СОДЕРЖАНИЕ 

1. Общие положения         3 - 8

2. Понятие,  порядок использования и изъятия, 

субъекты правоотношений      9 - 12 

3. Особенности  оборота земельных участков 

из земель сельскохозяйственного отношения   13 - 15

4. Особенности  оборота долей в праве общей    16 - 18

собственности на земельные участки из

земель сельскохозяйственного  назначения

5. Заключительные положения      19

6. Список использованной литературы    20

   

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

     Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой одну из наиболее важных составляющих земельного фонда Российской Федерации. Установление специального правового режима и особой охраны земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обусловлено ценностью земли и ее значением в сельскохозяйственном производстве.

     Декрет  о земле, принятый 8 ноября 1917 г. Вторым Всероссийским съездом Советов рабочих и солдатских депутатов, обратил все земли во всенародное достояние и отменил существовавшие виды прав на землю (государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная, крестьянская и т.д.). Законом "О социализации земли", принятым ВЦИК 27 января 1918 г., осуществлена социализация земли, которая стала передаваться в пользование трудовому народу. Признание земли государственной собственностью (национализация) было осуществлено с принятием первого Земельного кодекса РСФСР (30 октября 1922 г.). С этого момента земельные участки предоставлялись земледельцам и их объединениям, городским поселениям, государственным учреждениям и предприятиям на праве бессрочного (постоянного) пользования либо на праве временного пользования. Верховный Совет СССР постановлением от 23 ноября 1989 г. ввел в действие с 1 января 1990 г. "Основы законодательства Союза СССР и союзных республик об аренде", в которых советам народных депутатов было разрешено передавать землю не только в бессрочное и временное пользование, но и в аренду путем заключения соответствующего договора. Следующим постановлением от 28 февраля 1990 г. Верховный Совет СССР вводит в действие с 15 марта 1990 г. "Основы законодательства Союза СССР и союзных республик о земле", в которых утверждается еще одно право на землю - пожизненное наследуемое владение. В декабре 1990 г. второй (внеочередной) Съезд народных депутатов РСФСР принимает ряд законов по развитию агропромышленного комплекса и вводит право частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения. Начиная с 1991 г. земельные участки в Российской Федерации можно получить на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного (временного) пользования.

     Принятый  в конце 2001 г. Земельный кодекс Российской Федерации установил новый порядок предоставления, использования и распоряжения землями на территории Российской Федерации.

     На  протяжении нескольких лет, до вступления в силу Земельного Кодекса РФ, органы государственной власти пытались найти  решение по выходу из тупиковой ситуации, связанной с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, особенно остро стоял вопрос купли-продажи сельскохозяйственных угодий. В связи с чем, с принятием в 2001 г. Земельного Кодекса РФ особое место в нем было отведено обороту земель сельскохозяйственного назначения.

     Глава XIV Земельного Кодекса РФ «Земли сельскохозяйственного назначения», устанавливает определение земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к их обороту, а также определяет условия предоставления земельных участков из земель этой категории, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность и др.

     Необходимо  сразу отметить, что Земельный  кодекс РФ содержит норму, которой устанавливается, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. По смыслу этого положения Земельного кодекса РФ, никакие другие нормативные правовые акты не могут регулировать отношения по обороту земель сельскохозяйственного назначения, включая порядок приватизации земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Именно Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ (далее – Закон), принятый Государственный Думой 24 июля 2002 года  и определяет правовой режим оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Российской Федерации. Но нельзя не учитывать значение иных нормативных актов, принимаемых и действующих в Российской Федерации, в том числе во исполнение указанных федеральных законов. В соответствии с иерархией нормативных правовых актов правовое регулирование отношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения осуществляется:

     - Конституцией Российской Федерации  (ст. ст. 9, 72). Согласно ст.72 Конституции РФ земельное законодательство, к которому относится и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов;

     - Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (п. п. 6, 7 ст. 27, ст. 79 и др.);

     - Гражданским кодексом Российской  Федерации (п. 2 ст. 260);

     - Федеральным законом РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

     - другими федеральными законами;

     - принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (это, прежде всего, подзаконные нормативные правовые акты);

     - законами субъектов Российской  Федерации (земельное законодательство, согласно ст. 72 Конституции РФ, находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации).

