Аренда недвижимости и рынок прав аренды

Если договор аренды помещения, заключенный на срок менее года, после окончания первоначального срока аренды соглашением сторон продлен на срок менее года (при указании в соглашении нового срока аренды, исчисляемого с момента заключения такого соглашения), то отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Если в договор аренды, заключенный на срок менее года, дополнительным соглашением внесены изменения, в соответствии с которыми срок действия договора аренды увеличен и в общей сложности составляет более года, то данный договор (с приложением дополнительного соглашения) в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации, поскольку в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Предоставление имущества арендатору:

1. арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;
2. имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор (без заключения сторонами отдельного письменного соглашения), согласно  п. 2 ст. 621 ГК РФ, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Указанный договор в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации не подлежит. Данной позиции придерживается и Высший Арбитражный Суд РФ.

1.3 Арендная плата. Объекты и сроки договора аренды

В соответствии со ст. 654 ГК размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения. Арендная плата может быть установлена, а единицу площади здания или сооружения (иного показателя его размера). Однако согласно ст. 614 ГК арендная плата может быть определена не только в твердой сумме платежей ,вносимых периодически или единовременно ,но и в иной форме оплаты либо в их сочетании.

Арендная плата должна быть определена как плата за пользование арендованным имуществом. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы ( п. Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой).

Договором аренды могут быть определены иные платежи арендатора арендодателю сверх арендной платы (так называемая компенсация за электроэнергию, тепло-и водоснабжение и прочее). Это не противоречит гражданскому законодательству, но влечет невозможность возмещения НДС с указанных платежей. 

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором ,но не чаще одного раза в год. При этом не обязательно изменять арендную плату дополнительным соглашением к договору, подлежащему государственной регистрации. Достаточно в договоре определить порядок и условия ее изменения (порядок расчета).

Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи. Исходя из этой нормы в аренду могут быть переданы нежилые помещения, части зданий, сооружений и нежилых помещений, жилые дома, квартиры, комнаты в квартире коммунального заселения, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.  Объектом аренды может быть также предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

В договоре аренды должны быть указаны данные. Позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 36 ЗК, если не неделимом земельном участке находится здание, принадлежащее нескольким лицам на праве общей собственности, либо помещения в здании принадлежат разным лицам, они могут совместно заключить договор аренды участка с множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании.

Находящийся в долевой собственности земельный участок может быть передан в аренду в целом или по частям. В этом случае распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по правилам ст. 246 ГК – по соглашению всех ее участников. Иными словами, все собственники не выделенных в натуре земельных долей должны выступить арендодателями общего земельного участка (его части). Договор заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующем не основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или нотариального.

Для определения необходимости государственной регистрации сделки срок действия договора аренды  здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го(31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году.

Срок не является существенным условием договора аренды. Как установлено п.2 ст. 610 ГК, если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным не неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону о прекращении договора не менее чем за три месяца, если иной срок для предупреждения не предусмотрен договором.

Не являются сроком:

• отлагательные или отменительные условия – не зависящие от воли сторон обстоятельства, относительно которых неизвестно, наступят они или не наступят;
• обстоятельства, зависящие от воли сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельного вида аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п.3 ст. 610 ГК). Так, Законом об обороте сельскохозяйственных земель установлено, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.

Максимальный срок аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен ЛК и не может превышать 49 лет (ч. 3 ст. 72 ЛК).

Дата начала аренды может не совпадать с датой регистрации договора. Аренда является сконсенсуальной сделкой, для совершения которой достаточно достижения сторонами соглашения о ее условиях, а не передача вещи, в отличие от реальных сделок. Понятие «срок действия договора» не тождественно понятию «срок аренды», поэтому дата заключения договора (дата государственной регистрации) может и не совпадать с моментом, с которого исчисляется срок исполнения конкретного обязательства.

Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях установления, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Что касается окончания аренды, то срок ее окончания может быть установлен конкретной датой или обусловлен истечением определенного периода времени.

Как установлено ст. 621 ГК, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности. По истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды. А если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК).   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНЕ  АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

2.1 Права арендодателя и обязанность их государственной регистрации

Приведем основные положения законодательства, регулирующие государственную регистрацию аренды. Согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.609 ГК РФ). Государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок не менее года (п.2 ст.651 ГК РФ). Несоблюдение в установленных законом случаях требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной (п.1 ст.165 ГК РФ). Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд в праве по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п.3 ст.165 ГК РФ). Договоры аренды недвижимости, не подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента подписания сторонами договора в виде одного документа, содержащего соглашения по всем существенным условиям договора (п.1 ст.432, п.1 ст.651 ГК РФ). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или правовыми актами (п.2 ст.615 ГК РФ). Порядок и процедура государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом регулируются Федеральным законом от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации), ст.26 которого определяет особенности регистрации аренды.

Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

а) договоры аренды земельных участков, договоры аренды жилых помещений юридическими лицами — независимо от срока аренды (п.2ст.609, п.2 ст.671 ГК РФ);

б) договоры аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года (п.2 ст.651 ГК РФ), а также договоры, заключенные на неопределенный срок;

в) договоры аренды предприятия как имущественного комплекса — независимо от срока аренды (п.2 ст.658 ГК РФ);

г) договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п.2 ст.615 ГК РФ).

Вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее одного года, решен в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000г. №5331. Согласно данным Президиумом ВАС рекомендациям помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Ввиду того, что нежилое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится, и то, что в законодательстве отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ о необходимости регистрации договоров аренды, срок которых превышает один год.

Однако следует отметить, что данное письмо не является нормой права, а содержит только рекомендации для разрешения судебных споров. При наличии заявления о регистрации договора краткосрочной аренды нежилого помещения учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — учреждение юстиции) не имеет законных оснований для отказа в регистрации, поскольку требование ст.609 ГК РФ о необходимости регистрации договоров аренды любой недвижимости независимо от срока формально распространяется и на нежилые помещения. Учреждение юстиции не вправе применять аналогию закона — п.2 ст.651 ГК РФ в случае аренды нежилого помещения, применение нормы права по аналогии — это компетенция судебных органов. Таким образом, арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на срок менее года и не зарегистрировавший договор, может пользоваться арендованным помещением. А в случае спора с налоговыми органами о неправомерности отнесения, уплаченной по незарегистрированному договору арендной платы на себестоимость, арбитражные суды будут выносить решение, руководствуясь рекомендациями ВАС РФ.

2.2 Регистрация договора аренды

Государственная регистрация договора аренды - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Регистрация договора аренды является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Регистрация договоров аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора – арендодателя и арендатора.  Если аренда зарегистрирована по заявлению арендатора, то в соответствии с п.2 ст. 13 Закона о регистрации прав орган по регистрации обязан известить арендодателя о зарегистрированном обременении в течение пяти рабочих дней.