Основание и прекращения прав на землю

p align="justify">     Законодательство  субъектов РФ восполняет данный пробел, как правило дублируют сроки  аренды, содержащееся в отмененной ст. 13 ЗК РСФСР. !!! как в Челябинской области?

     Арендные  отношения оформляются  договором  аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением  краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной  регистрации.

     По  истечении срока договора аренды земельного участка  его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

     Размер  арендной платы определяется договором  аренды. Общие начала определения  арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной ли муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. 

     Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего, правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст.209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица. Законодательно не урегулирован вопрос сдачи в аренду земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании. Формально постоянные (бессрочные) пользователи не имеют права, предоставленного собственнику, на сдачу участка в аренду. Тем не менее, учитывая постоянный характер землепользования  данных субъектов, предоставляется целесообразным предоставить пользователям возможность опосредованного использования имущества путем сдачи участка в аренду и получения арендной платы с согласия собственника земли.

     Статья 607 ГК РФ устанавливает, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.  При сдаче в аренду земельных участков, относящихся к государственной или муниципальной собственности, арендодателями могут с согласия собственника выступать организации, за которыми участки закреплены на праве  хозяйственного ведения ли оперативного управления. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных  муниципальных предприятий, сданных в аренду» установил, что единственным арендодателем имущества государственных и муниципальных  предприятий выступают соответствующие комитеты по управлению имуществом. Однако, в настоящее время согласно ст.295 ГК государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество только с согласия собственника (в частности, комитета по управлению имуществом). Казенное предприятие может выступать арендодателем закрепленного за нм имущества только с согласия собственника (Правительства РФ или ГКИ РФ). Учреждение не вправе распоряжаться закрепленным на праве оперативного управления имуществом (сдавать в аренду). Производственные кооперативы также могут выступать арендодателями земельных участков, находящихся  в собственности. Например, согласно с ФЗ от 8 декабря 1995 г. «О сельскохозяйственной кооперации»  (СЗ РФ, 1995, № 50, Ц70; 1997, № 10,ст. 1120)  производственный кооператив, действующий в сельском хозяйстве, является коммерческой организацией  и собственником имущества, преданного ему в качестве паевых взносов его членами. В соответствии  с п.2 ст.2 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» обществу с ограниченной ответственностью имущество принадлежит на праве собственности. Соответственно общество может выступать арендодателем своего имущества (земельного участка).акционерное общество также может быть арендодателем, поскольку согласно п.2.ст.2 ФЗ «Об акционерных обществах», имущество акционерного общества принадлежит ему на праве собственности. 

     Арендодателем могут выступать также лица, которым  земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование (граждане и юридические лица) –  только с согласия собственника.

     В то же время, не допускается заключение договоров от имени филиалов или структурных подразделений, не имеющих права юридического лица.

     В соответствии с законодательством  земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться  гражданам или юридически лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

     Арендатор земельного участка вправе передать свои права  обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.    В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка пред арендодателем становится арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.   

     Арендатор земельного участка имеет право  передать арендованный участок в  субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка  при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом РФ.

     Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд, либо для проведения изыскательных работ  на срок не более чем на один год. При этом арендатор земельного участка  в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом  (или) договором аренды земельного участка. 

     При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, арендатор данного  земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

     При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, на сок более чем  пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав  его арендатора  не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более чем пять лет,  по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.         

     Чтобы стать объектом аренды, земельный  участок должен быть определен точно  так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях.  В договоре должно быть четко указано местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить  идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенным условиям договора, поэтому  при их отсутствии договор считается недействительным.

     Согласно  ст. 666 ГК РФ земельный участок не может быть предметом договора финансовой аренды (лизинга).

     Согласно  Закону РФ «О плате за землю» (ст. 21) при аренде земель, находящихся в  государственной или муниципальной  собственности, соответствующие органы государственной исполнительной власти устанавливают  базовые размеры арендной платы  по видам использования земель  и категориям арендаторов. Арендная плата может взиматься  в денежной или натуральной форме, отдельно ли в составе общей аренды за все  арендуемое имущество, когда кроме земли, в аренду переданы строения, сооружения,   другие материальные и природные ресурсы. Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами ли путем комбинированных выплат в денежной и натуральной  формах определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии такого соглашения арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме равными частями ежемесячно или ежеквартально. В тех случаях, когда объектом аренды является не только земля, но и строения, сооружения и иные объекты недвижимости, арендная плата за земли может взиматься как отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество, при одном обязательном условии: та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления.  Это обстоятельство должно быть оговорено в договоре аренды.

