Основания расторжения договора коммерческого найма

Прекращение договора может наступить по причине отказа от продления договора наймодателем в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. В этом случае наймодатель обязан не позднее чем за три месяца предупредить об этом нанимателя (Ст. 684 ГК РФ).

ГК содержит специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма (ст. 687 ГК). Особенность данной статьи состоит в том, что она допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п. 3 ст. 687 ГК). При этом согласно ст. 688 ГК последствием расторжения договора коммерческого найма является выселение из жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении⁴¹.

Основания и  порядок расторжения договора коммерческого найма устанавливаются ст. 687 ГК РФ:

Наниматель  жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих  с ним, в любое время расторгнуть  договор найма с письменным предупреждением  наймодателя за три месяца.

Договор найма  жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

Невнесения  нанимателем платы за жилое помещение  за шесть месяцев, если договором  не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме  в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Разрушения  или порчи жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Любая из сторон договора коммерческого найма жилого помещения может потребовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, указанным в п. 3 ст. 687 ГК и в жилищном законодательстве, в частности в ст. 83 ЖК. К сожалению, в этом пункте содержится лишь общая отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия для сторон, поэтому в самой ст. 687 ГК следовало бы указать исчерпывающий перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой. Для нанимателя право на расторжение договора, установленное настоящим пунктом, не столь актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в основном - для наймодателя.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права  и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения (п. 4 ст.687).

В качестве последствия  расторжения договора коммерческого  найма, как уже отмечалось ранее, ст. 688 ГК называет выселение. Выселение - это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее права или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Данное последствие как принудительная мера применимо только к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя.⁴².

Можно сделать вывод о том, что наниматель по договору коммерческого найма жилого помещения более защищен, чем наймодатель. Во-первых это проявляется в том, что расторжение договора по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке, а по инициативе нанимателя в любое время. Во-вторых, при задолжности по оплате суд исследует причины образовавшейся задолжности и если он посчитает их уважительными договор не расторгается. В-третьих при разрушении или порче жилого помещения судебным решением нанимателю предоставляется срок для восстановления пригодности жилого помещения для проживания.

 

Заключение

 

Коммерческий  наем имеет свой собственный предмет, который составляют юридический  объект – действия наймодателя по передачи жилого помещения за плату  во владение и пользование нанимателю и материальный объект – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Объектами договора коммерческого найма жилого помещения  могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения  являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору является собственник  либо лица, наделенные правом на сдачу  жилого помещения в наем законом  или собственником. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора за плату.

Права и обязанности  нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма раскрываются в главе 35 ГК РФ. На объем прав нанимателя влияет классификация договоров на долгосрочный и краткосрочный. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей.

Прекращение договора найма жилого помещения, может иметь место как в следствие расторжения договора найма, так и по другим основаниям. Поэтому понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма жилого помещения – это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двусторонней сделкой.

Данный договор  считается заключенным с момента  достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, с этого  момента договор вступает в силу и становится обязательным для его участников. Договор является взаимным, т.к. взаимные права и обязанности имеются у обеих сторон. Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилое помещение наймодатель обязан передать за плату. Плата, размер которой определяется по соглашению сторон, является существенным условием рассматриваемого договора. В настоящее время договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ. В силу специфики объекта договора к нему применяются нормы ЖК РФ, на что имеются прямые ссылки в статьях ГК РФ. Несмотря на регулирование этого договора двумя нормативными актами, он является гражданско-правовым договором.

 

¹ Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 г. // Рос. газ. 1993, 25 дек.

² Гетман Е. С. Наем жилого помещения // ЭЖ – Юрист. 2006. № 7. С. 6.

³ Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С. 65.

⁴ Журавлев Т. О соотношении гражданского и жилищного законодательства в регулировании договора найма жилого помещения // Консультант Плюс. Версия Проф.: справ. прав. система.

⁵ Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С. 65.

⁶ Обыденов А.Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. 2008. № 8. С. 61.

⁷ Корецкий А.Д. Договорное право России. Основы теории и практика реализации. М., 2004. С. 34 – 35.

