Работа с проблемными кредитами

       На  первый взгляд, решение проблемной ситуации таким образом, выглядит убедительно, а способ – быстрым и легким. Но видимость простоты становиться  для многих заемщиков обманчивой, а метод решения проблемы –  приводящим к еще большей финансовой ответственности перед кредитором. Такая метаморфоза кроется в  том, что заемщики, не обладая специальными навыками и умением по реализации недвижимости, не зная сроков экспозиции недвижимости и маркетинговые методы продажи, пытаются реализовать ее на рынке самостоятельно, прибегая лишь в критической стадии к содействию риэлтерских агентств. Но и последнее  условие, после многих предшествующих ему месяцев самостоятельной  продажи недвижимости должником, становиться  безрезультативным, потому что возросший  за потраченное «впустую» время  кредитный долг становиться причиной подачи кредитором соответствующего заявления  в суд об обращении взыскания  на предмет залога.

       Анализируя  причины несостоявшейся «свободной»  продажи недвижимости непосредственно  заемщиком-должником, впоследствии выясняется, что цена, которую заемщик заявлял  на рынке и которую он желал  получить, существенно превышала  объем его кредитных обязательств и всегда была выше средневзвешенных рыночных ценовых значений, за относительные  аналоги. Мотивация подобных действий заемщиков понятна. Это, прежде всего, попытка получить за реализуемый  предмета залога (без предоставления скидки с цены), такое количество денежных средств, которое бы не только покрывало кредитные обязательства  в полном объеме, но и позволяло  бы должникам компенсировать те затраты, которые они понесли обслуживая кредит и которые они произвели  при приобретении, ремонте или  реконструкции недвижимого имущества, выступающего в таких обстоятельствах  одновременно и предметом залога, и средством погашения кредитных  обязательств.

       В таких ситуациях очевидной ошибкой  должников является то, что для  обеспечения срочности реализации имущества (как того требовала ситуация в целях срочного погашения кредитных  обязательств), условие о цене должно было быть несколько ниже заявленных на рынке средних значений. Поэтому, не соблюдая это условие, реализация недвижимости не могла быть произведена. И в результате этого положение  заемщиков-должников только усугубилось  возросшей за потраченное безрезультатно время долговой нагрузкой.

       Что касается метода досрочного погашения  кредитных обязательств должников  путем передачи недвижимого имущества  кредитору в зачет, то этот метод  применяется крайне редко. Во-первых, кредиторы не преследуют цели приобретать  не профильные для них активы и, во-вторых, они не располагают намерениями (исходя из профиля своей деятельности), заниматься последующей реализацией  недвижимости, принятой к зачету в  качестве отступного. 

       

3. Залоговая политика банка, как форма профилактики снижения проблемной задолженности

       3.1 Виды риска обеспечения кредита

       Наиболее  частое условие при предоставлении кредита — залог имущества. Но и он не может обеспечить достаточную  уверенность в защищенности от непредсказуемых  событий.

       Особое  внимание уделим отдельному виду кредитного риска — риску обеспечения  кредита, который хотя и не является самостоятельным видом риска  и рассматривается только при  наступлении риска непогашения  кредита, представляется наиболее интересным, поскольку именно он зависит от выбора вида обеспечения.

       Этот  вид риска проявляется в недостаточности  дохода, полученного от реализации предоставленного банку обеспечения  кредита, для полного удовлетворения долговых требований банка к заемщику.

       Риск  кредитоспособности заемщика предшествует риску непогашения кредита, под  ним принято понимать неспособность  заемщика выполнять свои обязательства  по отношению к кредиторам вообще. Каждый заемщик характеризуется  индивидуальным риском кредитоспособности, который присутствует независимо от деловых отношений с банком и  является результатом делового риска  и риска структуры капитала.

       Именно  риск обеспечения кредита зависит  от выбора вида обеспечения. Поэтому  рассмотрим данный вид риска более  подробно. Классификация видов риска  обеспечения кредита представлена на рис. 1. 

       Рис. 1. Виды риска обеспечения кредита

       Риск  обесценивания залога связан с возможным  изменением рыночной стоимости предмета залога в течение срока действия договора залога. Цена предмета залога может меняться как в меньшую, так и в большую сторону. Чаще всего изменение происходит в  меньшую сторону, так как помимо рыночных законов в этом случае еще  действует фактор, связанный с  физическим и моральным износом  предмета залога. Подобное изменение  рыночной стоимости может привести к тому, что в случае необходимости  после реализации предмета залога банк не сможет вернуть кредитные средства и компенсировать свои убытки в полном объеме.

       Риск  утраты или повреждения предмета залога связан соответственно с полной потерей предмета залога либо с частичной  потерей им своих свойств, что также приводит к снижению рыночной стоимости объекта залога либо к полной его утрате. Правовой риск, как правило, связан с возможными нарушениями законодательства недобросовестными залогодателями. Например, в банк могут быть предоставлены поддельные документы, подтверждающие право собственности на заложенное имущество, или имущество может быть заложено несколько раз. В данной ситуации банк может понести дополнительные финансовые, моральные, материальные и временные затраты. Риск неликвидности обеспечения подразумевает невозможность реализации предмета залога на рынке по обоснованной стоимости, а также возможную потерю предметом залога своей ликвидности в течение действия договора залога. Риск неправильной оценки предмета залога может возникать в случае отсутст-вия достаточного количества информации о предмете залога, низкой квалификации сотрудников, производящих оценку, либо при совершении сотрудниками должностного преступления (например, подкупа). В этом случае рыночная стоимость залога оказывается ниже стоимости, указанной в документах, и соответственно не может покрыть расходов банка. Риск, связанный с низкой квалификацией сотрудников, может возникать на всех этапах банковского кредитования под залог имущества. Результатом может стать как уже упомянутая завышенная оценка предмета залога, так и недействительность сделки (при неправильном оформлении договора залога) или получение недостоверной информации (в случае некачественной проверки предоставляемых залогодателем документов) и т.д. Риск, связанный с недостаточным опытом работы с банковскими залогами, обобщает в себе все предыдущие виды рисков, так как они могут являться следствием недостаточного опыта. Данный риск обусловлен относительно недавним вхождением в практику банковской деятельности операций залога (особенно залога недвижимости), а также связан с появлением новых банков, не имеющих практики в данной области, и новых банковских услуг.  

       3.2 Методы управления риском обеспечения кредита

       Методы  управления риском обеспечения кредита:

       1) мониторинг заложенного имущества  с определенной периодичностью  для каждого конкретного вида  имущества; 

       2) постоянная переоценка заложенного  имущества; 

       3) диверсификация предмета залога;

       4) грамотное юридическое сопровождение,  а также экспертиза имущества; 

       5) проверка со стороны службы  безопасности на предмет неблагоприятной  кредитной истории, текущей задолженности  и повторного залога имущества; 

       6) страхование, причем желательно  в страховой компании банка; 

       7) повышение квалификации сотрудников  залогового подразделения. 

       Мониторинг  залога — это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение контроля за количественными, качественными  и стоимостными параметрами предмета залога, его правовой принадлежностью, условиями хранения и содержания.

       Основной  целью мониторинга залога является определение соответствия характеристик  залогового имущества, условий его  содержания и эксплуатации требованиям, указанным в договоре о залоге.

       Основополагающей  задачей мониторинга является своевременное  выявление фактов либо предпосылок  снижения количественных и качественных параметров залогового имущества, либо иных нарушений условий договора о залоге с целью формирования комплекса мероприятий по защите интересов банка в области  залогового обеспечения кредита.

       Содержанием мониторинга залогового обеспечения  является: проверка состояния имущества  и фактического наличия в месте  его хранения (содержания, эксплуатации);

       -подтверждение прав собственности залогодателя на предмет залога;

       -контроль текущей рыночной стоимости имущества;

       -анализ достаточности залогового имущества с учетом текущей информации об имеющихся обременениях третьих лиц в отношении предмета залога.

       Организация мониторинга проводится на плановой основе. План составляется на основании  данных кредитного портфеля и содержит следующую информацию: наименование организации-залогодателя, номер договора залога, установленную периодичность  мониторинга, планируемую и фактическую  даты проверки.

       Ежемесячно  руководитель залогового подразделения  должен предоставлять лицу, утверждающему  план мониторинга, отчет о выполнении плана за предшествующий месяц с  указанием причин невыполнения мероприятий  и предложениями по их выполнению в следующем плановом периоде. Основанием для внесения информации в отчет  о выполнении плана мониторинга  может являться оформленный акт  проверки состояния залога.

       Внеплановый мониторинг может проводиться по инициативе залогового либо кредитующего подразделения. Просрочка уплаты заемщиком  суммы начисленных процентов  и (или) основного долга (не имеющей  в своей основе технического характера), внезапное изменение состава, структуры и количества предметов залога являются основанием для обязательного осуществления внепланового мониторинга.

       Результаты  мониторинга оформляются актом  проверки. Положительный вывод о  достаточности залогового покрытия обеспечиваемых залогом обязательств может быть сделан только с учетом комплексного анализа всех составляющих процедуру мониторинга аспектов.

       В случае выявления нарушений условий  договора о залоге данный факт отражается в акте. При наличии возражений залогодателя по выявленным нарушениям замечания и возражения также  заносятся в акт.

       Постоянная  переоценка заложенного имущества  включает в себя как первоначальную его оценку, так и последующий  контроль ее изменения. Поскольку рыночная стоимость заложенного имущества  может меняться, меняется и размер обеспеченного залогом кредитного продукта. Следовательно, чтобы контролировать достаточность обеспечения, необходимо постоянно переоценивать его стоимость и при необходимости заключать дополнительные соглашения о новой стоимости имущества.

       Оценку  имущества, предлагаемого в качестве обеспечения, производят специалисты  по залоговой работе в ходе залоговой  экспертизы. В необходимых случаях  для целей оценки могут привлекаться оценщики и эксперты-консультанты.

       Диверсификация предмета залога подразумевает комплексный подход. Не стоит сосредотачиваться на одном виде имущества. Предмет залога должен меняться в зависимости от внутренних и внешних факторов (заемщик, размер кредитных ресурсов и т.д.). Предпочтительный предмет залога должен определяться индивидуально в каждом случае. Кроме того, залог должен состоять по возможности из различных видов имущества: товаров, оборудования, недвижимости и т.д. В этом случае риск снижается, так как, например, при потере рыночной стоимости одной из составляющих залога взыскание можно обратить на другие.

       В качестве обеспечения предоставляемых  банком кредитных продуктов рассматриваются  движимое и недвижимое имущество, принадлежащее  клиенту по праву собственности, и имущественные права при  отсутствии установленных законом  или банком запретов или ограничений  на использование имущества в  качестве залога. Не рассматриваются  в качестве залогового обеспечения  виды имущества, которые в соответствии с законодательством РФ не могут  являться предметом залога.

       Принятие  в залог имущества, которое в  силу различных причин может быть исключено из залога до истечения  срока кредита (например, облигаций, которые будут погашены ранее  срока возврата кредита), допускается, только если срок исполнения обеспечиваемых таким имуществом обязательств не превышает  вышеупомянутого срока.

       Грамотное юридическое сопровождение предполагает в первую очередь юридическую  экспертизу, а также предварительную  экспертизу имущества, передаваемого  в залог.

       Для проведения предварительной юридической  экспертизы залога руководитель залогового подразделения направляет в юридическое  подразделение соответствующие  материалы. Состав документации, порядок  и сроки проведения предварительной  юридической экспертизы определяются инструкцией банка.

       Руководитель  кредитующего подразделения направляет руководителю юридической службы одновременно с запросом о проверке заемщика запрос о проверке залогодателя (в случае, если заемщик и залогодатель —  не одно и то же лицо).

       Специалист  по залоговой работе при необходимости  совместно с сотрудником юридического подразделения должен установить:

       -отсутствие правовых ограничений на совершение сделок с данным видом имущества;

       -отсутствие установленных банком ограничений на совершение сделок с данным видом имущества.

       Предварительным этапом работы при осуществлении  экспертизы имущества является проведение переговоров с потенциальным  заемщиком. Предварительные переговоры инициируются кредитующим подразделением. Если потенциальная кредитная сделка предполагает наличие сложного комплексного залога, то по согласованию с кредитующим  подразделением в переговорах принимает  участие специалист по работе с залогами. Задачей специалиста залогового подразделения на переговорах является выявление имущества клиента, наиболее предпочтительного для целей  залога.