Основание и прекращения прав на землю

     К наследованию по завещанию могут призываться Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства и международные организации, а к наследованию по закону – Российская Федерация.

     Все наследник по закону делятся на шесть  очередей. Очередность наследования устанавливается ст. 1142-1145 ГК РФ по общему правилу наследник каждой следующей очереди призываются к наследованию в случае отсутствия  наследников предшествующей очереди, принятия ими наследства либо лишения завещателем всех наследников предшествующей очереди права наследования.

     Наследниками  первой очереди по закону являются дети, супруги и родители наследодателя.  Внуки наследодателя и их потомки  наследуют по праву представления.

     Если  нет наследника первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные  неполнородные братья  сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления.

     Если  нет наследников первой  второй очереди, наследниками третьей очереди  по закону являются полнородные и  неполнородные братья  сестры родителей  наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные брать и сестры наследодателя наследуют по праву представления.

     Если  нет наследников первой,  второй и третьей очередей, право наследовать  по закону получают родственники наследодателя  третьей, четвертой и пятой степени  родства, не относящиеся к наследникам  предшествующих очередей. Степени родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит.    В качестве наследников четвертой очереди призываются   прадедушки и прабабушки наследодателя; пятой очереди – дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внук и внучки) и родные братья  сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки); шестой очереди – дети двоюродных внуков  внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки, дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек.

     Если  нет наследников предшествующих очередей, к наследованию призываются  пасынки и падчерицы, отчим  и  мачеха наследодателя.

     Доля  наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит по праву представления к соответствующим потомкам и делится между ними поровну.

     Каждый  гражданин вправе завещать свое имущество (в частности,  и земельный участок) любому лицу или нескольким лицам, в том числе и  не входящим в круг наследников по закону. Завещание должно быть составлено письменно и нотариально удостоверено.

     Приобретение  наследства осуществляется путем его  принятия, которое можно совершить  двумя способами:

• фактически вступить во владение наследственным имуществом (вступил во владение ил в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательства ли притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства);
• подать в нотариальный орган по месту открытия наследства заявление о принятии наследства. 

     В соответствии со ст.1153 ГК Ф наследники, призванные к наследованию, могут  просить нотариальную контору по месту открытия наследства выдать свидетельство  о праве на наследство. Однако, наследник  земельного участка не только может, но и должен получить такое свидетельство, поскольку переход пава собственности на недвижимость, согласно ст.131 ГК РФ подлежит государственной регистрации, которая осуществляется  на основании соответствующих документов.

     В настоящее время существует особенность  наследования земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства. Она заключается в том, что хотя наследование земельной доли осуществляется  в общем порядке, однако в случае, если наследник не является членом крестьянского хозяйства, он не может получить свою долю наследства, т.е. земельный участок в натуре, лишь в денежной компенсации.

     Существуют  особенности наследования земельных  участков, находящихся на праве пожизненного наследуемого владения. Данные земельные  участки,  в соответствии с п.2 ст.30 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях  граждан» осуществляется  исключительно по закону. Так как в завещании можно распоряжаться исключительно собственностью, пожизненные наследуемые владельцы могут завещать свои земельные участки только после регистрации их в собственность.

       В соответствии с п.3 ст.30  ФЗ  «О садоводческих, огороднических  и дачных некоммерческих объединениях  граждан» за наследниками строений  и сооружений, расположенных на  садовых, огородных и дачных  земельных участках и находящихся в собственности, указанные участки закрепляются в тех же размерах на праве постоянного (бессрочного) пользования. Такие наследники имеют право садовые, огородные и дачные земельные участки перерегистрировать в пожизненное наследуемое владение или выкупить в собственность по нормативной цене земли.  

     2.5. Дарение и мена  земельных участков. 

     Сделки  дарения и мены совершаются по правилам гражданского законодательства.  Особого порядка совершения данных сделок федеральным земельным законодательством не предусмотрено. Единственный нормативный акт, посвященный договором дарения и мены – это Рекомендуемая форма договора дарения и Рекомендуемая форма договора мены земельного участка, установленные письмом Госкомзема от 19.10.94 г. 

     По  договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность (см.п.1.ст.572 ГК РФ).  Ничтожным является условие передачи земельного участка  после смерти дарителя. Одариваемый вправе отказаться от дара до его получения. В таком случае сделка считается расторгнутой. Отказ от земельного участка поле его оформления его в собственность  является добровольным отказом от участка, прекращающим право собственности на него, и право на участок переходит к государству.

     По  договору мены каждая из сторон обязуется  передать в собственность  другой стороне один товар в обмен на другой (п.1.ст.567 ГК РФ). В сущности, договор мены представляет собой модификацию договора купли-продажи, где каждая из сторон  одновременно является продавцом и покупателем (п.2 ст.567 ГК РФ). Можно рассмотреть  два варианта мены, в которой в качестве товара участвуют земельные участки:

     - обмен одного земельного участка  на другой;

     - обмен земельного участка на иную движимую  недвижимую вещь.

