Автор работы: Пользователь скрыл имя, 02 Июня 2015 в 20:05, курсовая работа
Актуальность данной темы состоит в том, что сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, составляют значительную и, пожалуй, наиболее рискованную часть российского гражданского оборота. Такая ситуация обусловлена, с одной стороны, вовлечением в оборот все большего числа объектов недвижимости и его интенсификацией и, с другой стороны, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, устанавливающего правила сделок с такими объектами и правами на них, а также неоднозначностью в толковании отдельных норм законодательства об аренде арбитражными судами.
ВВЕДЕНИЕ
3
1 ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
5
1.1 Понятие и значение аренды
5
1.2 Договор аренды, подлежащий государственной регистрации
6
1.3 Арендная плата. Объекты и сроки договора аренды
8
2 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ
12
2.1 Права арендодателя и обязанности их государственной регистрации
12
2.2 Регистрация договора аренды
13
2.3 Исполнение и прекращение договора аренды
16
3 ПРИМЕР ДОГОВОРА АРЕНДЫ
18
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
24
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Государственная регистрация сделок осуществляется внесением записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый реестр). Единый реестр состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел состоит из трех подразделов, предназначенных для записей об объекте недвижимости (подраздел I) , правах на него (подраздел II) и об ограничениях (обременениях) прав (подраздел III). Порядок внесения записей установлен Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. №219 (далее — Правила ведения реестра). Поскольку аренда обременяет право владельца недвижимости, записи об аренде вносятся в III подраздел в специально предназначенную для аренды часть Ш-1. Содержание регистрационной записи включает в себя номер регистрации, описание предмета аренды, срок, наименование (имя) арендодателя и арендатора, документа-основания (договора). Произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре (штампом по образцу, который также утвержден Правилами ведения реестра).
Право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникнет с момента подписания сторонами договора аренды в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора. Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с Гражданским кодексом, отдельная «регистрация права аренды» также не осуществляется (абз.1 п.1 ст.26 Закона о государственной регистрации).
Что касается самой процедуры регистрации, то записи о подлежащих государственной регистрации вещных правах на недвижимое имущество вносятся в подраздел II Единого реестра, перечень таких прав установлен п.38 Правил ведения реестра, в котором «право аренды» не указано. Регистрация договоров аренды осуществляется внесением записи в часть III-1 Единого государственного реестра. Записи об ограничениях (обременениях) прав вносятся в III подраздел Единого государственного реестра на основании подлежащих обязательной государственной регистрации договоров (п.43 Правил ведения реестра). Со дня внесения записи об аренде договор считается заключенным, соответственно арендатор приобретает обязательственное право аренды. Договор аренды обременяет арендованное имущество, в случае его отчуждения договор не прекращается, а новый приобретатель становится правопреемником арендодателя в силу закона. Поскольку подраздел III Единого реестра предназначен для записей об ограничениях (обременениях) прав, наличие в данном подразделе записи об аренде указывает на обременение недвижимости, и дополнительную запись об обременении вносить не требуется. В деятельности учреждений юстиции возможны такие курьезы, когда аренда регистрируется трижды: как сделка, как право и как обременение, причем за каждое действие взимается регистрационная плата.
Любое физическое и юридическое лицо имеет право на проведение государственной регистрации договора аренды в Федеральной Регистрационной Службе (Россрегистрация). Для этого требуется собрать и предоставить следующую документацию:
Этапы осуществления государственной регистрации договоров аренды:
Законодательство содержит ряд условий, при соблюдении которых государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества не нужна:
Регистрация договора аренды нежилого помещения, так же как и регистрация договора аренды земельных участков, или любого другого недвижимого имущества на срок более года требует уплаты государственной пошлины.
Рис.1 Государственная регистрация аренды
2.3 Исполнение и прекращение договора аренды
Договор аренды обычно прекращается после истечения срока его действия. В то же время законодательством предусмотрена возможность его досрочного прекращения. По общему правилу договор расторгается по соглашению сторон. Прекращение же договора по требованию одной из сторон возможно только по решению суда. Исключением является случай расторжения договора при одностороннем отказе от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Если в договоре срок аренды не был установлен, то каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц (при аренде недвижимого имущества - за три месяца). Участники договора могут установить и иной срок для уведомления о прекращении договора.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Возвращая арендованное имущество, арендатор передает также арендодателю произведенные им неотделимые и отделимые (если это предусмотрено договором) улучшения арендованного имущества. Возврат имущества оформляется актом приемки-передачи.
