Плата за землю и оценка земли

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.13

В соответствии со ст. 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» это необходимо, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки; в этом случае установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных данным Законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др. Статья 66 ЗК прямо предполагает определение рыночной стоимости земельного участка.

Согласно ст. 281 ГК при определении выкупной цены за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, в нее включаются рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества. Статья 344 ГК устанавливает правило о том, что залогодержатель отвечает за утрату предмета залога в размере его действительной стоимости, а за его повреждение - в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога при передаче его залогодержателю.

В соответствии со ст. 42 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» земельный участок и недвижимое имущество, находящиеся в совместной собственности либо в собственности садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и оставшиеся после удовлетворения требований кредиторов, могут быть с согласия бывших членов такого объединения проданы в порядке, предусмотренном законодательством РФ, а вырученные средства за указанные земельный участок и недвижимое имущество переданы членам такого объединения в равных долях.14 При определении выкупной цены земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в нее включаются рыночная стоимость указанных участка и имущества, а также все убытки, причиненные собственнику указанных участка и имущества их изъятием, в том числе убытки, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В законодательстве урегулирован порядок оценочной деятельности. Основанием для оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком.

Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного или нескольких объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка объекта, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с оценкой, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством РФ.

2.2 Кадастровая стоимость земельного участка

От рыночной стоимости земельных участков следует отличать нормативно-рассчитываемую стоимость. Такой стоимостью п. 5 ст. 65 ЗК признает кадастровую стоимость земельного участка, которая должна устанавливаться в процентах от рыночной стоимости участка и применяться главным образом в целях налогообложения.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель (ст. 66 ЗК). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральной службой земельного кадастра России, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.15

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. При оценке земель принимаются по внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.16

Органы исполни тельной власти субъектов Федерации по представлению территориальных органов Федеральной службы земельного кадастра России утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. Методические и нормативно-технические документы, необходимые для государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти государственного управления земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом контроля за оценочной деятельностью в РФ и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. Споры, возникающие при государственной кадастровой оценке земель, рассматриваются в судебном порядке.

 

2.3 Нормативная цена земли

Роль нормативно-рассчитываемой стоимости продолжает играть нормативная цена земли. Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Понятие нормативной цены земли было установлено для обеспечения экономического регулирование земельных отношений при передаче земли в собственность, по наследству, при дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Порядок определения нормативной цены земли регулируется постановлением Правительства РФ.

Нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством РФ, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%. При этом нормативная

цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.17

 

Заключение

 

Новый Земельный кодекс РФ содержит существенные итоги развития всего земельного законодательства, складывающегося как из федеральных законов, так и законов субъектов Российской Федерации. Он отрегулировал принципы налогообложения земли как в современных условиях, опираясь при этом на действующее в настоящее время законодательство о налогах и сборах, так и на перспективу, ссылаясь на налогообложение в зависимости от складывающихся рыночной стоимости и кадастровой оценки земель.

Правовые предписания по необходимости оплаты земли всегда обращены к субъектам земельных отношений. Статья 1 ФЗ РФ «О плате за землю» классифицирует субъектов следующим образом: собственники земли, землевладельцы и землепользователи облагаются ежегодным земельным налогом, а арендаторы осуществляют арендную плату.

Такая классификация субъектов позволяет более полно формировать права и обязанности каждого субъекта применительно к тому, какое правовое положение он занимает в группе субъектов. Названные субъекты выступают носителями прав и обязанностей. Права и обязанности являются необходимым элементом структуры земельного правопорядка.

Основное внимание уделяется обязанности своевременной платы за землю. Размер которой зависит, естественно, от площади земельного участка, который облагается платежом. Правильное использование субъектами земельных отношений своих прав и обязанностей предполагает наличие у них достаточного уровня правосознания. В нашей стране проблема уклонения от реализации налогоплательщиками своей конституционной обязанности перед государством является как нигде острой. Поэтому, с целью облегчения поставленной задачи, необходимо при разработке, принятии того или иного законодательного акта учитывать не только интересы государства, но и своих граждан.

 

Список использованной литературы

 

Нормативные акты

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (с изм. и доп.). // Собрание законодательства РФ. 2001. - N 44. - Ст. 4147.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000г. N 117-ФЗ) (с изм. и доп.). // Собрание законодательства РФ, N 31, 03.08.1998, ст. 3824; Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, N 32, ст. 3340.

3. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие  Земельного кодекса Российской  Федерации" // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148.

4. Федеральный закон от 29 июля 1998г.№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» / Собрание законодательства РФ, 29.07.1998, N 135

5. Федеральный закон от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной  кооперации"

6. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических  и дачных некоммерческих объединениях граждан"

7. Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000г. N 316 "Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель"

8. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997г. N 319 "О порядке определения нормативной цены земли"

9. Инструкция Министерства Российской  Федерации по налогам и сборам  по применению Закона Российской  Федерации "О плате за землю" от 21 февраля 2000г. N 56

 

 

 

Основная литература

1. Боголюбов, С. Земельное право: учебник для бакалавров. - Изд. 5-е, перераб. и доп.- М.: Юрайт, 2013. - 376с

2. Гражданское право: учебник для  вузов/ Д.Н. Алябьев и др.; под ред.В.П.Камышанского, Н.М.Коршунова, В.И.Иванова. - М.: Эксмо. - ч.2. - 2010. - 592с

3. Земельное право: учебник / В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов и др. - М.: Частное право, 2010г. - 344с

4. Харьков В.Н. Земельное право: учеб.-метод. материалы : учеб. пособие / В. Н. Харьков; ТулГУ. - Тула : Изд-во ТулГУ, 2010г. - 120с

5. Харьков В.Н. Конституционные основы земельного законодательства Российской Федерации и субъектов Российской Федерации : учеб. пособие / В. Н. Харьков ; ТулГУ. - Тула : Изд-во ТулГУ, 2011. - 116с

6. Харьков В.Н. Земельное законодательство субъектов Российской Федерации : учеб.пособие / В.Н.Харьков;ТулГУ. - Тула : Изд-во ТулГУ, 2008. - 306с

1 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (с изм. и доп.). // Собрание законодательства РФ. 2001. - N 44. - Ст. 4147.

2 Инструкция Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по применению Закона Российской Федерации "О плате за землю" от 21 февраля 2000 г. N 56

3 Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

4 Боголюбов, С. Земельное право : учебник для бакалавров. - Изд. 5-е, перераб. и доп.- М. : Юрайт, 2013. - С 123,124

5 Боголюбов, С. Земельное право: учебник для бакалавров. - Изд. 5-е, перераб. и доп.- М. : Юрайт, 2013. - С 128

6 Харьков В.Н. Земельное право: учеб.-метод. материалы : учеб. пособие / В. Н. Харьков; ТулГУ. - Тула : Изд-во ТулГУ, 2010 .- С 42

7 Харьков В.Н. Конституционные основы земельного законодательства Российской Федерации и субъектов Российской Федерации : учеб. пособие / В. Н. Харьков ; ТулГУ. - Тула : Изд-во ТулГУ, 2011. - С 72,73

8 Земельное право: учебник / В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов и др. - М.: Частное право, 2010. - С 109-111