     В тех случаях, когда объектам аренды являются строения  иные объекты  недвижимого имущества и договором  аренды не определены земельные участки, передаваемые в аренду для обслуживания этих строений, земельный налог полностью взимается с арендодателя.

     Арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок ли его часть  в субаренду. Данные отношения оформляются  договором субаренды. Договор субаренды  заключается на срок, не превышающий срока договора аренды, и подлежит государственной регистрации.  При передаче земельного участка в субаренду его целевое назначение не может быть изменено по соглашению сторон. Договор субаренды действует не дольше, чем до окончания срока действия основного договора аренды.

     Согласно  ст. 615 ГК РФ к договору субаренды  применяются правила, предусмотренные  для договора аренды, если иное не установлено  специальным законодательством. Например, в Воронежской области не допускается  передача в субаренду земельных участков, предоставленных для ведения сельскохозяйственного производства сельскохозяйственным предприятиям, и крестьянским (фермерским) хозяйствам.  Если крестьянское  (фермерское) хозяйство  ведется фермером единолично, субаренда земли допускается на срок до пяти лет в случаях: призыва данного фермера в ряды Вооруженных Сил РФ; учебы с отрывом от производства; инвалидности; временной нетрудоспособности; занятия выборной должности; выхода на пенсию.  

     Постановлением  Правительства РФ от 19 марта 1992 г. утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения.  20 мая 1992 г. Роскомзем (тогда он назывался Государственным комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам) был утвержден Порядок выдачи  и регистрации договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. Разумеется, при принятии этих документов имелось в виду предоставление в аренду земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поэтому и в Постановлении договор аренды  рассматривался как документ, удостоверяющий право на землю, а не просто как форма договора.  При аренде земель сельскохозяйственного назначения находящихся в частной  собственности такая форма может быть использована. После того, как законодательно было предоставлено право собственникам земельных долей сдавать в аренду земельные доли,  была принята форма договора предоставления в аренду земельной доли. (Примерный договор аренды земельной доли, в том числе и при множественности лиц, выступающих на стороне арендодателя, был разработан  принят Роскомземом 16 мая 1996 года).

     Арендатор вправе:

• самостоятельно хозяйствовать на земле;
• использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные, угодья  водные объекты;
• возводить жилье, производственные, культурно-бытовые  иные строения  сооружения;
• производить мелиоративные работы;
• стоить пруды и иные водоемы;
• участвовать в решении вопроса о мелиорации земель;
• требовать возмещения убытков или расторжения договора в случае, если арендодатель не предоставил земельный участок в указанный в договоре срок ли, на основании ст. 612, в случае обнаружения недостатков арендованного имущества (например, наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства, непригодная структура почв и др.),справе по своему выбору:

     а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества (например, проведение рекультивации  земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих  расходов на устранение недостатков  имущества;

     б) непосредственно удержать сумму понесенных  им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

     в) потребовать досрочного расторжения  договора;

     г) потребовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков (ст.612);

• требовать уменьшения арендной платы без расторжения договора,  возмещения убытков в случае, если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на земельный участок;
• сдать арендованный земельный участок в субаренду;
• предоставлять земельный участок в безвозмездное пользование;
• отдавать арендные права в залог  вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ  и обществ или паевого взноса в производственный кооператив;
• заключать договоры о передаче участка ли его части во временное пользование на срок не более трех лет другим юридическим или физическим лицам на условиях, не выходящих за рамки договора, с регистрацией таких договоров в органах юстиции;
• досрочно расторгнуть договор в случае, когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, земельный участок окажется в состоянии непригодном для использования (ст.620 ГК РФ) ли право на возмещение убытков (или) расторжение договора, вызванное задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ);
• расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе с земельным участком необходимые для его использования документы и принадлежности, и без них арендатор не моет пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать;  
• при досрочном расторжении договора или по истечении его срока – распорядиться произведенными на земельном участке улучшениями (передать арендодателю безвозмездно; продать арендодателю по оговоренной специальным соглашением сторон цене, перенести на оговоренных специальным соглашением сторон условиях, но не позднее 180  календарных дней до истечения срока договора или его расторжения, с уплатой арендодателю пропорциональной части годовой арендной платы за этот период);
• продлить, с согласия арендодателя, действие договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее чем за 60 календарных дней до истечения срока договора; 
• согласно ст.621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет право, в случае если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора при прочих равных условиях, преимущественное перед другим лицами  право на заключение договора аренды на новый срок.