям по отдельному договору.

    Запрашивать техусловия может только правообладатель земельного участка, либо орган местного самоуправления.

    Процедура получения описана Земельным  кодексом РФ (ст.31, п.2) и уточнена Градостроительным кодексом РФ (ст.48, п.п.7,8,9,10).

    Техусловия  предоставляются без взимания платы в течение 14 дней по максимуму потребности и могут уточняться в течение года, к техусловиям прилагается информация о плате за подключение от организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей. Порядок подключения, размер оплаты, сроки и др. может устанавливаться Правительством РФ.

    Проектная документация утверждается заказчиком ()застройщиком, но до утверждения направляется им на государственную (в отдельных случаях) или негосударственную экспертизу.

    Федеральный  закон от 18.12.2006 г. № 232 –ФЗ добавил (ч.16 к ст.48 Град.кодекса РФ) ч.16. НЕ допускается требовать согласование проектной документации, заключение на проектную документацию и иные документы.

    Этот  же Закон разделил государственную  экспертизу на уровни Федерации и  субъекта Федерации.

    Государственной экспертизе федерального уровня подлежат особо опасные, технически сложные и уникальные объекты, перечень которых содержится в дополненной к Государственному кодексу РФ статье 48¹ (сорок восемь – прим.).

    Например: к особо опасным и технически сложным отнесены объекты атомной энергетики, гидротехнические сооружения, федеральные линии связи и электропередачи (более 330 кВт), космической  деятельности, аэропорты, ж.д. станции, метрополитены, морские порты, автодороги федерального значения. Опасные производственные объекты перечислены в приложениях 1 и 2 к Федеральному закону от 21.07.1997 г. № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов». К уникальным – отнесены объекты со следующими характеристиками: высота более 100 м, пролеты более 100 м, наличие консоли более 20 м, заглубление подземной части более 10 м, с наличием конструкций и систем с нестандартными методами расчета с учетом физических или геометрических нелинейных свойств.