⁸ Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. Н.М. Коршунова. М., 2005. С. 162.

⁹ Новикова О.Б. Предмет договора найма жилого помещения: проблемы теории и судебной практики // Российский судья. 2007. № 2. С. 18.

¹⁰ Философский энциклопедический словарь / Гл. ред. Л.Ф. Ильичев, П.Н. Федосеев, С.М. Ковалев, В.Г. Панов. М., Советская энциклопедия. 1983. С. 525.

¹¹ Кириченко О.В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2007. № 6. С.18.

¹² Свердлык Г.А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. 2007. № 7. С. 33.

¹³ Советское гражданское право / Под. ред. Иоффе О.С., Толстого Ю.К., Черепыхина Б.Б. Т. 1. Л., 1971. С. 168 – 172. (автор главы - Иоффе О.С.)

¹⁴ Кириченко О.В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2007. № 6. С. 18 – 19.

¹⁵ Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // Собрание законодательства РФ. 06.02.2006. № 6. Ст. 702.

¹⁶ Кириченко О В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2007. № 6. С. 18.

¹⁷ Толстой Ю.К. Жилищное право: Учеб. М., 2007. С. 75.

¹⁸ Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С. 66.

¹⁹ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2007. С. 248.

²⁰ Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 3-е, стереотипное. М., 2000 С. 518.;Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С. 66.

²⁰Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2007. С. 248.

²⁰ Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 3-е, стереотипное. М., 2004. С. 694.

²¹ Толстой Ю.К. жилищное право: учеб. М., 2007. С. 80.

²² Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 №25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» // Собрание законодательства РФ 30.01.2006. № 5. Ст. 546.

²³ Свит Ю.П. Жилищное право: учеб. пособие/ Отв. ред. В. П. Мозолин. М., 2005. С.135.

²⁴ Свердлык Г. А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право 2007. № 7. С. 41.

²⁵ Комментарий к Гражданскому кодексу РФ Ч.2. (постатейный). – 4-е изд., испр. и доп. / Рук. авт. коллектива и отв. ред. О. Н. Садиков. М., 2004. С. 307.

²⁶ Комментарий к Гражданскому кодексу РФ Ч.2. (постатейный). – 4-е изд., исп. и доп. с использованием судебно-арбитражной практики / Рук. авт. коллектива и отв. ред. Садиков О.Н. М., 2004. С. 303.

²⁷ Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С.65.

²⁸ Комментарий к Гражданскому кодексу РФ Ч.2. (постатейный). – 4-е изд., испр. и доп. / Рук. авт. коллектива и отв. ред. Садиков О.Н. М., 2004. С. 297.

²⁹ Бойченко В.Н. Законные основания использования жилого помещения не по назначению // Жилищное право. 2005. № 8. С. 2.

³⁰ Седугин П. И. Жилищное право: Учеб. для вузов. Изд. 2-е., перераб. и доп. М., 2002. С. 192.

³¹ Кириченко О.В. Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2007. № 1. С. 22.

³² Аполлонов А.О., Страунинг Э.Л. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 5. С. 12.

³³ Кириченко О.В. Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2007. № 1 С. 23 – 24.

³⁴ Северова М.А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. 2007. № 6. С.

³⁵ Свит Ю. П. Жилищное право: Учеб. пособие/ отв. ред. Мозолин В. П. М., 2005. С.133.

³⁶ Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // Современное право. 2007. № 7 С. 34.

³⁷ Седугин П. И. Жилищное право: Учеб. для вузов. Изд. 2-е., перераб. и доп. М., 2002. С. 193.

³⁸ Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С. 69.

³⁹ Калемина В. В. Договорное право: учеб. пособие / В. В. Калемина , Е. А. Рябченко. М., 2006. С. 126.

⁴⁰ Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения. // Жилищное право 2005. № 3. С.14 - 15.

⁴¹ Кириченко О. В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения.// Нотариус. 2007. № 3. С. 24 – 25.

⁴² Кириченко О. В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения.// Нотариус. 2007. № 3 С. 24 -25.