Работа с проблемными кредитами

       Начало  работ по экспертизе имущества инициирует кредитующее подразделение на основании  полученного от клиента ходатайства: соответствующее кредитующее подразделение  направляет в залоговое подразделение  либо специалисту по работе с залогами заявку. К заявке прилагаются документы, необходимые для проведения экспертизы.

       Для проведения оценки показателей стоимости  и ликвидности имущества по решению  руководителя залогового подразделения  могут привлекаться оценщики, консультанты либо специалисты других подразделений  банка.

       По  результатам проведения экспертизы сотрудник залогового подразделения  готовит заключение о целесообразности принятия имущества в залог.

       Заключение  направляется в соответствующее  кредитующее подразделение и  в обязательном порядке представляется последним при рассмотрении кредитной  сделки уполномоченным органом / уполномоченным лицом в составе пакета документов.

       Проверка  со стороны службы безопасности на предмет неблагоприятной кредитной  истории, текущей задолженности  и повторного залога имущества должна осуществляться регулярно, поскольку  случаи недобросовестного поведения  заемщиков — не редкость и возможны многократные повторные передачи имущества в залог, а также большие задолженности и печальная практика несвоевременного возврата или невозврата средств. В случае наличия одного из вышеперечисленных обстоятельств имеет смысл рассмотреть вариант отказа в предоставлении кредитных ресурсов. Кроме того, указанные составляющие необходимо контролировать и по уже находящемуся в залоге имуществу.

       Важным  условием такого контроля является ведение  залогового досье по каждому рассматриваемому залоговым подразделением проекту. Состав сведений, включаемых в залоговое  досье, устанавливается для конкретного  вида обеспечения индивидуально  каждым банком. Ответственный за залоговую  работу должен вести залоговую базу, характеризующую текущее состояние  залогового портфеля.

       Лица, ответственные за залоговую работу, обязаны с определенной периодичностью направлять в управление по залогам  сведения о составе текущего залогового портфеля. Залоговое подразделение  на основе получаемой информации составляет аналитические отчеты для заинтересованных лиц и подразделений.

       Страхование целесообразно осуществлять на основании  договора имущественного или личного  страхования, заключаемого юридическим  или физическим лицом со страховой  организацией, причем желательно, чтобы  страхование осуществляла рекомендованная  банком компания. Это повышает надежность страхования.

       Обычно  в страховые программы, разработанные  совместно страховыми компаниями и  банками, осуществляющими ипотечное  страхование, включаются накопительное  страхование жизни заемщика, а  также рисковые виды страхования (такие, как страхование граждан от несчастных случаев и болезней и страхование  имущества, являющегося предметом  договора ипотеки). Кроме того, можно  использовать страхование финансового  риска потери работы заемщиком, страхование  возможных судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных с исполнением  права кредитного учреждения на взыскание предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора (в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения); страхование ответственности профессиональных участников рынка недвижимости, а также некоторые другие виды страхования.

       На  практике банк, осуществляющий ипотечное  кредитование, как правило, имеет  генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая  может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной  деятельности. Из набора видов страхования  обычно выбираются 3–4 наиболее актуальных. В этом случае страховые тарифы снижаются  и услуги страховщика обычно обходятся  заемщику в 1–2% от суммы кредита  в год. При заключении страхового договора можно предусмотреть постепенное  снижение страховой суммы по страхованию  жизни заемщика и предмета ипотеки  в зависимости от уменьшения задолженности  перед кредитором.

       Страхование должно применяться только к определенным рискам, поскольку его основной принцип  — страховать риски следует тогда, когда затраты на мероприятие  по снижению рисков оказываются дороже страхования. Так, например, кредитные, инфляционные, процентные риски обычно не подлежат страхованию, так как  одна из задач банков состоит в  том, чтобы своевременно реагировать  на подобные риски, учитывать их в  своей работе. Далее мы рассмотрим виды кредитного риска, а именно виды риска обеспечения залога, которые  возможно снизить посредством страхования.

       Страхование заложенного имущества осуществляется на его полную стоимость за счет залогодателя или третьего юридического (физического) лица. Необходимым условием в заключаемых договорах страхования  является указание в качестве выгодоприобретателя  залогодателя (полное юридическое наименование). Как показывает практика, указание в качестве выгодоприобретателя  кредитного учреждения нецелесообразно, так как в случае возникновения страхового случая и при получении банком страховой суммы в виде компенсации за застрахованное имущество это влечет за собой ряд налоговых платежей, в результате которых данное условие теряет экономический смысл.

       При наступлении страховых случаев  залогодержатель имеет право  преимущественного удовлетворения своих требований из суммы страхового возмещения.

       Кредитор  по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в  случае неисполнения должником этого  обязательства получить удовлетворение из страхового возмещения независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение  не произошли по причинам, за которые  залогодержатель отвечает.

