Наследование  земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специального разрешения не требуется.

     Земельный участок или доля в праве на такой земельный участок не может перейти по наследству лицам, которые не вправе иметь его в собственности, а именно: иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.

     В случае, если принятие наследства привело  к нарушению требований, установленных ст.ст. 3 и (или) 4 Закона, земельные участки подлежат отчуждению.

     Особенности оборота долей  в праве общей 

     собственности на земельные участки

     из  земель сельскохозяйственного назначения

     К сделкам, совершаемым  с долями в праве общей собственности  на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 12 Закона).

     Следует отметить, что законодатель наряду с понятием доли в праве общей долевой собственности использует термин "земельная доля". Ст. 15 Закона разъясняет, что земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначении», является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

     Согласно  п. 1 ст. 12 Закона без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

     Участник  долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Закон не обязывает участника долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения уведомлять других участников долевой собственности на этот участок о продаже своей доли без выделения участка в счет земельной доли кому-либо из участников долевой собственности.

     П. 1 ст. 13  Закона предоставляет  участникам долевой собственности  на земельный участок сельскохозяйственного назначения право выделить земельный участок в счет своей земельной доли с целью создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, передачи участка в аренду или распоряжения им иным образом, не противоречащим законодательству. Правовым последствием выделения земельного участка в счет земельной доли является прекращение у лица, по требованию которого оно произведено, права на долю в общей собственности и возникновение у него лично права собственности на земельный участок, образованный в результате выделения.

     Для выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности  участник долевой собственности  обязан известить о намерении выделить свою долю в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации, которую он обязан выплатить остальным участникам долевой собственности в случаях, когда рыночная стоимость единицы площади выделяемого земельного участка превышает рыночную стоимость единицы площади оставшегося после выдела земельного участка. Такое опубликование позволяет считать, что остальные участники общей собственности извещены о предстоящем выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности.

     Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной  доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю (п. 3 ст. 13 Закона)

      Земельные доли, собственники которых не распоряжались  ими в течение трех и более  лет с момента приобретения  прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости (п. 5 ст. 13 Закона). Невостребованные доли подлежат выделению в земельный участок, образованный за счет неиспользуемых участков и участков худшего качества с оценкой их по кадастровой стоимости.

     В соответствии со ст.247 Гражданского Кодекса  РФ  владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, Если участников общей собственности более пяти, принимается общим собранием участников долевой собственности, а не по соглашению всех ее участников, как это предусмотрено ст. 247 Гражданского кодекса РФ.

     Сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения, находящимися в долевой собственности, как аренда и купля-продажа, совершаются непосредственно участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками.

      Законодатель  обращает внимание, что если сделки аренды земельных заключены до вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ст. 16 Закона обязывает арендодателей и арендаторов земельных долей привести в течение двух лет договоры аренды земельных долей, в соответствие с правилами Гражданского кодекса и п.2 ст.9 Закона. Если в течение двух лет договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствие с перечисленными правилами законодательства, то к таким договорам будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом (п. 2 ст. 16 Закона).

    Обратим внимание на документы, удостоверяющие право на земельную долю (ст. 18 Закона). Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу Закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

    ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ  ПОЛОЖЕНИЯ

    В заключение следует отметить, что  в процессе осуществления аграрной реформы возникает множество  правовых проблем, включающих большой  блок земельных вопросов использования  земель сельскохозяйственного назначения. Те, кто выступает за полную свободу купли-продажи сельскохозяйственной земли, не совсем хорошо знают проблемы села. Они, как правило, руководствуются представлениями о "чистой" частной собственности на землю и ее рыночном обороте. Реальная же жизнь течет часто по другим правилам, которые необходимо знать и учитывать. Правовой режим использования земель сельскохозяйственного назначения требует, безусловно, четкой и ясной юридической регламентации. Поэтому земельное законодательство должно быть направлено не только на смену земельной собственности, но и на создание условий для эффективного землепользования, гарантирующего защиту законных прав всех землепользователей и реализацию этих прав с одновременным повышением ответственности за нарушение требований земельного законодательства и созданием необходимых условий для сохранения самой ценной категории земельных ресурсов нашей страны - земель сельскохозяйственного назначения в новых экономических условиях. В целом Закон преследует цель в максимальной степени распространить на использование и оборот земель сельскохозяйственного назначения общие правила земельного и гражданского законодательства.

      Применение  механизмов государственного регулирования, установленных Законом позволяет обеспечить создание полноценных условий реформирования земельных отношений в агропромышленном комплексе, ввести в легитимные рамки оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них. Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» - ключевой фактор обеспечения эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения и привлечения инвестиций в сельское хозяйство России. 
 
 

      СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской федерации от 12.12.1993 г.,
2. Земельный кодекс Российской Федерации N 136-ФЗ от 25.10. 2001 г. // «Российская газета» от 30.10.2001 г. N 211-212,
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) N 51-Ф3 от 30.11.1994 г. // «Российская газета» от 08.12.1994 г. N 238-239,
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) N 14-ФЗ 
   от 26.01.1996 г. // "Российская газета", 06.02.1996, N 23,
5. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 года // «Российская газета» от 27.07.2002 г. N 137,
6. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. // «Российская газета» от 30.07.1997 г. N 145
7. Федеральный закон "Об охране окружающей среды" N 7-ФЗ от 10.01.2002 г. // «Российская газета» от 12.01.2002 г. N 6,
8. Закон Московской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" N 75/2004-ОЗ от 12.06.2004 г. // «Вестник Московской областной Думы», N 9, сентябрь 2004 г.,
9. В.А. Ершов Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // «ГроссМедиа», 2008, «РОСБУХ», 2008,
10. Е.Ю. Ширинская «Земли сельскохозяйственного назначения: проблемы и особенности оборота земельных участков и государственной регистрации прав и сделок с ними» // «Нотариус», 2006, N 6,
11. Калинин Н.И. «Право собственности и иные права на землю» // Практический журнал для руководителей и менеджеров «Законодательство», 1997, N 1,
12. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации" // «Юрайт-Издат», 2002.