Сделки с земельными участками, не влекущие смену собственника

В любом  случае арендатор имеет право  на возмещение убытков, связанных с  восстановлением нарушенного права, в том числе убытков, понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного земельного участка. Если расходы, понесенные арендатором в связи с самостоятельным исправлением недостатков арендованного участка, или иные убытки, понесенные им в связи с ненадлежащим состоянием переданного участка, не покрываются удержанной арендной платой, он имеет право потребовать их возмещения в этой части.

     Вместе  с тем закон допускает определенную диспозитивность, разрешая сторонам известное  отступление от установленных им правил, придавая обязательное значение согласованию между сторонами существенных условий договора, например, о размерах, сроках, ограничениях в обращении с арендованным имуществом (земельным участком).

     ЗК  РФ предоставляет арендатору право  на распоряжение арендованным земельным участком в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется.

     Однако  согласно ГК РФ арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Представляется, что эта оговорка свидетельствует, что ЗК РФ может установить порядок осуществления правомочия арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, отличный от того, что установлен в ГК РФ. Следовательно, норма ЗК РФ, в соответствии с которой арендатор вправе распоряжаться арендованным земельным участком без согласия арендодателя, не противоречит ГК РФ. Следовательно, ЗК РФ может вводить особенности аренды земельных участков, однако он не должен противоречить нормам ГК РФ, которые определяют общие принципы договорных обязательств.

     Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, заключенного более чем на пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором. Аренда земельного участка в соответствии с ЗК РФ прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Не допускается прекращение аренды земельного участка: в период полевых сельскохозяйственных работ и в иных установленных федеральными законами случаях. Что же касается второго запрета, то из него вытекает, во-первых, что перечень оснований для прекращения аренды не является исчерпывающим и в принципе может расширяться бесконечно; во-вторых, право расширения перечня предоставлено только федеральным органам законодательной власти (органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления такого права не имеют).

     По  общему правилу ответственность  исключается в случаях действия непреодолимой силы. Непреодолимую  силу (в договорных отношениях она  чаще всего именуется "форс-мажором") закон определяет как чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство. Ответственность за недостатки сданного в аренду участка возлагается на арендодателя.   

     Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе сдавать его в аренду. Арендодатель и арендатор заключают договор аренды, который подлежит регистрации. При согласовании положений договора стороны определяют размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю. При аренде земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земли и категориям арендаторов. Договор аренды подлежит государственной регистрации в УФРС, если заключен на срок более 1 года.1 В качестве арендодателя вправе выступать не только отдельный собственник земельного участка, но и группа собственников. В последнем случае аренда земельного участка оформляется договором с множественностью лиц на стороне арендодателя. К договору аренды прилагается план арендуемого земельного участка, выполненный в масштабе имеющегося планово-картографического материала, который выдается арендодателю (одному из арендодателей) и арендатору.

     Срок аренды земельного участка  и условия оплаты определяются  договором. В счет арендной  платы арендодатель (арендодатели) вправе получать деньги, продукцию, либо пользоваться услугами (Закон от 11.10.1991 № 1738-1 (в ред. от 29.12.1998) "О плате за землю"). Недостаточность законодательного регулирования аренды земли порождает трудности для инвесторов коммерческой недвижимости.

   Документы, необходимые для заключения соглашения по аренде земельного участка для юридических лиц:

1.Гражданское  право. Учебник.Ч.2. Под. Ред. А.П.  Сергеева,Ю. К. Толстого. М.: Проспект.1998.,с. 56

   Заявление установленного образца; копии правоустанавливающих документов на нежилое помещение (свидетельства о праве собственности, договор (инвестиционный, купли-продажи, акт приема-передачи и др.), заверенные печать и подписью руководителя, либо нотариально); копия технического паспорта на нежилое помещение, заверенная печатью и подписью руководителя, либо нотариально; копии учредительных документов юридического лица, заверенные печатью и подписью руководителя предприятия, либо нотариально (Устав, учредительный договор, свидетельство о регистрации, свидетельство по постановке на налоговый учет, изменения в устав, протокол о полномочиях директора); Нотариально заверенная копия доверенности на представителя.

   Необходимые документы для оформления аренды земельного участка для физических лиц:

   Копия паспорта правообладателя, копии правоустанавливающих документов на нежилое помещение (свидетельства о праве собственности, договор (инвестиционный, купли-продажи, акт приема-передачи и др.), заверенные печать и подписью руководителя, либо нотариально; копия технического паспорта на нежилое помещение, заверенная печатью и подписью правообладателя, либо нотариально; нотариально заверенная копия доверенности на представителя.  
 
 
 
 
 
 
 

2. Договор доверительного  управления земельным  участком. 

     Договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество (объект доверительного управления) в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.  
          Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.  
Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка"Д.У.".  
             При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ним. Договор доверительного управления - реальный договор и считается заключенным с момента передачи имущества доверительному управляющему. Аренда, напротив, является консенсуальной сделкой и считается заключенной с момента согласования всех существенных условий договора (Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Б.Д. Клюкин. М., 2002). Представляется также, что указанными моментами трудности правоприменения исчерпаны не будут.

     Земельный участок отвечает всем требованиям к имуществу, могущему быть переданным в доверительное управление. Во-первых, земельный участок является непотребляемой и в большинстве случаев оборотоспособной вещью. Во-вторых, он четко индивидуализирован, имеет индивидуальный кадастровый номер, что позволяет отграничить его как от другого имущества учредителя управления, так и от имущества самого доверительного управляющего, а последнему - отразить земельный участок на отдельном балансе и вести по нему самостоятельный учет. В-третьих, он способен приносить доход выгодоприобретателю. 
Однако на практике доверительное управление земельным участком применяется лишь в отдельных редких случаях, и то в этих ситуациях его использование вызывает различные затруднения. И основными причинами этого являются: во-первых, правовая неосведомленность потенциальных участников договоров доверительного управления, а также отсутствие квалифицированных кадров доверительных управляющих; во-вторых, неточности формулировок отдельных норм законодательства о доверительном управлении, а также многочисленные пробелы в ГК. 
Практическое применение института доверительного управления к отношениям с таким весьма специфическим объектом, как земельный участок, внесет разнообразие в довольно узкий круг возникающих в соответствии с законодательством гражданско- и земельно-правовых отношений. Необходимо лишь совершенствование законодательства и повышение правовой грамотности населения. 
Обращает на себя внимание то, что в соответствии со ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" доверительное управление недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации, однако не как вещное право, а как ограничение (обременение) права на указанное имущество. 
С такой характеристикой права доверительного управления, возникающего у доверительного управляющего в отношении земельного участка, согласиться сложно. 
           В ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничения (обременения) определяются как наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других). 
Действительно, доверительное управление стесняет права учредителя управления как собственника переданного в доверительное управление имущества. Но ведь это свойство любого вторичного вещного права - стеснять, ограничивать право собственности. Это относится и к сервитуту, который в той же статье назван и ограничением (обременением), и вещным правом одновременно. Из того перечня, который дан в ст. 1 Закона, определение "ограничение (обременение) права" в вышеуказанном его понимании к доверительному управлению применить сложнее всего, поскольку доверительный управляющий владеет, пользуется и распоряжается переданным в доверительное управление земельным участком (или иным имуществом) не в своих собственных интересах, как происходит при других ограничениях, а в интересах учредителя управления или же указанного им лица (выгодоприобретателя) Таким образом, сама сущность доверительного управления показывает, что оно более направлено на реализацию интересов собственника, нежели на ограничение (обременение) его права.

     Применение  к договорам аренды правил договоров доверительного управления имуществом  невыгодно  прежде  всего  арендатору  (доверительному управляющему), поскольку он теряет право собственности на выращенную продукцию, она должна передаваться арендодателю. В то же время арендатор (доверительный управляющий) имеет право на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.  

      Права доверительного управляющего в отношении переданного недвижимого имущества очень ограничены: он вправе только владеть и пользоваться этим имуществом. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.1 В типовых договорах аренды такие случаи не предусмотрены, соответственно доверительный управляющий не вправе продавать, передавать в аренду, залог или иным образом распоряжаться земельным участком.  

      В свою очередь арендодатели (участники  общей долевой собственности) при  применении к договорам аренды правил договоров доверительного управления не будут получать арендную плату за пользование земельным участком.  

      Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. Однако это положение не означает, что граждане могут в массовом порядке утратить право собственности на земельные участки, поскольку изъятие имущества, переданного в доверительное управление, будет производиться только в судебном порядке, при этом необходимо будет доказать, что долги возникли

1. Брагинский  М. И. , Витрянский В.В. Договорное  право. Книга Вторая. М.: Статус. 2000,с. 107 

в связи  с доверительным управлением (т.е. с владением и пользованием имуществом).  

      При несогласии участника общей долевой собственности с передачей своей доли в доверительное управление, он вправе отказаться от договора, предупредив об этом арендатора (доверительного управляющего) за три месяца, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Предупреждение об отказе от договора делается в письменной форме и вручается арендатору (доверительному управляющему) под расписку или направляется по почте с уведомлением. Аналогично производится отказ от договора при желании участника общей долевой собственности выделить земельный участок в счет своей доли.