     Следует отметить, что принятию Федерального закона № 101-ФЗ предшествовало широкое обсуждение вопроса об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Данная проблема дважды (в декабре 2001 г. и в апреле 2002 г.) рассматривалась на парламентских слушаниях в Государственной Думе, на заседании Государственного совета у Президента РФ (апрель 2002 г.), на конференции Совета Федерации (июнь 2002 г.).

     В окончательном виде концепция Закона сводится к следующему.

     1. Приватизация земель, находящихся  в государственной или муниципальной собственности.

     В п. 4 ст. 1 Закона введен запрет на приватизацию земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами. Запрета на приватизацию иных земель не установлено.

     Поправки  ряда субъектов РФ и депутатов  Государственной Думы о введении запрета на приватизацию земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, водоемами, лесополосами, мелиоративными объектами и системами, научно-исследовательскими и учебными заведениями, племенными и элитно-семеноводческими хозяйствами, используемые для утилизации сточных вод и других отходов животноводческих комплексов и птицефабрик, а также земли тепличных комбинатов, звероводческих хозяйств, госплемконезаводов и иных специализированных сельскохозяйственных организаций были отклонены при рассмотрении законопроекта во втором чтении.

     Одновременно  субъектам РФ было предоставлено  право устанавливать своими законами дату, с которой на территории конкретного субъекта Российской Федерации будет разрешена приватизация перечисленных земель сельскохозяйственного назначения.

     2. Квалификационные требования к  приобретателям земель сельскохозяйственного назначения.

     Земли сельскохозяйственного назначения разрешено приобретать любому гражданину или юридическому лицу.

     Граждане (физические лица) - выступают участниками  отношений, регулируемых Законом, как собственники земельных участков (долей), землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков. Причем иностранные граждане и лица без гражданства могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Юридические лица - выступают участниками отношений, как собственники земельных участков (долей), землепользователи и арендаторы земельных участков. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования как участники земельных правоотношений обладают широкими полномочиями.

     3. Права иностранцев на землю.  Вопрос о правах иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения вызвал самые ожесточенные споры и дебаты.

     Ст. 2 и ст. 3 Закона установлено, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

     4. Преимущественное право покупки  земель сельскохозяйственного назначения.

     Преимущественное  право покупки продаваемой земельной  доли принадлежит другим участникам долевой собственности, а после их отказа приобрести земельную долю - субъекту РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органу местного самоуправления (ст. 12 Закона).

     5. Сохранение целевого назначения  земельного участка. 

     В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы.

     Нарушение данных требований является основанием для принудительного прекращения прав на землю.

     Оборот  земель сельскохозяйственного назначения допускается при условии сохранения целевого использования земельного участка (п.3 ст.1 Закона).

     6. Ограничение предельных размеров  земельных участков, находящихся  в собственности одного лица.

     Ст. 4 Закона ограничивает минимальные  и максимальные размеры земельных участков, которые могут быть в собственности одного лица.

     Минимальные размеры земельных участков для  граждан и юридических лиц  устанавливаются законами субъектов  РФ.

     7. Аренда земельных участков.

     8. Предоставление гражданам и юридическим  лицам земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности.

     Порядок предоставления таких земель установлен ст. 10 Закона. В собственность земельные участки разрешено предоставлять гражданам и юридическим лицам только на торгах (конкурсах, аукционах).

     9. Сделки с земельными долями.

     Сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с правилами Гражданского Кодекса РФ, но с учетом особенностей, определенных Законом.

     Таким образом, как  установлено ст. ст. 1 Закона правовой режим оборота земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

     1) сохранение целевого использования земельных участков;

     2) установление максимального  размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

     3) преимущественное  право субъекта Российской Федерации  или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

     4) преимущественное  право других участников долевой  собственности на земельный участок,  находящийся в долевой собственности,  либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;