       Контроль  страхования предмета залога осуществляется кредитным работником на основании  представленного залогодателем  договора страхования и платежных  документов, подтверждающих факт оплаты страховой премии в соответствии с утвержденным графиком выплат страховых  премий. Размер страховой суммы, как  правило, должен быть не менее размера  выданного кредита и подлежащих к начислению процентов на весь срок действия кредитного договора. Максимальный размер страховой суммы определяется исходя из рыночной стоимости заложенного  имущества с учетом его физического  и морального износа на дату страхования.

       Страховые риски обычно фиксируются в договоре страхования как составная часть  залогового отношения. Перечень страховых  рисков обуславливается необходимостью предоставления залогодержателю гарантий сохранения доходов от использования  объекта залога в течение всего  кредитного договора.

       Страхованию подлежат все виды залога, в том  числе:

       -недвижимое имущество: земельные участки, здания и сооружения, строения, квартиры в многоквартирном доме и иные имущественные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (кроме подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, отнесенных законом к недвижимым вещам);

       -оборудование производственного и непроизводственного назначения (находящееся в эксплуатации, новое или законсервированное);

       -товары и сырье на складе и в обороте;

       -транспортные средства на хранении;

       -сельскохозяйственные животные;

       -незавершенное строительство;

       -иные виды имущества;

       на  страхование могут приниматься  транспортные средства, находящиеся  в процессе эксплуатации:

       — средства наземного транспорта: легковой транспорт, грузовой транспорт, прицепы  к ним, автобусы, тракторы, строительная техника и иные средства наземного  транспорта;

       — средства воздушного транспорта: самолеты, вертолеты, летательные аппараты специального назначения, подлежащие государственной  регистрации;

       — средства водного транспорта: транспортные, промысловые, промышленно-хозяйственные  и иные средства водного транспорта, подлежащие государственной регистрации.

       Дополнительно к страхованию предметов залога могут быть застрахованы риски по следующим видам страхования:

       -страхование строительно-монтажных рисков (в отношении незавершенного строительства имущественного объекта, принимаемого в залог);

       -страхование имущественных прав (титула собственности);

       -страхование лизинговых платежей (по кредитованию лизинговых компаний);

       -страхование гражданской ответственности владельцев транспортных средств (по кредитованию на приобретение автотранспортных средств);

       -иные виды страхования.

       Имущество (кроме транспортных средств в  эксплуатации) страхуется на случай гибели (утраты) и повреждения по следующим  рискам:

       -пожар, удар молнии, взрыв газа, употребляемого для бытовых надобностей (обязательное страхование);

       -стихийные бедствия (землетрясение, извержение вулкана или действие подземного огня, оползень, горный обвал, буря, вихрь, ураган, наводнение, град или ливень — данные виды рисков страхуются при необходимости в зависимости от месторасположения предмета залога);

       -взрыв паровых котлов, газохранилищ, газопроводов, машин, аппаратов и других аналогичных устройств (обязательное страхование данных рисков);

       -повреждение застрахованного имущества водой в случае аварии водопроводных, канализационных, отопительных систем и противопожарных (спринклерных) систем, а также внезапного и не вызванного необходимостью включения последних (обязательное страхование данных рисков);

       -падение на застрахованное имущество пилотируемых летающих объектов или их обломков;

       -кража со взломом и грабеж;

       -бой оконных стекол, зеркал и витрин;

       -противоправные действия третьих лиц (акты вандализма и хулиганства).

       Срок  страхования устанавливается на период действия кредитного договора плюс 1 месяц.

       Как уже указывалось ранее, управлять  рисками обеспечения необходимо комплексно, совместно реализуя перечисленные  виды методов. Чтобы понять, какие  методы управления наиболее способствуют снижению того или иного риска, необходимо рассмотреть, какие из вышеперечисленных методов можно использовать для управления различными видами рисков обеспечения кредитов (табл. 2).

         Итак, рассмотрим данные, представленные  в таблице. Галочкой отмечены  методы управления, присущие каждому  виду риска. 

       Риск  обесценивания залога связан с возможным  изменением рыночной стоимости предмета залога в течение срока действия договора залога. Снизить данный риск можно посредством комплекса  мониторинговых мероприятий, основной задачей которого и является предотвращение снижения количественных и качественных характеристик предмета залога.

       Для минимизации величины данного риска  используется также переоценка имущества, которая может производиться  при изменении рыночной стоимости  залога, и в случае выявления значительного  снижения стоимости банк может претендовать на дополнительное обеспечение.

       Риск  обесценивания оптимизируют также  с помощью диверсификации предмета залога. В том случае, если обеспечение  состоит из нескольких видов имущества, риск падения рыночной стоимости  сразу всех составляющих залога невелик. Кроме того, по отдельным видам  имущества может сохраняться не только стабильная стоимость, но и наблюдаться увеличение.

       Риск  утраты или повреждения предмета залога связан соответственно с полной потерей предмета залога либо с частичной  потерей им своих свойств, что  также приводит к снижению рыночной стоимости объекта залога либо к  полной его утрате. Поэтому для  управления данным риском также используется мониторинг для определения факта  ухудшения качественных характеристик, переоценка имущества для определения  новой стоимости после утраты или повреждения и диверсификация с целью предотвращения гибели или  повреждения всех составляющих залога, а также выбора предмета залога, наименее подверженного данным явлениям.