Шпаргалка по "Жилищное право"

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды судом (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), когда арендатор:

• пользуется жилым помещением с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями;

• существенно ухудшает помещение;

• более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, если это является его обязанностью.

Арендатор обязан:

• пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества;

• поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды;

• при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендатор вправе:

• при обнаружении серьезных недостатков жилого помещения:

– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение указанных недостатков;

– непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора.

* при нарушении  арендодателем обязанности по  производству капитального ремонта:

– произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

* с согласия  арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), безвозмездное пользование и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

* заключить  договор аренды на новый срок (преимущественное право аренды  перед третьими лицами при  прочих равных условиях в ситуации, когда арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить такой договор в разумный срок до окончания действия договора).

* требовать  досрочного расторжение договора  в случаях, когда:

– арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование либо создает препятствия к его использованию в соответствии с условиями договора;

– переданное арендатору жилое помещение имеет препятствующие пользованию им неуказанные в договоре недостатки;

– арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт жилого помещения в установленные сроки;

– жилое помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

 

20. Договор купли-продажи жилого помещения

 

Понятие договора купли-продажи жилого помещения регулируется параграфом 7 гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, жилой дом или их часть. К договору купли-продажи жилого помещения предъявляется ряд требований:

– договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (несоблюдение формы договора влечет его недействительность; ст. 550 ГК РФ);

– государственная регистрация заключенного договора (ст. 551 ГК РФ). Государственная регистрация перехода права собственности может быть произведена в судебном порядке по иску одной из сторон, если другая сторона договора отклоняется от такой регистрации. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации;

Обязательным в договоре купли-продажи жилого помещения является определение существенных условий договора, какими являются:

– предмет в договоре продажи жилого помещения (ст. 554 ГК РФ) должен быть указан со всеми характеристиками, позволяющими определенно установить жилое помещение, подлежащее передаче покупателю по договору (данные, определяющие расположение помещения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, адрес, площадь). При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом помещении, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;

– цена договора (ст. 555 ГК РФ), включающая цену передаваемой с жилым помещением соответствующей части земельного участка или права на нее. Цена жилого помещения установлена на единицу его площади или иного показателя его размера, с указанием общей цены такого помещения, подлежащей уплате;

– порядок передачи жилого помещения продавцом (ст. 556 ГК РФ) осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания такого документа считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество;

– перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).

При продаже жилого дома действует закрепленный Земельным кодексом № 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. (с посл. изм. и доп.) принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Поэтому по договору продажи жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК РФ).

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, договором должен быть определен вид передаваемого покупателю права на соответствующий земельный участок – право собственности, право аренды или иное право. Если договором такое право не определено, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята данным помещением и необходима для его использования.

 

21. Изъятие жилого помещения для государственных или муниципальных нужд

 

Статья 32 ЖК РФ содержит нормы регулирования права собственности на жилое помещение в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Такое изъятие происходит с обязательным выкупом данного жилого помещения Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием (в зависимости от того, для чьих нужд оно изымается), при чем выкуп только его части возможен лишь с согласия собственника. Механизм изъятия следующий:

• орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

• тот же орган принимает решение о выкупе жилого помещения, находящегося на рассматриваемом земельном участке;

• решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении с указанием даты его регистрации. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Однако, если произведенные собственником в этот период времени улучшения значительно увеличивают стоимость изымаемого помещения, то правомерно отнесение затрат на эти улучшения на собственника при определении выкупной цены.

Условия соглашения по выкупу жилого помещения в рассматриваемой ситуации (его цена, сроки и иное) определяются сторонами или судом. Соглашение содержит обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается:

• рыночная стоимость жилого помещения;

• все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (в том числе упущенную выгоду), включая убытки, связанные с:

– изменением места проживания;

– временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения);

– переездом;

– поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него;

– оформлением права собственности на другое жилое помещение;

– досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.

Возможен вариант предоставления собственнику (только по соглашению с ним) изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В случае не достижения соглашения об условиях выкупа (например, цене) жилого помещения, находящегося на подлежащем изъятию земельном участке, соответствующий орган (государственной власти или местного самоуправления) вправе обратиться с иском в суд. Иск в суд может быть предъявлен в течение 2 лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о решении соответствующего органа об изъятии жилого помещения.

 

22. Право долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

 

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе:

• межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты;

• коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

• крыши;

• ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

• земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;

• иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами, за исключением случаев необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 г.). Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме в установленных законодательством (ЖК РФ и ГК РФ) пределах.

Собственники жилых помещений в многоквартирных домах на общем собрании могут принимать решения об изменении правового положения общего имущества их дома, например, передавать объекты общего имущества в многоквартирном доме в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на него. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а условия договора, которые противоречат данному правилу, являются ничтожными.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

• осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

• отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, доля которых определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме каждого собственника.

 

23. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме