Право собственности на землю

     Сведения  о территориальных границах земельного участка содержатся в едином государственном  реестре земель (ЕГРЗ), который в  соответствии со ст.14 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (с изменениями) представляет собой документ, предназначенный для проведения государственного кадастрового учета земельных участков.

     В соответствии с п.2 ст.8 Федерального  закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, обязаны предоставлять сведения государственного земельного кадастра заинтересованному лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

     Пункт 2 статьи 261 ГК РФ определяет объем правомочий собственника земельного участка в  отношении находящихся в границах этого участка поверхностного (почвенного) слоя, замкнутых водоемов и находящихся  на нем леса и растений.

     В соответствии со ст.34 Водного кодекса  Российской Федерации от 16 ноября 1995г. N 167-ФЗ (с изменениями) в Российской Федерации устанавливается государственная  собственность на водные объекты. Муниципальная  и частная собственность допускается  только на обособленные водные объекты.

     Обособленные  водные объекты могут принадлежать на праве собственности муниципальным  образованиям, гражданам и юридическим  лицам в соответствии с гражданским  законодательством.

     Статья 40 ВК РФ допускает возможность нахождения в собственности граждан обособленных водных объектов (замкнутых водоемов) - небольших по площади и непроточных  искусственных водоемов, не имеющих  гидравлической связи с другими  поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются земельным законодательством  РФ.

     Однако  в соответствии со ст.11 ЛК РФ в лесной фонд и в леса, не входящие в лесной фонд, не включается древесно-кустарниковая  растительность, расположенная на: землях сельскохозяйственного назначения, в т.ч. землях, предоставленных для  садоводства и личного подсобного хозяйства; землях транспорта (на полосах  отводов железнодорожных магистралей  и автомобильных дорог); землях населенных пунктов (поселений), в т.ч. предоставленных  для дачного, жилищного и иного  строительства (за исключением городских  лесов); землях водного фонда (на полосах  отвода каналов); землях иных категорий.

     Итак, можно отметить, что земельный  участок, как объект права собственности, должен быть индивидуально-определенным, соответствовать целевому назначению и разрешенному использованию. Объектом частной собственности  могут  быть оборотоспособные земельные участки, а в случаях, предусмотренных  законом, - и ограниченные в обороте  земельные участки. Земельные участки, изъятые из оборота, вообще не могут  предоставляться в частную собственность  и быть объектом частной собственности. Земельный участок относится  к недвижимому имуществу, что  определяет специфику его оборота.

2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ В СИСТЕМЕ ВЕЩНЫХ ПРАВ.

     В данном вопросе право собственности  на землю будет рассмотрено в  совокупности с другими вещными  правами на землю. Это обусловлено  тем, что в сфере вещных прав на землю на сегодняшний день осуществляются правоотношения присущие переходному  периоду. В связи с вступлением  Земельного кодекса РФ многим гражданам  – владельцам земельных участков предлагается переоформить их в собственность. Таким образом, эти вещные права  на землю интересны в данном случае для исследования тем, что они  рано или поздно в большинстве  случаев должны перейти в право  собственности.

     Под правом собственности на землю, прежде всего, следует понимать урегулированные  нормами земельного и иных отраслей права общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению землей в пределах, установленных  законом⁴.

     Изучая  проблему собственности в юридическом  смысле, необходимо знать соотношение  конституционного и гражданско-правового  понятий права собственности  на землю и другие природные ресурсы.

     Пункт 2 статьи 36 Конституции РФ определяет параметры ограничения осуществления  правомочий собственника земли и  других природных ресурсов: во-первых, необходимость соблюдения экологических требований;

     - во-вторых, необходимость защиты  прав и законных интересов  других лиц;

     - в-третьих, необходимость законодательного  ограничения права собственности  на землю в социальных целях,  так как земля и другие природные ресурсы являются основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;

     - в-четвертых, в соответствии с  п.3 ст.209 Гражданского кодекса РФ  свои полномочия земельный собственник  осуществляет в той мере, в  какой их оборот допускается  законом;

     - в-пятых, земли и другие природные  ресурсы могут отчуждаться или  переходить от одного лица  к другому иными способами  в той мере, в какой их оборот  допускается законами о земле  (п.3 ст.129 ГК РФ).

     В ч.2 ст.261 ГК РФ сказано, что если иное не установлено законом, право собственности  на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого  участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся  на нем лес и кустарники.

     Конституция РФ устанавливает возможность перехода собственности от одних собственников  к другим, таким образом, осуществляя  оборот земельных участков. Однако законодательство этот оборот ограничивает в общественных интересах; также  ограничено содержание прав всякого  пользователя землей. Причины этого  очевидны: количество и состав всякого  рода объектов ограничен, и поэтому  их использование всегда так или  иначе затрагивает интересы общества в целом.

     Б.В. Ерофеев, однако, считает, что «установленные экологические требования и запросы, целевое использование данных объектов и т.д. по сути не являются ограничением права собственности, а устанавливают  более точные границы содержания этого права, которое в любом  случае не может быть беспредельным»⁵.

     При рассмотрении понятия «право собственности  на землю» в качестве земельного правоотношения можно выявить следующую структуру  элементов.

     1) Объект права собственности на  землю – это часть земли  как производственного базиса, которая  в установленном порядке перешла  к определенному субъекту или  находится в его владении, пользовании  и распоряжении⁶. При этом, исходя из анализа действующего земельного законодательства, можно выделить в качестве объекта права собственности земельный участок и земельную долю.

     2) Субъекты права собственности  на землю – это те лица, которые  в установленном порядке признаны  или являются собственниками  конкретного земельного участка⁷.

     3) Содержание права собственности  на землю представляет собой  совокупность правомочий субъектов  по владению, пользованию и распоряжению, находящимся в собственности  земельным участком.

     Вещное  право - подотрасль гражданского права, источником которой являются различные  нормативно-правовые акты. Составляя  сферу регулирования гражданского права, вещные отношения испытывают воздействие норм других отраслей права - охранительных, управленческих и т.п.

     Вещные  права на землю -  это не, что  иное как объект регулирования подотрасли гражданского права, нормы, которой  содержатся в Гражданском кодексе  РФ и Земельном кодексе РФ. В  предмет регулирования гражданского права входят отношения, возникающие  в результате совершения сделок с  землей. Другие отношения, связанные  с отнесением земель к категориям, переводом их из одной категории  в другую, охраной земель, ограничением оборотоспособности земельных участков, предоставлением из находящихся в государственной и муниципальной собственности земель иным субъектам для различных целей, ведением их мониторинга, землеустройством и государственным земельным кадастром, земельным контролем, входят в предмет регулирования административного права. Либо они и есть собственно земельные отношения. Но в любом случае это отношения, основанные на властном подчинении граждан и юридических лиц государственным органам и органам местного самоуправления.

     В литературе высказываются различные, порой диаметрально противоположные  точки зрения по вопросу о соотношении  норм гражданского и земельного права - от полного отрицания земельного права как отрасли права до утверждения о том, что отношения  по поводу земли регулируются исключительно  его нормами. Для сторонников  этих взглядов не существует проблемы соотношения гражданского и земельного права. В то же время многие ученые признают существование такой проблемы, высказывая различные точки зрения, отдавая предпочтение нормам, закрепленным в Гражданском кодексе, либо, наоборот, в Земельном кодексе.

     В Земельном кодексе РФ установлены  принципиальные гражданско-правовые положения:

     - об ограничении свободы осуществления  собственником правомочий владения, пользования и распоряжения землей, если оно наносит ущерб окружающей  среде;

     - о разграничении действия норм  гражданского и земельного законодательства  в части регулирования отношений  по использованию земель.

     Как же осуществляется разграничение сфер гражданского и земельного законодательства? Ответ на этот вопрос содержится в  п.3 ст.3 ЗК РФ: «Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами».

     Данное  правило ограничивает действие гражданского законодательства в части регулирования  вещных отношений по поводу земли  и сделок с земельными участками, придавая им (нормам ГК РФ) статус субсидиарно  применяемых институтов. Нормы Земельного кодекса РФ о вещных правах на землю  и сделках с земельными участками  являются гражданско-правовыми. Их приоритет  над гражданско-правовыми нормами  ГК РФ не установлен в самом Гражданском  кодексе, хотя мы находим в нем  варианты, когда указывается конкретный специальный закон и лишь в  случае соответствия ему применяются  нормы ГК РФ (ст.815, п.3 ст.968, ст.970 ГК РФ).

     Анализ  главы 17 Гражданского кодекса РФ, введенной  в действие Федеральным законом  от 16 апреля 2001 года «О внесении изменений  в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон  «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» позволяет выделить нормы, отсылающие: к собственно земельно-правовым нормам Земельного кодекса РФ (п.3 ст.129; п.3 ст.209; п.2 ст.214; п.1 и 2 ст.260; п.1 ст.261; п.2 ст.279; ст.285, 286, 287 ГК РФ);

     - к гражданско-правовым нормам, установленным  иными законами, в том числе  и к гражданско-правовым нормам  Земельного кодекса РФ (ст.258, п.2 ст.263; п.2 ст.264; ст.265; п.1 ст.269; ч.2 п.1, п.3 ст.271; п.5 ст.274, ст.287 ГК РФ);

     - к водному и лесному законодательству, законодательству о недрах (п.2 и  3 ст.261; п.1 ст.262 ГК РФ);

     - к градостроительным и строительным  нормам и правилам (п.1 ст.263 ГК  РФ).

     Правило п.3 ст.3 ЗК РФ должно было бы найти отражение  в ГК РФ, например, в виде нормы: «Правила главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к вещным правам на земельные участки и  сделкам с земельными участками  постольку, поскольку они не противоречат Земельному кодексу» или «Правила главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к вещным правам на земельные участки и  сделкам с земельными участками  постольку, поскольку они не урегулированы  Земельным кодексом»⁸.

     Круг  законов, содержащих нормы, подобные положению  ч.2 п.2 ст.3 ГК РФ, становится все шире. Данная норма установлена органом  законодательной власти Российской Федерации, и если он вводит новую  норму, применению подлежит именно эта, последняя норма. Такова выработанная юридическая практика. О ней можно  было бы не упоминать, приведи законодатель нормы Гражданского кодекса РФ в  соответствие с новым законом.