Основание и прекращения прав на землю

     Согласно  ст.617 за арендатором сохраняются  все права  обязанности по договору аренды   в случае перехода права  собственности на земельный участок  другому лицу.

     Также как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли². Те и другие обязанности могут совпадать, но не всегда.

     В отношении использования земель, арендатор несет те же обязанности, что  собственники, владельцы и пользователи. 

     На  арендатора в равной степени распространяется и ответственность за нарушение  земельного законодательства.

     В соответствии с Законодательством  Российской Федерации арендатор  обязан:

• приступить к использованию земельного участка после установления границ этого участка в натуре (на местности)  выдачи документов, удостоверяющих право аренды;
• не допускать действий, приводящих  к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнении территории и дорог в соответствии с нормативными актами;
• обеспечивать арендодателю, органам государственного контроля свободный доступ на участок, на специально выделенные части участка, в расположенные на участке здания и сооружения, свободный проход (поезд) через участок, по выделенным дорогам;
• выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб  условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, поездов  т.п. и не препятствовать их ремонту и обслуживанию, рекультивировать нарушенные земли;
• своевременно вносить плату за пользование  земельным участком;
• осуществлять использование земли в соответствии с договором  целевым назначением (ст.615 ГК РФ);
• поддерживать земельное имущество в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст.616 ГК РФ);
• арендатор не вправе прекращать ли изменять права третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога);
• в случае изменения адреса или иных реквизитов в установленный срок направлять арендодателю уведомление об этом;
• поле окончания срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, с учетом «нормального износа», или в состоянии обусловленном договором (ст.622 ГК РФ);
• в случае передачи (продажи) строения или его части, расположенного(ой) на арендуемом земельном участке, другому юридическому  или физическому лицу или использования этого имущества в качестве вклада в уставной капитал, в установленный срок уведомлять арендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю;
• не нарушать права других землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования водными, лесными и другими природными объектами.

     В случае прекращения деятельности юридического лица-арендатора (смерти гражданина-арендатора) его правопреемник (наследник) должен направить арендодателю письменное уведомление об этом с заявкой  на оформление новых документов, удостоверяющих право на участок или заявить отказ от соответствующих прав.

     Собственник может предоставить арендатору по договору, наряду с правами владения и пользования  также право ограниченного распоряжения земельным участком (например, право  сдачи земельного участка в субаренду, безвозмездное срочное пользование, залог).

     Арендодатель  вправе:

     - досрочно расторгнуть договор  в порядке и случаях, если  арендатор:

     а) пользуется земельным участком с  существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка  либо с неоднократными нарушениями;

     б) существенно ухудшает качество земель;

     в) более двух раз подряд по истечении  установленного срока не вносит арендную плату;

     -  вносить по согласованию с  арендатором в договор необходимые  изменения и уточнения в случае  изменения законодательства и нормативных актов;

     - приостанавливать работы, ведущиеся  арендатором с нарушением условий  договора;

     - в случаях, связанных с необходимостью  изъятия земельного участка для  государственных нужд, гарантировать  арендатору предоставление равноценного земельного участка, в другом (согласованном с арендатором) месте и возмещение арендатору всех затрат, связанных с освоением земель и строительством зданий, сооружений, складских помещений, дорог и т.д., в соответствии со сметами расходов на проведение соответствующих работ.

     При аренде земель сельскохозяйственного  назначения арендодатель вправе:  

• осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором;
• досрочно прекратить право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором ценных сельхозугодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендатором платы, в случаях иных нарушений договора;
• требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора;
• изменять по согласованию с арендатором  размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще , чем один раз в год;
• участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, сооруженных на сданных в аренду землях.

     На  основании норм ГК РФ арендодатель обязан:     

     - передать земельный участок арендатору  в сроки, установленные договором  аренды;

     - передать земельный участок со  всеми принадлежностями, необходимыми  для его использования;

     - если передача принадлежностей  должна сопровождаться определенными  документами – предоставить такие документы арендатору;

     - передать арендатору земельный  участок в состоянии и по  площади, соответствующих условиям  договора; 

     - по истечении срока аренды  возместить полностью или частично  расходы по освоению земель  и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенных арендатором;

     - не вмешиваться в сельскохозяйственную  деятельность арендатора, если она  не противоречит условиям договора;

     - предупредить арендатора о правах  третьих лиц на земельный участок;

      - не использовать и не предоставлять прав третьей стороне на использование минеральных и водных ресурсов, водящихся на земельном участке.

     В отношении арендодателя земель сельскохозяйственного  назначения предусмотрены дополнительные обязанности:  

• передать арендатору землю в состоянии соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанном в приложении к договору; 
• содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;
• в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;
• в соответствии с условиями договора возмещать по истечении сока аренды полностью или частично расходы, понесенные арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных  угодий;
• предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок.

     Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц  на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другим лицами и т.п.). Это означает, что, например, лицо, обладающее правом сервитута, независимо от того, что земельный участок передается в аренду, вправе и дальше осуществлять право ограниченного пользования чужим (сдаваемым в аренду) земельным участком. Залогодержатель может воспользоваться своим правом  - обратить взыскание  на заложенный земельный участок – независимо от того, что после заключения договора ипотеки собственник земельного участка передает его в аренду другому лицу. Одной из основных обязанностей арендодателя является предупреждение арендатора о всех правах третьих лиц на земельный участок. В случае невыполнения этого обязательства у арендатора появляется право требовать от арендодателя уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (по выбору арендатора) (п.2 ст. 613 ГК РФ).  Таким образом, ст.613 ГК РФ призвана гарантировать права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный  участок.

     Договорные  отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его  по взаимному соглашению.  В случае недостижения  сторонами такого соглашения, договор может быть расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон. Признаком существенного нарушения договора считается  нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст.450 ГК РФ). Существенным нарушением договора аренды земельного участка может считаться, например, несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд) (ст.619 ГК РФ). Статьи 619 и 620 ГК РФ наделяют арендодателя и арендатора правом требовать досрочного расторжения договора аренды.

     Договор аренды земельного участка прекращается:

• по соглашению сторон;
• по решению суда;
• по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.

     Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания  прекращения аренды земельного участка. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1. использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той ли иной категории земель, предусмотренными ст.8 ЗК РФ;
2. использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3. неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4. неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5. изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;
6. реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст.51 ЗК РФ.

     Прекращение аренды земельного участка не допускается:

     1) в период полевых сельскохозяйственных  работ;

     2) в иных установленных федеральными  законами случаях.

     При прекращении аренды регистрационная  запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

     В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором  аренды могут быть установлены  другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 ст.450 ГК РФ предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания  конкретного договора.

     На  основании ст.619 ГК РФ арендодатель,  прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок.       

     2.4. Переход прав на  земельные участки  по наследству. 

     Правоотношения  по передаче земельных участков по наследству регулируются нормами гражданского, наследственного и семейного законодательства. 26 ноября 2001 года принята часть 3 ГК РФ, посвященная наследственным правоотношениям.

     Наследование  представляет собой одностороннюю  сделку, т.е. сделку, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в данном случае наследодателя.

     Наследование  есть вид универсального правопреемства, субъектами которого в большинстве  случаев выступают граждане (ст. 1110 ГК РФ). В настоящее время в  связи с признанием Указом Президента РФ № 2287 норм Земельного кодекса РСФСР, регламентирующих особенности наследования земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства (ст.65), садоводства и животноводства (ст.67), дачного, гаражного, жилищного  строительства (ст.820, недействующими, наследование земли осуществляется по правилам Гражданского кодекса РФ.

     Наследование  земельных участков  осуществляется по завещанию, а при его отсутствии – по закону (ст.1111 ГК РФ).

     К наследованию могут призываться  граждане, находящиеся в живых  в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия  наследства. К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства (ст1116 ГК РФ).