Сделки с земельными участками, не влекущие смену собственника

   Необходимые документы для оформления аренды земельного участка для физических лиц:

   Копия паспорта правообладателя, копии правоустанавливающих документов на нежилое помещение (свидетельства о праве собственности, договор (инвестиционный, купли-продажи, акт приема-передачи и др.), заверенные печать и подписью руководителя, либо нотариально; копия технического паспорта на нежилое помещение, заверенная печатью и подписью правообладателя, либо нотариально; нотариально заверенная копия доверенности на представителя.  
 
 
 
 
 
 
 

2. Договор доверительного  управления земельным  участком. 

     Договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество (объект доверительного управления) в  доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.  
          Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.  
Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка"Д.У.".  
             При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ним. Договор доверительного управления - реальный договор и считается заключенным с момента передачи имущества доверительному управляющему. Аренда, напротив, является консенсуальной сделкой и считается заключенной с момента согласования всех существенных условий договора (Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Б.Д. Клюкин. М., 2002). Представляется также, что указанными моментами трудности правоприменения исчерпаны не будут.

     Земельный участок отвечает всем требованиям к имуществу, могущему быть переданным в доверительное управление. Во-первых, земельный участок является непотребляемой и в большинстве случаев оборотоспособной вещью. Во-вторых, он четко индивидуализирован, имеет индивидуальный кадастровый номер, что позволяет отграничить его как от другого имущества учредителя управления, так и от имущества самого доверительного управляющего, а последнему - отразить земельный участок на отдельном балансе и вести по нему самостоятельный учет. В-третьих, он способен приносить доход выгодоприобретателю. 
Однако на практике доверительное управление земельным участком применяется лишь в отдельных редких случаях, и то в этих ситуациях его использование вызывает различные затруднения. И основными причинами этого являются: во-первых, правовая неосведомленность потенциальных участников договоров доверительного управления, а также отсутствие квалифицированных кадров доверительных управляющих; во-вторых, неточности формулировок отдельных норм законодательства о доверительном управлении, а также многочисленные пробелы в ГК. 
Практическое применение института доверительного управления к отношениям с таким весьма специфическим объектом, как земельный участок, внесет разнообразие в довольно узкий круг возникающих в соответствии с законодательством гражданско- и земельно-правовых отношений. Необходимо лишь совершенствование законодательства и повышение правовой грамотности населения. 
Обращает на себя внимание то, что в соответствии со ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" доверительное управление недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации, однако не как вещное право, а как ограничение (обременение) права на указанное имущество. 
С такой характеристикой права доверительного управления, возникающего у доверительного управляющего в отношении земельного участка, согласиться сложно. 
           В ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничения (обременения) определяются как наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других). 
Действительно, доверительное управление стесняет права учредителя управления как собственника переданного в доверительное управление имущества. Но ведь это свойство любого вторичного вещного права - стеснять, ограничивать право собственности. Это относится и к сервитуту, который в той же статье назван и ограничением (обременением), и вещным правом одновременно. Из того перечня, который дан в ст. 1 Закона, определение "ограничение (обременение) права" в вышеуказанном его понимании к доверительному управлению применить сложнее всего, поскольку доверительный управляющий владеет, пользуется и распоряжается переданным в доверительное управление земельным участком (или иным имуществом) не в своих собственных интересах, как происходит при других ограничениях, а в интересах учредителя управления или же указанного им лица (выгодоприобретателя) Таким образом, сама сущность доверительного управления показывает, что оно более направлено на реализацию интересов собственника, нежели на ограничение (обременение) его права.

     Применение  к договорам аренды правил договоров  доверительного управления имуществом  невыгодно  прежде  всего  арендатору  (доверительному управляющему), поскольку он теряет право собственности на выращенную продукцию, она должна передаваться арендодателю. В то же время арендатор (доверительный управляющий) имеет право на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.  

      Права доверительного управляющего в отношении переданного недвижимого имущества очень ограничены: он вправе только владеть и пользоваться этим имуществом. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.1 В типовых договорах аренды такие случаи не предусмотрены, соответственно доверительный управляющий не вправе продавать, передавать в аренду, залог или иным образом распоряжаться земельным участком.  

      В свою очередь арендодатели (участники  общей долевой собственности) при  применении к договорам аренды правил договоров доверительного управления не будут получать арендную плату  за пользование земельным участком.  

      Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. Однако это положение не означает, что граждане могут в массовом порядке утратить право собственности на земельные участки, поскольку изъятие имущества, переданного в доверительное управление, будет производиться только в судебном порядке, при этом необходимо будет доказать, что долги возникли

1. Брагинский  М. И. , Витрянский В.В. Договорное  право. Книга Вторая. М.: Статус. 2000,с. 107 

в связи с доверительным управлением (т.е. с владением и пользованием имуществом).  

      При несогласии участника общей долевой  собственности с передачей своей  доли в доверительное управление, он вправе отказаться от договора, предупредив  об этом арендатора (доверительного управляющего) за три месяца, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Предупреждение об отказе от договора делается в письменной форме и вручается арендатору (доверительному управляющему) под расписку или направляется по почте с уведомлением. Аналогично производится отказ от договора при желании участника общей долевой собственности выделить земельный участок в счет своей доли.  

      На  основании вышеизложенного, указанные  последствия влекут применения правил договора доверительного управления имуществом гражданам-участникам общей долевой собственности, особенно обращая внимание на то, что это не означает утраты права на земельную долю и возможности выделить земельный участок в счет такой доли. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

            3. Договор залога ( ипотеки ) земельного участка. 

      Институт ипотеки – активно развивающийся продукт современной экономики. Без его надлежащего развития не приходится говорить о существования нормальной рыночной экономики, поскольку ипотека, в первую очередь, является важнейшим инструментом кредита. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки.  
      Провозглашенный Земельным кодексом РФ (далее — ЗК РФ) принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте.1  
       Достаточно последовательное отражение данный принцип находит, в частности, и в нормах Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее — Закон об ипотеке),  определяющем особенности ипотеки земли.  
       Так, в силу ст. 69 Закона об ипотеке, находящейся в прямом соотношении с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ(далее — ГК РФ), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Отсутствие в договоре залога указания об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним, принадлежащего залогодателю на том же праве, является основанием для признания такого договора ипотеки ничтожным.  
        При этом, на принадлежащее залогодателю право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором находится объект недвижимости, право залога не распространяется.

1.    Ерофеев Б. В. Земельное право России: Учебник. – 8-е изд., перераб. – М.: Юрайт – Издат, 2004.,с37

        В то же время, положения  п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке свидетельствуют  об отступлении законодателя  от обозначенного принципа, презюмируя  при ипотеке земельного участка распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Следовательно, стороны в диспозитивном порядке могут определить сферу действия залога. В том случае, если при ипотеке земельного участка стороны не определили   судьбу находящихся на нем объектов недвижимости и принадлежащих залогодателю, имеет место ипотека в силу закона на основании п. 1 ст. 64, подлежащая обязательной государственной регистрации.  
          Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то здесь законодательная линия четко определяет однозначность одновременного залога земельного участка и находящихся на нем зданий, строений, сооружений, в том числе возводимых, принадлежащих на том праве собственнику земельного участка.  
         Таким образом, реализация принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в ипотечно-земельных отношениях обусловлена, в первую очередь, соблюдением неразрывности данных объектов гражданских прав при обращении на них взыскания в случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.      
          Анализ норм земельного и гражданского законодательства, помимо обязательности соблюдения обозначенного выше принципа, позволяет выделить ряд дополнительных особенностей ипотеки земли.  
        Изначально, при заключении договора об ипотеке, необходимо исходить из общих положений действующего законодательства об оборотоспособности того или иного земельного участка, поскольку, в первую очередь, это отражается на потенциальной возможности такого участка быть предметом ипотеки. Так, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на         основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п.2 ст. 6, п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке). В соответствии с земельным законодательством земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Данные положения распространяются и на земельные участки, ограниченные в обороте, они также не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 27 ЗК РФ).  
         Говоря о возможности земельного участка быть предметом ипотеки, необходимо выделить установленные законом случаи запрета залога земли.  
Исходя из смысла п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, доля в праве (общая долевая или совместная собственность) на земельный участок не может быть предметом ипотеки, поскольку ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу, выделенный в натуре.    
          Не допускается залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке).  
         И, наконец, предметом ипотеки не может быть часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования и целевого использования (критерий размера площади земельного участка). Данный вопрос не урегулирован в ЗК РФ, поскольку в каждом субъекте РФ существуют свои минимальные и максимальные пределы размеров земельных участков.   
         В силу п.5 ст.5 Закона об ипотеке допускается сдавать в залог арендные права на имущество.  
         Передача в залог прав аренды земельного участка возможна лишь в пределах срока договора аренды земельного участка, чем обосновывается необходимость указания в договоре ипотеки срока основного договора аренды.  
         При этом, возникает вполне закономерный вопрос о необходимости получения согласия арендодателя при передаче прав в залог по договору аренды третьему лицу. 1Проблематика вопроса достаточно важна, так как от надлежащего соблюдения данного условия зависит действительность сделки.  
         По общему правилу, установленному п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке, арендные права на земельный участок могут быть заложены только с согласия собственника такого  земельного участка. Однако указанное требование законодателя о получении согласия собственника на совершение сделки не применяется в случае залога в рамках одного договора ипотеки здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Подобное толкование статьи изложено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 “Обзор практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке”, в п.5 которого указано, что установленное п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.  
        

1. Гражданское право России. Ч.2. Обязательственное право. М., 1997., с. 176

      Залог права аренды земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, допускается без согласия арендодателя при условии его уведомления, в случае если договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п.п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке, п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Буквальное толкование приведенной нормы позволяет сделать вывод о формальном уведомлении, самое оптимальное — посредством заказного письма, а не о получении согласия арендатора на совершение сделки.  
          Положения данной статьи не должны рассматриваться в противоречии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, апеллируя которой арендодатели заставляют арендаторов получать указанное согласие на заключение договора об ипотеке. В соответствии с п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ и т.д.. Однако, согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ,  законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, в связи с чем положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ имеют императивный характер, что соответствует правилам теории права: специальное законодательство имеет приоритет над общим.  
          Условия договора аренды земельного участка, предусматривающие обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу ст. 168 и 180 ГК РФ.  
        Анализ данных статей позволяет сделать вывод о возникновении ипотеки в силу закона, под которой понимается залог недвижимого имущества, устанавливаемого на основании норм закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств, соответственно, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. Однако положения п.п. 1 статей.64.1 и 64.2 имеют диспозитивный характер, поскольку могут быть изменены договором сторон. Залогодержателем по данному залогу будет являться банк или иная кредитная организация, предоставившие  кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или зданий (сооружений), находящихся на земельном участке.  
         И, последнее, предметом ипотеки может быть земельный участок, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а третьим лицам. В этом случае при обращении залогодержателем взыскания на этот земельный участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка (ст. 66 Закона об ипотеке).  
        В заключении хотелось бы отметить, что соблюдение вышеизложенных особенностей ипотеки земельных участков позволит обеспечить юридическую чистоту сделки, что гарантирует  беспрепятственное прохождение процедуры государственной регистрации  и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке.