Приватизация жилых помещений

Содержание

1.Введение                                           

2.Приватизация жилья в  государственном и муниципальном  жилом фонде.                                          

3.Приватизация жилья в  ЖСК, коммунальных квартир и  служебных  жилых помещений.                          

4.Приватизация колхозного  жилья.                     

5.Порядок приватизации  жилых помещений.              

6.Анализ судебной практики.                          

7.Заключение.                                                                   

8.Список литературы.                                                            

1.Введение

“Одним из действенных  преобразований в жилищной сфере, способствующим созданию широких слоев собственников  жилья, является приватизация. Основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации определены в соответствующем  законе. Закон определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности  на жилье.

Целью таких преобразований является создание условий для осуществления  права граждан на свободный выбор  способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшение  использования и сохранности  жилищного фонда. Вступление в права  собственности на жилье через  приватизацию дает гражданам возможность  получать от государства практически  бесплатно реальную недвижимость, столь  высоко оцениваемую на рынке жилья”[1].

2.Приватизация жилья в  государственном и муниципальном  жилом фонде.

“Приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан  на добровольной основе занимаемых ими  жилых помещений в государственном  и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. 

Граждане, занимающие жилые  помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся  в полном хозяйственном ведении  предприятий или оперативном  управлении учреждений (ведомственный  фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно  проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность  на условиях, предусмотренных настоящим  Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних

Жилые помещения, в которых  проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в  собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают  исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению  с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки  и попечительства.

“Федеральным законом  от 11 августа 1994г. №26 – ФЗ “О внесении изменений и дополнений в Закон  РФ “О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации” в некоторые  статьи закона были внесены существенные поправки, касающиеся правового положения  несовершеннолетних. В первоначальной редакции для приватизации жилого помещения  необходимо было получить согласие только совершеннолетних членов семьи, совместно  проживающих с нанимателем.

Со вступлением в силу ФЗ “О внесении изменений и дополнений в Закон РФ “О приватизации жилищного  фонда в РФ” к этому условию  добавилось требование о получении согласия также несовершеннолетних членов семьи, достигших 15 лет. Необходимо отметить, что появление такой нормы являлось лишь закреплением в законе разъяснения, содержащегося в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993г. №8 “О некоторых вопросах применения судами Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ”: в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения несовершеннолетние наравне с совершеннолетними пользователями вправе участвовать в установлении общей собственности на это помещение.

Такой вывод можно сделать  исходя из содержания ч.1 ст.53 Жилищного  кодекса РСФСР, где сказано, что  “члены семьи нанимателя, проживающие  совместно с ним, пользуются наравне  с нанимателем всеми правами  и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения”, - иными словами, права совершеннолетних и несовершеннолетних пользователей  государственным и муниципальным  жильем на приватизацию занимаемого  помещения равны.

Следовательно, при приватизации жилья необходимо получить согласие детей, как достигших, так и не достигших 15 лет – только при  этом от имени несовершеннолетнего  будет действовать его законный представитель (родитель, опекун, попечитель).

Статья 7 Закона была дополнена  частью второй, предусматривающей обязательное включение в договор передачи жилого помещения несовершеннолетних, имеющих право пользования данным жилым помещением и проживающих  совместно с лицами, которым это  жилое помещение передается в  общую с несовершеннолетними  собственность, а также несовершеннолетних, проживающих отдельно от указанных  лиц, но не утративших право пользования  жилым помещением.

Отсутствие в законе прямого  указания на необходимость получения  согласия несовершеннолетних на приватизацию и обязательное включение их в  договор передачи в период между  принятием Закона о приватизации и внесением в него изменений породило на практике немало злоупотреблений – заключались договоры без включения в число собственников несовершеннолетних, что существенно ущемляло их права

Пленум Верховного суда РФ в своем постановлении от 24 августа 1993г. разъяснил, что согласно Кодексу  о браке и семье РСФСР 1969г. опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы  бытовых, в частности, касающихся отказа от принадлежащих подопечному прав, а попечитель – давать согласие на совершение таких сделок, поэтому  отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных органов. Следовательно, на заключение договора передачи без внесения несовершеннолетних в число собственников необходимо было получать согласие органов опеки и попечительства, что часто не выполнялось жилищными органами”.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству.         

Собственники приватизированных  жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда  являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.        

Осуществление права собственности  на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством  интересов других лиц.        

Собственники жилищного  фонда или уполномоченные ими  органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве  полного хозяйственного ведения, и  учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных  жилых помещений и коммунальных квартир.

“В соответствии с Законом  РФ “О приватизации жилищного фонда  в РФ” жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую), либо в собственность  одного из совместно проживающих  лиц, в том числе и несовершеннолетних.

Таким образом, если квартира переходит в собственность двух или более лиц, необходимо определить, на каком праве они будут владеть  квартирой: на праве долевой собственности  или на праве совместной собственности, и отразить это в договоре передачи квартиры (договоре приватизации). Чтобы  правильно сделать выбор, следует  знать, чем отличается долевая собственность  от совместной.

Если квартира поступает  в долевую собственность двух или более лиц, в договоре следует  определить долю каждого участника  долевой собственности. Доля определяется в виде простой (1/3) или десятичной (0,5) дроби. Если доли участников не определены в договоре приватизации, то в силу требований закона они считаются  равными. Владение и пользование  квартирой, находящейся в долевой  собственности, осуществляется по соглашению всех участников, а если согласие не достигнуто – в порядке, устанавливаемом  судом. Это положение закона означает, что участники долевой собственности  устанавливают сами, кто из них  какой комнатой пользуется, кто и  в каком размере несет расходы  по содержанию квартиры, ее ремонту. Если они не достигают согласия по всем вопросам, то порядок владения и  пользования квартирой может  установить суд. А вот распоряжаться  квартирой, например продать ее, сдать в аренду, в коммерческий найм, можно только по соглашению всех участников долевой собственности.

Нельзя путать распоряжение квартирой и распоряжение долей  в праве на эту квартиру. В отличие  от распоряжения квартирой распоряжение долей в праве на квартиру производится участником долевой собственности  самостоятельно, он может по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю в праве на квартиру или распорядиться ею другим образом. При продаже доли в праве или ином возмездном отчуждении другие участники долевой собственности имеют лишь право преимущественной покупки этой доли. Кроме того, участник долевой собственности вправе потребовать выдела своей доли из общего имущества, например, в виде комнаты, если такой выдел возможен без несоразмерного ущерба имуществу.

При заключении договора приватизации граждане часто отдают предпочтение совместной собственности, поскольку, на их взгляд, совместная собственность  имеет более понятный и удобный  правовой режим.

Участники совместной собственности  сообща владеют и пользуются квартирой. Распоряжение ею осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению квартирой. Иными словами, любой  из участников совместной собственности  может ее продать, при этом ему  не требуется доказывать покупателю, нотариусу или органу, осуществляющему  государственную регистрацию прав, что другие участники тоже согласны на сделку, так как наличие их согласия предполагается в силу закона.

Для имущества, находящегося в совместной собственности супругов, законодатель установил специальное  правило, согласно которому супруг, осуществляющий продажу или иное отчуждение недвижимого  имущества, находящегося в совместной собственности, должен представить  покупателю, нотариусу, органу, осуществляющему  государственную регистрацию, нотариально  удостоверенное согласие другого супруга  на сделку, без которого сделка не будет  нотариально удостоверена и зарегистрирована. В отношении же совместной собственности, возникающей при приватизации, такое правило не установлено, механизм защиты прав участников совместной собственности отсутствует.

Раздел общего имущества  между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них  могут быть осуществлены только после  определения доли каждого участника в праве на общее имущество, т.е. только после установления долевой собственности. Без установления доли участник совместной собственности не может оставить завещание, не может подарить или продать свою долю. Установление размера доли каждого – это предмет соглашения участников и, как показывает практика, зачастую предмет спора, который может быть разрешен только в суде.