Как показывает практика, наиболее распространенными спорами в отношении аренды недвижимости являются споры в связи с расторжением договора. Общие основания расторжения договора приведены в ст. 450 ГК. Согласно этой статье расторжение договора возможно:
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут, если арендатор:
Согласно ст. 620 ГК РФ договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора:
3 ПРИМЕР ДОГОВОРА АРЕНДЫ НА КВАРТИРУ
При аренде или найме квартиры на короткие или длительные сроки нужно заключать соответствующий договор. Данный договор аренды квартир защищает права собственника и нанимателя, и в будущем при возникновении конфликтной ситуации может быть полезен обоим сторонам. Договор аренды квартир - соглашение, по которому собственник квартиры сдает за определенную плату в ограниченное для владения пользование. Обычно договор аренды квартир сделан в двойном экземпляре, один из них остается у наймодателя (собственника квартиры), другой - у нанимателя.
При заключении договора аренды квартиры обратите особое внимание на эти пункты и перепроверьте правильность написания несколько раз
- Тема договора.
- Адрес квартиры или комнаты указанный
в документах собственника.
- Правильное заполнение (фамилия, имя,
паспортные данные, место прописки).
- Реквизиты документа на право собственности
наймодателя на квартиру или комнату.
- Данные о съемщике и членах его семьи
или других людей, которые будут проживать
в снятой квартире.
- Стоимость арендной платы в месяц (платежи
и порядок расчетов).
- Ответственность сторон.
- Срок на который заключается договор
и акт сдачи квартиры.
Таблица 1
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
г. Н.Новгород «____»_____________20___г.
Мы,___________________________
С другой
стороны, ______________________________
Таблица 2
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
НАЙМОДАТЕЛЬ предоставляет НАНИМАТЕЛЮ в пользование жилое помещение из____комнат, по адресу: ул.___________________, дом №_____, кв._____, кор._____ телефон_____________ в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, имущество согласно Акту сдачи жилого помещения имущества.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
"Арендодатель" обязан:
Арендатор обязан:
АРЕНДНЫЕ ПЛАТЕЖИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
За пользование предоставленным имуществом Арендатор обязан за 10 дней до начала отчетного месяца перечислять на счет Арендодателя или уплачивать ему наличными плату в гривен, но не менее эквивалент долларов США за месяц. Оплата производится в гривнах по курсу продажи доллара банком на дату платежа. Дополнительно к арендной плате Арендатор оплачивает электроэнергию, интернет, кабельное телевидение и телефон. Оплату за квартплату, воду, горячую воду, отопление, газ производит Арендодатель. Арендатор обязан экономно расходовать воду, гор. воду, отопление, газ, электроэнергию и другие.
Арендатор самостоятельно уплачивает сумму, причитающуюся к оплате за каждый месяц на основании настоящего договора, показаний приборов учета и счетов обслуживающих организаций.
Арендодатель в соответствии с договором и со ст. 762 ГК Украины (ст. 614 ГК РФ) вправе пересматривать размеры платежей за аренду помещений и оказываемые услуги, но не чаще чем 1 раз в квартал. Пересмотру не подлежат периоды, уже оплаченные Арендатором.
При нарушении сроков и порядка возврата арендуемых помещений Арендодателю, установленных настоящим договором, Арендатор обязан перечислять арендную плату в полном объеме по день фактического возврата помещений, оформленного двухсторонним актом приема-передачи.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН, РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.
Ответственность за сохранность арендуемого помещения и находящегося в нем имущества несет Арендатор.
В случае просрочки платежей, предусмотренных в п. 3.1 договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю пеню в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Уплата санкций, установленных настоящим договором, не освобождает виновную сторону от выполнения обязательств по договору или устранения допущенных нарушений.
Споры между сторонами разрешаются в установленном законодательством порядке.
В случае, если в какой-то момент в квартире отсутствует вода или электричество, телефонная связь, интернет, отопление и т.п., поломались лифты или что-нибудь еще, Арендодатель не принимает претензий по поводу простоя или иных убытков Арендатора.
Во всех остальных
возможных ситуациях, которые остались
не урегулированными, настоящим договором,
стороны руководствуются действующим
материальным и процессуальным