Аренда недвижимости и рынок прав аренды

ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ, РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

Изменения или дополнения к настоящему договору аренды вносятся в соответствии с действующим законодательством путем подписания между сторонами дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора.

 Договор  прекращает свое действие в  случаях:

• Истечения его срока, в случае если он не был продлен сторонами путем подписания письменного документа.

Досрочного  расторжения:

• по инициативе Арендатора, с обязательным письменным уведомлением об этом не позднее, чем за 1 месяц до момента выселения. При этом внесенные авансовые платежи за аренду помещения не возвращаются;
• по инициативе Арендодателя в случае просрочки платежей, установленных в п.3.1 договора более чем на 1 день. При этом договор считается расторгнутым с момента вручения Арендатору письменного уведомления о расторжении договора.
• В случае отсутствия Арендатора или его представителя в день расторжения договора в арендуемом помещении, уведомление считается врученным в день его составления. В этом случае, а так же в случае отказа освободить помещение до дня прекращения договора или в день его прекращения, во избежание простоя помещения, Арендодатель вправе принять имущество на ответственное хранение и переместить его в иное помещение, освободив помещения для последующей сдачи в аренду другим арендаторам или собственного использования.
• в случае отчуждения арендуемого помещения.

Договор аренды так же может быть расторгнут досрочно в случаях:

• нарушения Арендатором условий настоящего договора.
• необходимости проведения неотложных работ с целью ликвидации угрозы жизни, здоровью людей или причинению иного ущерба, требующих безотлагательного освобождения помещений, о чем Арендодатель письменно или устно уведомляет Арендатора.
• отказа Арендатора на оплату арендных платежей по новым ставкам, в случае их увеличения.
• в случае необходимости Арендодателю проведения ремонта в арендуемом или смежных помещениях, если осуществление ремонта невозможно без освобождения помещения.
• в случае необходимости использования помещения Арендодателем для собственных нужд или иных целей. В этом случае Арендодатель предупреждает Арендатора не позднее, чем за 1 месяц до даты освобождения помещения.
• В случае прекращения действия договора, как на основании истечения его срока, так и в связи с досрочным его расторжением, Арендатор обязан не позднее последнего дня действия договора освободить арендуемые помещения и возвратить их в состоянии, не хуже того, которое было на день приемки, с подписанием двухстороннего акта приема-передачи. Стоимость произведенных Арендатором улучшений арендуемого имущества  не возмещается.
• В случае согласия сторон на продление договора составляется письменное двухстороннее соглашение, прилагаемое к настоящему договору, с уточнением нового срока действия договора, размеров и сроков платежей, изменений в предоставляемых услугах и обязанностях сторон.
• Срок действия договора устанавливается со дня оплаты за первый месяц до "___"  _____________  2015 г. 

 

Таблица 3

 

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

 

Арендодатель:                                                                                            Арендатор:

___________________________________                                __________________________________________ 

 

 

 

______________   /______________________ /                         _________________    / _______________________ /

Из этого следует, что правильное составление договора аренды квартир защищает права обоих сторон (нанимателя и наймодателя) и помогает в решении спорных вопросов различного рода. Фактически соглашение обоих сторон договора который закончен между 2 физическими лицами имеет ту же самую законность, так же, как договор, который заключают агентства недвижимости при продаже квартиры. Договор найма квартиры между собственником и нанимателем в простой письменной форме может быть оформлен по желанию обоих сторон в нотариальной конторе. Если же квартира снята только на основе устной договоренности, у обоих сторон могут возникать проблемы разного характера, например имеется вероятность, что наниматель может попортить имущество, затопит соседей, пригласит жить постороннего человека или родственников. Может быть такое, что собственника "внезапно" приехали знакомые или разного рода семейные обстоятельства вынуждают больше не сдавать жилплощадь в аренду. Поэтому правильно составленный догов найма квартиры - залог спокойного сна обеих сторон договора.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании вышеизложенного, хотелось бы отметить достаточно сильные позиции аренды как способа организации экономической деятельности, что, вероятно, укрепляет и стабильность правового института аренды. Во всяком случае, можно твердо говорить о востребованности данного договора в хозяйственной практике и даже о некоторой экспансии его за пределы традиционного применения.

При этом аренда выступает вовсе не в качестве некоей вторичной и второстепенной - по отношению к собственности - формой обладания хозяйственными объектами, а в качестве равноценной и естественно дополняющей.

Можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды любого объекта недвижимости. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный договор является также консенсуальным, т.е. таких, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.

Мы выяснили, в чем же заключается суть аренды недвижимого имущества. Аренда недвижимого имущества, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату. Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное - приобретение плодов и доходов. 

Также мы постарались, установить, что представляет собой договор аренды, подлежащий государственной регистрации. Особенностями по договору аренды зданий и сооружений можно определить то, что эта сделка подлежит государственной регистрации, выплата арендной платы и то, что при заключении договора необходимо учитывать, что в соответствии с п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Регистрация договора аренды  является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

И в завершении рассмотрели исполнение и прекращение договора аренды. Договор аренды обычно прекращается после истечения срока его действия. В то же время законодательством предусмотрена возможность его досрочного прекращения. По общему правилу договор расторгается по соглашению сторон. Прекращение же договора по требованию одной из сторон возможно только по решению суда. Исключением является случай расторжения договора при одностороннем отказе от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Таким образом, действующее законодательство о договоре аренды, требует совершенствования, что будет способствовать успешному развитию арендных правоотношений в России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7 – ФКЗ, от 05.02.2014 № 2 – ФКЗ) [Текст] // Собрание законодательства РФ, 14.04.2014. - № 15. – ст. 1691.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.05.2014) [Текст] // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. - N 32  - ст. 3301.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2014) [Текст] // Российская газета, от 5 июля 2013 г. - № 145. – ст.3440.
4. Рахман И. Л. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. – М.: Экономика, 2005.
5. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. - М., 2009.
6. Никифорова Е. И. Сделки с недвижимостью// Жилищное право. – 2007.
7. Барщевский, М. Ю. Все о недвижимости. – М.: Астрель, 2009. – 224 c.
8. Киндеева Е. А., Пискунова М.Г Недвижимость: права и сделки – Москва «Юрайт» 2011.
9. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник (ГРИФ МО РФ). – М.: Высшее образование, 2007.
10. Кузнецов, С. Наиболее интересные новшества в стандарте SQL:2003. - Социологические исследования. - 2010. - № 6. – С. 102-106.
11. Анурин, В.Ф. Интеллект и социум: Введение в социологию интеллекта. - Северный край. - 2009. - 7 апреля (№ 60). – С. 4.
12. Кузьмина А. К., Самохина О. Н., Шабалин В. Г., Шамонова Е. А. Сделки с недвижимостью: Учебник. - 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Омега-Л Филинъ, 2007.
13. Каленкевич М. В. Экономика недвижимости. Инвестиции в недвижимость. – СПб.: изд-во СПбГТУ, 2007.
14. Финансовая аренда.  Что  нужно  знать  при  заключении  лизинговой сделки? // Востоков В.В.  Бизнес-адвокат. - 2010 . -  № 10.
15. Регистрация аренды: момент истины // Дедиков С.П.  Бизнес-адвокат. -2000. - № 17. 
16. Здания и сооружения  как предмет  договора аренды // Ерш А.Е.  Вестник Высшего Арбитражного Суда  РФ. -  2000. -  № 8.
17. Манасевич М.Г., Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. – М.: БЕК, 1997.
18. Индикаторы рынка недвижимости [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.irn.ru., свободный. – Загл. с экрана. – Яз. рус.
19. Межрегиональная гильдия риэлторов [Электронный ресурс] / Режим доступа:  http://www.yargildia.ru., свободный. – Загл. с экрана. – Яз. рус.