     Основной  трудностью при заключении договора мены может стать оценка земельного участка как объекта недвижимости, поскольку по общему правилу (п.1 ст. 568 ГК РФ) обмениваемые вещи предполагаются (должны быть равноценными). Такая оценка будет примерной, если она будет произведена сторонами в случае, когда соглашение насчет цены обмениваемого имущества не достигнуто, стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика недвижимости,  и, если вещи будут неравноценными сторона, имеющая менее ценную вещь, должна будет доплатить разницу в ценах (п.2 ст.568 ГК РФ).Цена обмениваемого земельного участка должна быть не ниже нормативной.    

     2.6. Рента земельных  участков. 

     Отношения ренты введены сравнительно недавно. Особенности заключения договоров ренты земельных участков в настоящее время земельным законодательством не установлены.  Не уделяет внимания ренте и новый земельный кодекс РФ. В настоящее время,  в связи с низкой ликвидностью земельных участков, рента  по поводу земельных  не имеет такого распространения, как например, рента по поводу квартир.

     Рентные отношения регулируются главной 33 ГК РФ, в которой также учтены некоторые  особенности обременения рентой недвижимого имущества, в том  числе и земли.

     По  договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество  периодически выплачивать  получателю ренту в виде определенной денежной суммы,  либо представления средств на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГК РФ).

     Рента может быть бессрочной (постоянная рента) ли выплачиваться в  течение  всей жизни получателя (пожизненная  рента); вариантом договора пожизненной  ренты является договора пожизненного содержания с иждивением (п.2 ст.583 ГК РФ).

     Договор ренты моно рассматривать как  комплексный договор, включающий  в себя основное условие по выплате, собственно, ренты за отчуждаемое  имущество ( в частности за земельный  участок), а также условие о  форме передачи (платной или бесплатной) вещи, получателем ренты в собственность плательщика ренты; соответственно, ко второму условию применяются правила о купле-продаже или о договоре дарения (ст.585 ГК РФ). 

     При передаче под выплату ренты земельного участка получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на этот участок (п. 1 ст.587 ГК Ф).

     Пожизненная рента выплачивается в деньгах (ст.597 ГК РФ), а постоянная рента может  выплачиваться как в деньгах, так и путем предоставления вещей, выполнения работ  и оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК РФ).

     Получателями  ренты по договорам пожизненной  ренты и пожизненного содержания с иждивением могут быть только граждане.

     Плательщик  ренты вправе распоряжаться земельным участком, преданным ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (п.1 ст.604 ГК РФ).    

      Заключение. 

     В данной работе был рассмотрены основные вопросы, касающиеся сделок с земельными участками. Насколько сделки с земельными участками соотносятся с нормами гражданского права,  правомерность сделок с землей, общие характерные признаки сделок с землей: кто может их заключать и на какой правовой основе, условия заключения сделок с земельными участками и действительность-недействительность  заключенных сделок.  А также общие положения о недействительности сделок с землей: какие сделки могут быть признаны недействительными,  на какой правовой основе и какие юридические последствия ждут стороны, заключившие сделку, признанную недействительной.

     Кроме того, подробно рассмотрены формы  заключения сделок с земельными участками. Какие требования предъявляет закон  к форме заключения сделки с земельным  участком и государственной регистрации перехода пава собственности на землю. 

     Современные гражданско-правовые отношения, касающиеся сделок с землей,  принимают все  более организованный, упорядоченный  вид.  И хотя, большинство сделок регулируется  по-прежнему  гражданским  законодательством, появились законы, регулирующие именно земельные отношения и сделки, совершаемые с земельными участками: Закон об ипотеке, Земельный кодекс, Закон об обороте сельскохозяйственных земель, ряд других нормативно-правовых актов. Тем не менее, остается ряд моментов, когда земельный кодекс и гражданский кодекс не могут точно определить возможность и правомерность тех или иных действий с землей. 

     Далее в курсовой работе подробно рассматривались  виды сделок с земельными участками. Особенности купли-продажи земельных участков, кто может выступать продавцом или покупателем, правила и порядок купли-продажи земельных участков, требования к организации торгов, аукционов.  Требовании к оформлению и регистрации договоров купли-продажи земли. Особенности перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на земельном участке, порядок пользования земельным участком с переходом права собственности на здание, строение, сооружение или изменение сложившегося порядка пользования земельным участком.  

     Подробно рассмотрена правовая база заключения ипотеки на земельный участок, права и обязанности залогодержателя, особенности заключения договора ипотеки на земельные участки. 

       Аренда земли детально разработана  Земельным кодексом Российской  Федерации и является на данный момент приоритетным видом сделок с землей. Права и обязанности   арендодателя и арендатора, их взаимодействие с органами местного самоуправления,   возникновение и прекращение аренды и многие другие вопросы.