Элементы договора аренды предприятия

      Немало  случаев, когда вследствие не совсем четкого изложения условий заключенных  договоров бывает затруднительно установить их действительное содержание, цель, подлинный  смысл или даже определить вид  самого договора. Это вызывает споры  между сторонами при исполнении таких договоров, в частности, установлении прав и обязанностей, а также возложении ответственности за их нарушение.

При этом суд должен, прежде всего принять во внимание буквальное содержание содержащихся в договоре слов и выражений, что устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора. Если же это правило не помогло определить содержание договора, суд обязан выяснить действительную общую волю сторон с учетом целей договора. В этих условиях должны приниматься во внимание все соответствующие обстоятельства, включая переписку и переговоры, которые предшествовали договору, а также практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

4. Характеристика  субъектов (арендатор  и арендодатель)

      По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование и владение или должно во временное пользование.

По договору аренды, происходит передача имущества  во владение и пользование или  пользование без перехода права  собственности.

Аренда  — консенсуальный, возмездный, срочный  договор.

      Объектом  аренды могут быть только индивидуально-определенные неупотребляемые вещи.

Арендодателем может быть любое физическое или  юридическое лицо, имеющее статус собственника, а также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать  имущество в аренду. Вместе с тем  выделяют такие виды договора аренды, в которых, лица одной из сторон, либо обеими сторонами могут быть только су6ъекты.

      Существенным  условием договора аренды является условие о его предмете, т. е. Том имуществе, которое подлежит передаче арендатору.  Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается. Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Объект  аренды должен быть четко определен  в договоре (наименование имущества; характеристика его качества и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его  состояние). Если имущество нельзя определенно  установить, условие о предмете считается  несогласованным, а договор аренды — незаключенным. Если хотя бы одной из сторон договора выступает юридическое лицо, договор аренды заключается в письменной форме. Письменная форма необходима, если аренда заключается на срок более одного года, независимо от того, кто является сторонами договора. Устно может заключаться договор аренды только между гражданами на срок менее одного года.

Если  объектом аренды является недвижимое имущество, договор подлежит государственной  регистрации. В ряде случаев такой  регистрации не требуется, например, для аренды транспортных средств — воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания ст. 663, 643ГК.

Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.

      Договором законом может быть предусмотрен выкуп арендованного имущества, т.е. переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о, купле-продаже.

Условие о сроке аренды не является существенным. Если он в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону (по движимому имуществу — за один месяц, а по недвижимости — за три месяца). Иной срок для предупреждения прекращении может быть установлен законом (например, для проката) или договором.

      Для отдельных видов аренды, а также  для аренды отдельных видов имущества  максимальные сроки могут устанавливаться  законом. Если арендодатель отказал в заключение договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков.

      Если  договор истек, а арендодатель, не возражает против продолжения пользования  имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок.

      Досрочное расторжение договора

      Основаниями досрочного прекращения договора по требованию арендодателя являются:

      а) использование арендатором имущества не по назначению с существенным нарушением условий договора;

      б) значительное ухудшение арендатором  арендованного имущества;

      в) невнесение арендатором арендных платежей в установленный срок два раза подряд;

      г) невыполнение арендатором взятых на себя или возложенных на него обязанностей по капитальному ремонту имущества  в установленный срок;

      д) в иных случаях, предусмотренных  договором.

      Арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения, договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

      По  требованию арендатора договор, может быть расторгнут при следующих обстоятельствах:

      а) непредставлению арендодателем имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с его назначением;

      б) выявление в имуществе недостатков, препятствующих его использованию по назначению за которое отвечает арендодатель;

      в) нарушение арендодателем лежащей на нем обязанности по проведению капитального ремонта;

      г) непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Передача  здания или сооружения арендодателем  и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному  документу о передаче, который подписывается сторонами. Уклонение от подписания Такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответствующие последствия. Возврат арендованного имущества также осуществляется путем составления передаточного акта.

Арендатор не вправе производить никакие капитальные  преобразования, затрагивающие несущие  конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения, без согласия арендодателя.

Правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении  договора, предусматривающие возврат  или взыскание в натуре всего  полученного по договору имущества; с одной стороны или с обеих  сторон; применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия  не нарушают существенно права и  охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.  

2.5. Цена договора  аренды предприятия  и ее соотношение  с арендной платой

Условие об арендной плате не является существенным (кроме 
арендной платы для договоров аренды зданий и сооружений). Если 
плата не определена, то применяются условия, обычно используемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

      Арендная  плата может устанавливаться  в виде:

      а) твердой суммы платежа;

      б) доли продукции, плодов, доходов, полученных в результате использования имущества арендатором;

      в) передачи обусловленной договором  вещи в собственность арендодателю;

      г) предоставления арендатором определенных услуг;

      д) возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

Размер  арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Законом могут предусматриваться  и другие минимальные сроки пересмотра ее размера.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые  он не несет ответственности, существен, но ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Арендодатель может потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд.

Условия, при которых арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок:

• надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору: использование имущества по назначению, обеспечение его сохранности своевременное внесение арендной платы и т. д.;
• готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;
• письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.

Арендная  плата взимается в соответствии, что представляет данный объект и  следующие параметры:

• назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т. д.);
• принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;
• степени обустройства (лифт и т. п.);
• пригодности здания к коммерческой эксплуатации;
• вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);
• фактической площади здания.

Данный  перечень не является исчерпывающим. Арендная плата может покрывать коммунальные услуги, услуги по охране здания или сооружения, однако может заключаться и отдельное соглашение, по которому они будут оплачиваться сверх арендной платы.

      Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора — от принятия имущества, арендодателя — от передачи имущества. В случае если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон.

      ВЫВОДЫ:

      Данная  глава дипломной работы рассматривает  элементы договора аренды предприятия, такие как предмет договора, форму  и государственную регистрацию  договора аренды предприятия, передачу арендованного предприятия, содержание договора и т.д. Прежде чем составить договор аренды предприятия необходимо определить предмет договора, а затем перейти к содержанию договора, т.е. к определению прав и обязанностей сторон, затем характеристика субъектов, позволяет разграничить такие понятие как арендатор и арендодатель. Определение цены договора аренды предприятия и ее соотношение с арендной платой также необходимы для правильности заключения договора. Если в договоре отсутствует хотя бы один из пунктов – договор не может быть подписан, или же если стороны не могут определить общие обязательства.  Срок аренды предприятия оговаривается в тексте договора, где также оговаривается цена аренды и внешний/внутренний долг организации, сроки оплаты арендной стоимости и т.д. 
Заключение 

      Аренда  предприятия – получения внаем  необходимого производственного комплекса, для осуществления затем производственного  процесса, приносящего прибыль, для  создания своего капитала.

      Но  аренда предприятия не так уж и простое дело, т.к. в первых вместе с переходом в руки нового владельца самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее в договоре, так же переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца.