Сделки с земельными участками, не влекущие смену собственника

      На  основании вышеизложенного, указанные  последствия влекут применения правил договора доверительного управления имуществом гражданам-участникам общей долевой собственности, особенно обращая внимание на то, что это не означает утраты права на земельную долю и возможности выделить земельный участок в счет такой доли. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

            3. Договор залога ( ипотеки ) земельного участка. 

      Институт ипотеки – активно развивающийся продукт современной экономики. Без его надлежащего развития не приходится говорить о существования нормальной рыночной экономики, поскольку ипотека, в первую очередь, является важнейшим инструментом кредита. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки.  
      Провозглашенный Земельным кодексом РФ (далее — ЗК РФ) принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте.1  
       Достаточно последовательное отражение данный принцип находит, в частности, и в нормах Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее — Закон об ипотеке),  определяющем особенности ипотеки земли.  
       Так, в силу ст. 69 Закона об ипотеке, находящейся в прямом соотношении с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ(далее — ГК РФ), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Отсутствие в договоре залога указания об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним, принадлежащего залогодателю на том же праве, является основанием для признания такого договора ипотеки ничтожным.  
        При этом, на принадлежащее залогодателю право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором находится объект недвижимости, право залога не распространяется.

1.    Ерофеев Б. В. Земельное право России: Учебник. – 8-е изд., перераб. – М.: Юрайт – Издат, 2004.,с37

        В то же время, положения п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке свидетельствуют об отступлении законодателя от обозначенного принципа, презюмируя при ипотеке земельного участка распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Следовательно, стороны в диспозитивном порядке могут определить сферу действия залога. В том случае, если при ипотеке земельного участка стороны не определили   судьбу находящихся на нем объектов недвижимости и принадлежащих залогодателю, имеет место ипотека в силу закона на основании п. 1 ст. 64, подлежащая обязательной государственной регистрации.  
          Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то здесь законодательная линия четко определяет однозначность одновременного залога земельного участка и находящихся на нем зданий, строений, сооружений, в том числе возводимых, принадлежащих на том праве собственнику земельного участка.  
         Таким образом, реализация принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в ипотечно-земельных отношениях обусловлена, в первую очередь, соблюдением неразрывности данных объектов гражданских прав при обращении на них взыскания в случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.      
          Анализ норм земельного и гражданского законодательства, помимо обязательности соблюдения обозначенного выше принципа, позволяет выделить ряд дополнительных особенностей ипотеки земли.  
        Изначально, при заключении договора об ипотеке, необходимо исходить из общих положений действующего законодательства об оборотоспособности того или иного земельного участка, поскольку, в первую очередь, это отражается на потенциальной возможности такого участка быть предметом ипотеки. Так, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на         основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п.2 ст. 6, п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке). В соответствии с земельным законодательством земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Данные положения распространяются и на земельные участки, ограниченные в обороте, они также не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 27 ЗК РФ).  
         Говоря о возможности земельного участка быть предметом ипотеки, необходимо выделить установленные законом случаи запрета залога земли.  
Исходя из смысла п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, доля в праве (общая долевая или совместная собственность) на земельный участок не может быть предметом ипотеки, поскольку ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу, выделенный в натуре.    
          Не допускается залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке).  
         И, наконец, предметом ипотеки не может быть часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования и целевого использования (критерий размера площади земельного участка). Данный вопрос не урегулирован в ЗК РФ, поскольку в каждом субъекте РФ существуют свои минимальные и максимальные пределы размеров земельных участков.   
         В силу п.5 ст.5 Закона об ипотеке допускается сдавать в залог арендные права на имущество.  
         Передача в залог прав аренды земельного участка возможна лишь в пределах срока договора аренды земельного участка, чем обосновывается необходимость указания в договоре ипотеки срока основного договора аренды.  
         При этом, возникает вполне закономерный вопрос о необходимости получения согласия арендодателя при передаче прав в залог по договору аренды третьему лицу. 1Проблематика вопроса достаточно важна, так как от надлежащего соблюдения данного условия зависит действительность сделки.  
         По общему правилу, установленному п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке, арендные права на земельный участок могут быть заложены только с согласия собственника такого  земельного участка. Однако указанное требование законодателя о получении согласия собственника на совершение сделки не применяется в случае залога в рамках одного договора ипотеки здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Подобное толкование статьи изложено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 “Обзор практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке”, в п.5 которого указано, что установленное п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.  
        

1. Гражданское право России. Ч.2. Обязательственное право. М., 1997., с. 176

      Залог права аренды земельного участка, находящего в государственной или муниципальной  собственности, допускается без  согласия арендодателя при условии  его уведомления, в случае если договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п.п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке, п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Буквальное толкование приведенной нормы позволяет сделать вывод о формальном уведомлении, самое оптимальное — посредством заказного письма, а не о получении согласия арендатора на совершение сделки.  
          Положения данной статьи не должны рассматриваться в противоречии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, апеллируя которой арендодатели заставляют арендаторов получать указанное согласие на заключение договора об ипотеке. В соответствии с п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ и т.д.. Однако, согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ,  законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, в связи с чем положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ имеют императивный характер, что соответствует правилам теории права: специальное законодательство имеет приоритет над общим.  
          Условия договора аренды земельного участка, предусматривающие обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу ст. 168 и 180 ГК РФ.  
         Анализ данных статей позволяет сделать вывод о возникновении ипотеки в силу закона, под которой понимается залог недвижимого имущества, устанавливаемого на основании норм закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств, соответственно, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. Однако положения п.п. 1 статей.64.1 и 64.2 имеют диспозитивный характер, поскольку могут быть изменены договором сторон. Залогодержателем по данному залогу будет являться банк или иная кредитная организация, предоставившие  кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или зданий (сооружений), находящихся на земельном участке.  
         И, последнее, предметом ипотеки может быть земельный участок, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а третьим лицам. В этом случае при обращении залогодержателем взыскания на этот земельный участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка (ст. 66 Закона об ипотеке).  
        В заключении хотелось бы отметить, что соблюдение вышеизложенных особенностей ипотеки земельных участков позволит обеспечить юридическую чистоту сделки, что гарантирует  беспрепятственное прохождение процедуры государственной регистрации  и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                 Заключение.

