Аренда недвижимости и рынок прав аренды

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Ярославский государственный университет им. П.Г. Демидова»

Университетский колледж

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

МДК 04.01 Оценка недвижимого имущества

Аренда недвижимости и рынок прав аренды

 

 

 

 

 

 

 

 

Исполнитель: студент группы ЗО-31КО специальность: 21.02.05 Земельно-имущественные  отношения А.А.Родина   Руководитель: О.С. Шляхтина ___________________________               (подпись)   Оценка: ___________________________

 

 

 

 

 

 

 

Ярославль 2015

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ	3
1 ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО  ИМУЩЕСТВА	5
1.1 Понятие и значение аренды	5
1.2 Договор аренды, подлежащий государственной  регистрации	6
1.3 Арендная плата. Объекты и  сроки договора аренды	8
2 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ  ОТНОШЕНИЙ	12
2.1 Права арендодателя и обязанности  их государственной регистрации	12
2.2 Регистрация договора аренды	13
2.3 Исполнение и прекращение  договора аренды	16
3 ПРИМЕР ДОГОВОРА АРЕНДЫ	18
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	24
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ	26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность данной темы состоит в том, что сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, составляют значительную и, пожалуй, наиболее рискованную часть российского гражданского оборота. Такая ситуация обусловлена, с одной стороны, вовлечением в оборот все большего числа объектов недвижимости и его интенсификацией и, с другой стороны, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, устанавливающего правила сделок с такими объектами и правами на них, а также неоднозначностью в толковании отдельных норм законодательства об аренде арбитражными судами.

В последние годы сложилась ситуация, когда любой гражданин или организация, желающие заняться предпринимательской деятельностью, рано или поздно сталкиваются с проблемой размещения своего бизнеса. Возможности приобретать помещения под офисы, склады и магазины в собственность ограничены; для перевода жилого помещения в нежилой фонд необходим ряд технических условий, которым соответствуют далеко не все коммерчески привлекательные объекты недвижимости. Остается оптимальный вариант решения предпринимательского «квартирного вопроса» - аренда. На сегодняшний день договор аренды является в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества.

Договор аренды широко применяется как в предпринимательской, так и иных сферах, включая бытовую. В последние годы активно развивалось специальное законодательство об аренде, поскольку нормы ГК 1964 о договоре имущественного найма (аренды) оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско-правовых отношений, в том числе связанных с определением круга объектов, которые могут быть предметом аренды, с выбором партнёров для заключения договоров, выработкой их условий и так далее.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем

Объект исследования в данной курсовой работе является анализирование аренды недвижимости и рынка прав аренды.

Предмет исследования – пример договора аренды квартиры в оценке недвижимости.

Цель курсовой работы – рассмотрение особенностей аренды недвижимого имущества и изучение рынка прав аренды.

Для реализации данной цели необходимо решить следующие задачи:

• рассмотрение особенностей аренды недвижимого имущества;
• определение договора аренды, подлежащего государственной регистрации;
• изучить правовое регулирование арендных отношений;
• выяснить каким образом может быть исполнен и прекращен договор аренды, по каким основаниям.

Выбор данной темы исследования обосновывается тем, что договор аренды является наиболее распространенным договором обязательств по передаче имущества в пользование.

Тема аренды не потеряла значение и  в настоящее время, и договор аренды отвечает требованиям частного права и рыночной экономики.

Целью написания данной работы является исследование ответственности по договору аренды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1.1 Понятие и значение аренды

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. Понятие недвижимости, как и любое другое понятие, состоит из трех необходимых элементов:

• наименование - знак (термин), закрепленный за объектом, в данном случае - это «недвижимость»;
• содержание - совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство - неподвижность, неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность и др.;
• объем - множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории - здания, сооружения и так далее.

Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату. Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное - приобретение плодов и доходов.  По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендаторам (2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст.136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Принципы арендных отношений предполагают, что изменения по улучшению состояния арендованного имущества, которые произвел арендатор, признаются его собственностью. Если арендатор произвел неотделимые улучшения имущества без получения одобрения на это у арендодателя, стоимость таких работ не подлежит возмещению или компенсации.

Выделяют несколько видов аренды по срокам: 

• бессрочная (срок договора не определен);
• долгосрочная (договор заключается на срок от 5 до 20 лет), 
• среднесрочная (от одного года до пяти лет), 
• краткосрочная (на срок до одного года), 
• посуточная (от одного дня до трех месяцев).

В случае аренды квартиры физическому лицу договор аренды заключается в письменной форме, если срок аренды равен одному году и более. Письменный договор подлежит регистрации, однако на практике мало кто следует правилам во избежание уплаты налогов. Если договор заключается на срок менее года, регистрация не обязательна. Нередко договор заключается на короткий срок с последующим продлением. Отказ от регистрации договора аренды не даёт стопроцентной гарантии безопасного ухода от контроля налоговиков – факт получения дохода от аренды могут подтвердить бдительные соседи при даче показаний представителям налоговой проверки.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

Если в аренду сдается участок земли, то к договору аренды прилагается план с обозначением границ участка и обозначением сдаваемой части.

Если в аренду сдается здание, сооружение, помещение, то к договору аренды прилагают поэтажный план здания, указываются сдаваемые в аренду помещения с отметкой об их площади. 

Причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую финансовую сделку. Арендатор имеет преимущества низких расходов в денежной форме и многократное забалансовое финансирование. Легкость использования, однако, уравновешивается сложной природой факторов, определяющих решение вопроса, чему следует отдать предпочтение - аренде или покупке. Аренда требует способности хорошо разбираться в налогообложении, бухгалтерском учете и финансах, а также в законодательстве, в вопросах кредитования и управления активами.

1.2 Договор  аренды, подлежащий государственной  регистрации

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок аренды недвижимого имущества определяется договором. Вместе с тем, как предусмотрено п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Форма и государственная регистрация договора аренды:

1. договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору2, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Срок договора аренды:

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором,
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен в любой момент (в том числе и ранее года с момента его заключения) по желанию одной из сторон при условии соблюдения порядка, установленного законом или договором.

Учитывая, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, при неопределенности условия договора о сроке аренды такой договор аренды государственной регистрации не подлежит. Данная позиция подтверждена Высшим Арбитражным Судом, а также сложившейся правоприменительной практикой.

В случае если сторонами был заключен договор аренды на срок менее года, впоследствии продленный дополнительным соглашением также на срок менее года, вопрос о необходимости государственной регистрации такого договора аренды решается следующим образом.