Плата за землю и оценка земли

Земельный налог юридическим лицам и гражданам исчисляется исходя из площади земельного участка, облагаемой налогом, и утвержденных ставок земельного налога.

Законодательство о плате за землю устанавливает различные принципы взимания земельною налога и определения ставок земельного налога в зависимости от того, к какой категории земель относятся соответствующие земельные участки, являются ли они землями сельскохозяйственного или несельскохозяйственного назначения, а также в зависимости от их местоположения.6

Статья 4 Закона «О плате за землю» предусматривает, что с колхозов, совхозов, крестьянских (фермерских) хозяйств, межхозяйственных предприятий и организаций, кооперативов и других сельскохозяйственных предприятий взимается только земельный налог, все остальные виды налогов по отношению к ним не применяются. На предприятия, имеющие доход от несельскохозяйственной деятельности, превышающий 25%, это положение не распространяется.

Сельскохозяйственные предприятия индустриального типа (птицефабрики, тепличные комбинаты, зверосовхозы, животноводческие комплексы и другие на самостоятельном балансе) по перечню, утвержденному органами законодательной (представительной) власти субъектов Федерации, кроме налога на землю, уплачивают и другие налоги к установленном порядке.

Земельный налог на сельскохозяйственные угодья устанавливается с учетом состава угодий, их качества, площади и местоположения. Средние размеры налога с одного гектара пашни дифференцированы по субъектам Федерации согласно приложению № 1 к Закону РФ «О плате за землю».

Органами законодательной (представительной) власти субъектов Федерации исходя из средних размеров налога с одного гектара пашни и кадастровой оценки угодий устанавливаются и утверждаются ставки земельного налога по группам почв пашни, а также многолетних насаждений, сенокосов и пастбищ. Минимальные ставки земельного налога за один гектар пашни и других сельскохозяйственных угодий устанавливаются органами законодательной (представительной) власти субъектов Федерации.7

При исчислении сумм земельного налога для плательщиков вводится коррективы на местоположение их земельных участков.

Земельный налог за участки в границах сельских населенных пунктов и вне их черты, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота, взимается со всей площади земельного участка по средним ставкам налога за земли сельскохозяйственного назначения административного района. Земельный налог за участки, предоставленные гражданам и юридическим лицам в границах сельских населенных пунктов для иных целей, взимается со всей площади земельного участка в размере 14,4 коп. за квадратный метр.

Органы местного самоуправления вправе с учетом благоприятных условий размещения земельных участков, указанных в ст. 4 Закона, повышать ставки земельного налога, но не более чем в два раза.

Этот порядок дифференцирован в зависимости от категорий земель. Статья 8 Закона «О плате за землю» предусматривает, что налог за городские (поселковые) земли устанавливается на основе средних ставок согласно приложению № 1 к указанному Закону (за исключением земель сельскохозяйственного использования, занятых личным подсобным хозяйством и жилищным фондом, дачными и садовыми участками, индивидуальными и кооперативными гаражами, в отношении которых действует иной порядок исчисления налога). Средние ставки дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории органами местного самоуправления городов. Границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов.

Налог за земли, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, общественным, кооперативным, индивидуальным), дачными участками, индивидуальными и кооперативными гаражами в границах городской (поселковой) черты, взимается со всей площади земельного участка в размере 3 % от ставок земельного налога, установленных в городах и поселках городского типа, но не менее 28,8 копейки за один квадратный метр.

Налог за земли для садоводства, огородничества, животноводства (включая земли, занятые строениями и сооружениями) в пределах городской, поселковой черты устанавливается в размере 14,4 коп. за квадратный метр. Налог за земли сельскохозяйственного использования в пределах городской (поселковой) черты устанавливается в двукратном размере ставок налога за сельскохозяйственные угодья аналогичного качества.

Налог за расположенные вне населенных пунктов земли промышленности (включая карьеры и территории, нарушенные производственной деятельностью), транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения устанавливается в размере 20% средних ставок земельного налога для земель поселений численностью до 20 тыс. человек.

За земли водного фонда, как покрытые, так и не покрытые водой, вне населенных пунктов налог взимается с земель, предоставленных для хозяйственной деятельности или в рекреационных целях, по средним ставкам за сельскохозяйственные угодья административного района.

Налог за земли лесного фонда устанавливается на период лесопользования с единицы площади освоенных лесов эксплуатационного назначения, на которых проводится заготовка древесины, и взимается в составе платы за пользование лесами в размере 5% от платы за древесину, отпускаемую на корню. Налог определяется от суммы лесных податей, указанной в лесорубочном билете по рубкам главного пользования и лесовосстановительным рубкам, и входит в состав лесных податей.8

Что касается налога за сельскохозяйственные угодья в составе лесного фонда, то он устанавливается по тем же ставкам, что и для земель сельскохозяйственного назначения аналогичного качества или по средней ставке за сельскохозяйственные угодья в целом по административному району.

Налог за земли лесного фонда, предоставленные для рекреационных целей, определяется в размере 5% от норматива платы за древесину на этой площади с учетом увеличения ставок для курортных зон. Стоимость древесины рассчитывается по ставкам лесных податей, утвержденным органами законодательной власти субъектов РФ, за древесину, отпускаемую на корню.

Земельный налог, уплачиваемый юридическими лицами, исчисляется непосредственно этими лицами. Юридические лица ежегодно не позднее 1 июля представляют в государственные налоговые инспекции по месту нахождения облагаемых объектов расчеты причитающихся с них платежей налога в текущем году по установленной форме. Платежи исчисляются отдельно по каждому земельному участку, предоставленному юридическому лицу в собственность, владение или пользование, а за земли, занятые их жилищным фондом, отдельно по каждому жилому дому. Земельный налоге юридических лиц и граждан исчисляется начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления им земельных участков. Учет плательщиков и исчисление налога производятся ежегодно по состоянию на 1 июня.

Земельный налог граждан исчисляется государственными налоговыми инспекциями, которые ежегодно не позднее 1 августа вручают им платежные извещения об уплате налога.

Юридические лица и граждане уплачивают земельный налог равными долями в два срока: не позднее 15 сентября и 15 ноября.

Плата за землю перечисляется плательщиками земельного налога за земли в пределах границ сельских населенных пунктов и другие земли, переданные в их ведение, на бюджетные счета сельских органов местного самоуправления. Платежи за земли в пределах поселковой, городской границы и другие земли, переданные в их ведение, а также за земли в границах района, за исключением земель, переданных в ведение сельских органов местного самоуправления в соответствии с установленными законодательством РФ долями, перечисляются на бюджетные счета РФ в федеральном казначействе, субъекта РФ и соответствующая часть средств - на бюджетные счета органов местного самоуправления. На бюджетные счета РФ в федеральном казначействе, соответствующего субъекта РФ перечисляются средства, составляющие плату за землю, в пределах долей, установленных Законом «О плате за землю».9

II. Порядок оценки земельного участка

2.1 Рыночная стоимость земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, вопросы оценки недвижимости, в том числе и земельных участков.10

Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для совершения сделок с объектами.

Под оценочной деятельностью понимается деятельность соответствующих субъектов, направленная на установление опенки рыночной или иной стоимости объектов.

Основная задача законодательства об оценочной деятельности - определение стоимости объектов оценки, к которым ст. 5 Закона относит отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества и др. В отношении объектов оценки законодательством РФ должна быть предусмотрена возможность их участия в гражданском обороте.

Субъектами оценочной деятельности признаются юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), которые занимаются оценочной деятельностью. Закон именует их оценщиками. Соответственно субъектами оценочной деятельности являются потребители услуг оценщиков, т.е. заказчики.

Статья 6 Закона закрепляет право РФ, субъектов Федерации, муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных Законом. Это право носит безусловный характер.

В законодательстве установлены случаи, когда оценка обязательна. Согласно ст. 8 Закона оценка требуется в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям. Такими основаниями являются случаи, когда необходимо определить стоимость объектов, находящихся в федеральной собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, в аренду; при использовании указанных объектов в качестве предмета залога; при их продаже или ином отчуждении; при переуступке долговых обязательств, связанных с данными объектами. Оценка необходима, когда объекты передаются в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта, в том числе: при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случае споров о величине стоимость предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной или обеих сторон, если возникает спор о стоимости имущества.11

Кроме того, оценка обязательна при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд и при оценке в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Некоторые вопросы оценки земельных участков отражены в Федеральном законе от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации». Так, согласно ст. 35 Закона учет паевых взносов ведется кооперативам в стоимостном выражении. В случае внесения в счет паевого взноса лицом, вступившим в кооператив, земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества либо имущественных прав денежная оценка паевых взносов производится правлением кооператива и утверждается общим собранием членов кооператива.12 Общее собрание членов кооператива может утвердить методику денежной оценки передаваемого имущества и поручить правлению кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке указанного имущества. Результаты оценки подлежат утверждению наблюдательным советом кооператива. В этом случае на общее собрание членов кооператива выносятся только спорные вопросы по оценке земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества. По решению общего собрания членов кооператива денежная оценка паевых взносов может быть подвергнута независимой экспертной проверке.

Статья 3 Закона выделяет два основных вида стоимости объекта: рыночную стоимость и иную его стоимость. В условиях рыночной экономики возникают различные ситуации, когда необходимо определить реальную стоимость недвижимого имущества, т.е. рыночную стоимость. Без определения рыночной стоимости недвижимости нельзя совершить сделку купли-продажи, получить кредит под залог земельного участка, сдать его в аренду и т.д.

В ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закреплено понятие рыночной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость имущества является рыночной при соблюдении следующих условий:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;