      При общей тенденции и усилению роли договора кодексы в ряде случаев снижают жесткость требований в отношении определения его условий. Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми  по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может считаться заключенным. В действующем Гражданском кодексе для договора аренды  такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условия о предмете (объекте) аренды . Для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например, размер арендной платы в договоре арендной платы здания или сооружений. Но во всех остальных случаях к существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок и размер платы за аренду, исходя из возможности данного договора.1. Законодатель в одних случаях пошел по пути предоставления сторонам права конкретизировать свои отношения в процессе действия и исполнения договора (в отношении срока окончания аренды), в других – допустил возможность применения по аналогии условий аренды, действующих при сравнимых обстоятельствах ( в части определения размера арендной платы в случаях, когда её размер не указан в договоре). Этот подход как бы  вписывает конкретные отношения в общую систему аналогичных рыночных связей, подчиняя их складывающейся конъюнктуре и соответствующим обычаям делового оборота. Необходимо подчеркнуть, что

1.  Улюкаев  В. Х. Земельное право: Учебник.  – 3-е изд.,испр. И доп. – М.: Былина, 2002., с. 245 
 

                                       Задача. 

      Жилой дом в порядке наследования по завещанию перешел к двум лицам. Один прописан и имеет, согласно завещанию 27 долей в праве собственности на жилой дом. Другой не прописан, но по завещанию оставлено 73 доли. Между наследниками возник спор по поводу приусадебного земельного участка, о котором в завещании начего не было сказано.

        Решите спор, если:

      Земельный участок принадлежал на праве  пожизненного наследуемого владения;

      Земельный участок принадлежал наследодателю  на праве собственности;

      Наследодатель являлся арендатором земельного участка.

                                      Решение:

      В случае если земельный участок принадлежал  на праве пожизненного наследуемого владения или на праве собственности, наследникам полагается раздел земельного участка согласно их долям в наследстве ( п. 1 ст. 1122 ГК РФ ) 1 . Если раздел земельного участка невозможен в силу недостаточности его площади, то наследование земельного участка производится в пользу наследника, имеющего преимущественное право на получение этого наследственного имущества, в том числе ( ст. 1182 ГК РФ ), второму наследнику полагается компенсация ( ст. 1170 ГК РФ).2

      Преимущественное  право имеет наследник, который имел какие – либо права на наследуемый земельный участок с наследодателем, а также  

1.Гражданский  кодекс РФ ( Ч. 3) от 26.11.2001 № 146- ФЗ ( ред. 30 06. 2008)

2. Миронов  В. И. Земельное право: Учебник/  В. И. Миронов. – М. -.: ООО  « Журнал « Управление персоналом», 2009. – с. 398

наследник, который постоянно пользовался  этим земельным участком. Компенсация  остальным наследникам предоставляется  в порядке, установленном ст. 1170 ГК РФ. Причем ч. 2 ст. 1182 ГК РФ в качестве общего правила устанавливает возможность осуществления кем – либо из наследников преимущественного права только после полной выплаты компенсации другим наследникам.

      Если  наследодатель являлся арендатором  земельного участка, то право аренды земельный участок в состав наследства может входить, если законом или договором не предусмотрено иное, при этом арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качества арендатора ( п. 2. ст. 617 ГК РФ). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                     Список используемой  литературы:

                                           Нормативные акты 

1.     Конституция РФ.

2.     Гражданский кодекс РФ.

3.     Земельный кодекс РФ .                           

                          Научная и учебная литература 
 

4.      Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая.

Договор о передаче имущества. М.: Статус. 2000.

5.     Гражданское право; Учебник. Ч.2 / Под. Ред. А.П. Сергеева, Ю.К.

Толстого. М.: Проспект. 1998.

6.     Гражданское право России. Ч.2. Обязательственное право. М., 1997.

7.    Ерофеев Б. В. Земельное право  России: Учебник. – 8-е изд., перераб.  – М.: Юрайт – Издат, 2004.

8.    Ерофеев Б. В. Земельное право России: Учебник. – 8-е изд., перераб. – М.: Юрайт – Издат, 2004.

9. Кособродов  В.М. Ответственность сторон за  неисполнение или ненадлежащие  исполнение договора аренды земельного  участка. М.: 2006.

10 .Миронов  В. И. Земельное право России. 2009.

11. Романова  В. Г. Гражданско – правовое  регулирование договора аренды  земельных участков: теория и  практика. М.: Юрист.2006.

12.  Улюкаев  В. Х. Земельное право: Учебник.  – 3-е изд.,испр. И доп. – М.: Былина, 2002.