5) установление особенностей  предоставления земельных участков  из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов. 
 
 

     ПОНЯТИЕ, ПОРЯДОК ИСПОЛЬЗОВАНИЯ  И ИЗЪЯТИЯ,

     СУБЪЕКТЫ ПРАВООТНОШЕНИЙ

     Содержание  понятия "земель сельскохозяйственного  назначения" содержится в ст. 77 ЗК РФ, согласно которому таковыми признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

     В составе земель сельскохозяйственного  назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

     В п. 1 ст. 2 Закона в общем виде определен круг субъектов - участников правоотношений, связанных с оборотом земель сельхозназначения. К ним отнесены граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

     Такой подход в отношении правового  положения всех перечисленных выше лиц определен законодателем исходя из экономического положения в аграрном секторе экономики страны, из реальных возможностей российских граждан и юридических лиц, а также продиктован желанием защищать интересы российского товаропроизводителя и обеспечить в переходный период реформирования аграрного сектора российской экономики относительно равные условия конкуренции с иностранным капиталом.

     П.1 ст. 4 Закона предоставляет субъектам  РФ право устанавливать минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве. В Московской области минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составляет 2,0 гектара, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 ст. 6 Закона Московской области от 12 июня 2004 года N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области".

     Не  допускается совершение сделок с  земельными участками из земель сельскохозяйственного  назначения, если в результате таких  сделок образуются новые земельные  участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным Законом. 

     Закрепленные Законом  пределы, в которых субъект РФ вправе вводить ограничения определены так, чтобы стимулировать формирование и развитие крупных сельскохозяйственных организаций. Субъект РФ своим законом не вправе устанавливать минимальный предел максимальной площади сельскохозяйственных угодий, которые могут быть в собственности одного лица ниже 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования (п. 2 ст. 4 Закона).

     В случае, если в собственности лица оказался земельный участок, площадь которого превышает предельный (максимальный) размер площади земельного участка, установленный субъектом РФ, то такое лицо обязано произвести отчуждение той части земельного участка, которая превышает предельный размер (ст. 5 Закона).

     П. 1 ст. 6 Закона содержит норму, в соответствии с которой собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать земельные участки по целевому назначению данной категории земель. Как уже отмечалось, основная цель, для которой предоставляются сельскохозяйственные земли, - это ведение сельскохозяйственного производства.

     Определение размера  причиненного окружающей среде вреда, в том числе земле как природному объекту, осуществляется на основании нормативов в области охраны окружающей среды в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды". Не совсем ясно, почему законодатель выделил один только аспект ответственности - земельно-правовой (экологической), обойдя вниманием другой, гражданско-правовой. Причинение вреда земле как природному объекту - это одновременно и причинение вреда земле как объекту права, имуществу. Механизм защиты прав и интересов государства, граждан, юридических лиц в связи с негативными изменениями состояния природных объектов, повреждением имущества в результате хозяйственной деятельности представлен прежде всего гражданско-правовой ответственностью. Поэтому, говоря о возмещении вреда в данном случае, необходимо иметь в виду, что в названном институте всегда присутствует две составляющих, одна из которых - экологическая - задействована благодаря Закону "Об охране окружающей среды" и принципам земельного законодательства, изложенным в п. 1 ст. 1 ЗК РФ, а вторая составляющая - преимущественно гражданско-правовая - основана на положениях Гражданского кодекса РФ.

     Как сказано выше, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы обязаны использовать земельные участки по целевому назначению данной категории земель. Виды разрешенного использования для данной категории земли зависят, во-первых, от вида угодий. Во-вторых, от отдельных видов деятельности, имеющих иногда вспомогательный характер. Так, основным видом разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения является использование их для пашни, сенокошения, выпаса скота, занятия их многолетними насаждениями (садами, виноградниками) (п. 1 ст. 79 ЗК РФ). Другими видами разрешенного использования является производство, хранение и первичная переработка сельскохозяйственной продукции в зданиях, строениях и сооружениях, возведенных на землях сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 77 ЗК РФ). К ним относятся коровники (молочные комплексы), телятники, зернохранилища, зерносушилки, склады для минеральных удобрений и ядохимикатов, силосные ямы и др. Еще один вид разрешенного использования для данной категории земель указан в ст. 78 ЗК РФ: создание защитных насаждений; использование земель для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

     Использование собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных  участков в соответствии с целевым  назначением данной категории земель и разрешенным использованием налагает на них в соответствии со ст. 42 ЗК РФ следующие обязанности:

     - использовать земельные участки способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

     - сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

     - осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

     - своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

     - не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

     - выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

     В случае ненадлежащего  использования или неиспользования  в соответствии с целевым назначением земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника принудительно в судебном порядке в  течение трех лет (п. 3 ст. 6 Закона). Случаи ненадлежащего использования  и порядок изъятия определяются в соответствии с Земельным и Гражданским кодексами РФ.

     Особенности оборота земельных  участков

     из земель сельскохозяйственного назначения

     А) Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (ст.8 Закона)

     В соответствии с  п. 3 ст. 3 ЗК РФ совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

     Из  этого правила следует, что договор  купли-продажи земельного участка  должен заключаться с соблюдением требований ст. 454-491 и 549-557 Гражданского кодекса РФ, а также особенностей, установленных ст. 37 ЗК РФ и ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

     При этом при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены (п.п. 1, 3 Закона).

     Б) Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 9 Закона)

     В аренду могут быть переданы только земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет.

     Что касается субъектов договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, то следует подчеркнуть, что в России арендодателями выступают как публично-правовые субъекты РФ (субъекты РФ и органы местного самоуправления), так и сельскохозяйственные предприятия, граждане, в первую очередь, ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство.

     Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

     Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации. Эти правила распространяются и на договор аренды земель сельскохозяйственного назначения.

     Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

     В случае, если иное не предусмотрено законом или  договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

     В) Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 10 Закона)

     Предоставление земельных  участков из земель сельскохозяйственного  назначения в собственность граждан и юридических лиц осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Общие требования к организации и порядку проведения торгов содержаться в Гражданском кодексе и ст.38 ЗК РФ.

      Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

     Сельскохозяйственные  угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

     Перечень  категорий граждан, имеющих право  на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли устанавливаются законом субъекта Российской Федерации.

     Г) Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 11 Закона)