Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

Общие положения  Конституции о праве на жилище не требуют дополнительной регламентации в законе. Вместе с тем ст. 40 Конституции РФ предполагает, что отдельные положения конкретизируются и раскрываются в нормах жилищного и других отраслей законодательства, устанавливающих соответствующий правовой механизм, посредством которого обеспечивается реализация конституционных прав.

Так, в ч. 3 ст. 40 Конституции РФ говорится о  предоставлении жилища бесплатно или  за доступную цену не только малоимущим, но и "иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище". Соответствующий закон, согласно данной статье, необходим и для установления норм предоставления жилья. Такие положения Конституции реализуются через конкретные законы, иные нормативные правовые акты, в которых реализуются нормы Конституции и через которые конституционное право на жилище как одно из основных прав взаимодействует (и проявляется) с нормами отраслевого законодательства: жилищного, гражданского, административного и др.

В этой связи  необходимо прежде всего назвать 'ст. 10 ЖК РСФСР, в которой в сжатой форме выражено основное содержание жилищных прав и обязанностей граждан.

В целях обеспечения  устойчивости и повышения гарантии жилищных прав граждан в ст. 10 ЖК РСФСР закрепляется принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.

Жилищные права  граждан охраняются законом. Запрещаются  действия, препятствующие осуществлению  права на жилище.

Государство заинтересовано в том, чтобы и  граждане при осуществлении жилищных прав не совершали действий, нарушающих права других лиц, чтобы было обеспечено надлежащее использование жилищного  фонда и его сохранность.

Согласно ст. 10 граждане Российской Федерации имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору найма (или аренды') в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, жилого помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, на приобретение жилого помещения в собственность в домах государственного и муниципального жилищных фондов и путем индивидуального жилищного строительства, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Причем жилые  помещения в домах государственного и общественного жилищных фондов, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставляются гражданам  в бессрочное пользование. Граждане вправе иметь в личной собственности  жилые дома (части домов), квартиры в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В целях обеспечения  жилищных прав граждан Закон об основах  федеральной жилищной политики устанавливает

' В ГК РФ  понятие "аренда" употребляется  только в случаях предоставления жилого помещения юридическим лицам во владение и (или) пользование, а также в качестве основания пользования нежилым помещением (см ст 608, п 2 ст 671).  

23

материальные  и юридические гарантии этого  права путем предоставления гражданам  жильтх помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также иными способами.

Эти принципиальные положения выражены в других нормах ЖК РСФСР, в частности в ст. 40 и 41, определяющих требования, предъявляемые к жилым помещениям, и учет интересов граждан при предоставлении жилых помещений, в ст. 28, в которой законодательно закреплено положение о том, что жилые помещения предоставляются нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам "как правило, в виде отдельной квартиры на семью".

Важнейшее значение имеет выделение в составе  жилищного фонда специального "жилищного  фонда социального использования", предназначенного для предоставления жилых помещений малообеспеченным и другим указанным в законе гражданам в пользование на основании договора социального найма (см. ст. 12—14 Закона об основах федеральной жилищной политики; ст. 672 ГК РФ). В соответствии с этим договором жилые помещения находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не на определенный срок).

Конституцией  РФ 1993 г., как сказано выше, внесены  определенные коррективы в порядок  и~условия обеспечения граждан  жилищами за счет государственного, муниципального и других жилищных фондов: жилище из этих фондов предоставляется бесплатно или за доступную плату малоимущим, иным указанным в законе гражданам.

Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным  нормативам, государство оказывает  помощь, развивая строительство домов  государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а .также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья (ст. 2 Закона об основах федеральной жилищной политики).

Обеспечение жилищных прав граждан предполагает возложение на органы государственной власти, исполнительные органы и органы местного самоуправления соответствующих обязанностей.

Согласно ст. 3 Закона об основах федеральной  жилищной политики указанные органы обеспечивают:

— порядок  учета жилищного фонда, распределения и предоставления гражданам жилых помещений по договорам  

24

найма, а также  их продажи гражданам в государственном, муниципальном и общественном жилищных фондах;

— доступность  для населения условий найма  жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья, а также возможность кредитной поддержки граждан и предоставления налоговых льгот при строительстве, приобретении и найме жилья;

— жилищное строительство  за счет государственных и местных  бюджетов для предоставления жилья гражданам на условиях найма, купли-продажи^ в том числе с учетом -льгот, предусмотренных для военнослужащих, беженцев, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, граждан, проживающих и работающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, других категорий граждан;

— предоставление, продажу в установленном земельным  законодательством порядке земельных  участков застройщикам для жилищного  строительства на территориях, определенных градостроительной документацией;

— содержание и "развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищную сферу;

— правовое регулирование  деятельности субъектов жилищной сферы (нанимателей, арендаторов и собственников  недвижимости'в жилищной сфере, застройщиков, исполнителей работ, агентов по торговле и аренде, страховых компаний);

— бронирование нанятого жилища, а также сохранение права пользования жилищем, неприкосновенность жилища в порядке и на условиях, установленных законодательством;

— контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере и др.

В жилищных законах  установлены также основные жилищные обязанности граждан.

Граждане обязаны  бережно относиться к дому, в котором  они проживают, использовать жилое  помещение в соответствии с его  назначением, соблюдать правила пользования жилыми помещениями и правили общежития, экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию (ст. 10 ЖК РСФСР).

Эти общие  жилищные обязанности получили конкретизацию  в других статьях ЖК РСФСР. Например, в ст. 98 предусмотрено выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения по мотивам использования его не по назначению либо разрушения и порчи жилого помещения; в  

•25

ст. 142 определяются конкретные обязанности граждан  по обеспечению сохранности жилых  домов и жилых помещений, и др. (см. § 9 гл. 18).

В Законе об основах  федеральной жилищной политики (ст. 4) также предусматривается ряд  обязанностей, а именно:

— использовать жилые помещения, а также подсобные  помещения и оборудование без  ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;

— бережно  относиться к жилищному фонду  и придомовым территориям;

— выполнять  предусмотренные законодательством  са-нитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-гра до-строительные, противопожарные и эксплуатационные требования;

— своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг, осуществлять выплаты по жилищйым кредитам;

— использовать придомовые территории без ущерба для  интересов других граждан и общества.

Государство и общество заинтересованы в том, чтобы граждане при осуществлении жилищных прав не совершали действий, противоречащих назначению жилых помещений, не имели цели и намерения' причинить вред другому лицу, а также не допускали злоупотребление правом в иных формах (см. ст. 10 ГК РФ).

Важно отметить, что согласно ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Указанные ограничения, в том числе и жилищных прав, присущи любому демократическому обществу и находят в той или иной мере свое отражение в законодательстве всех стран мира1. .

Согласно ст. 10 ГК РСФСР жилые дома и жилые помещения не могут использоваться гражданами в делях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях, а также в ущерб интересам общества.

Это ограничение  в значительной мере утратило свою силу в связи с развитием в нашей стране рыночных отношений, созданием рынка жилья, которому присущи свои специфические особенности, в том числе право свободного владения, пользования, распоряжения собственником принадлежащим

' См.: Конституция  Российской Федерации. Комментарий. С. 285—286.  

26

ему жильем, включая  право собственника жилья сдавать  свое жилое помещение для проживания другим гражданам на основании договора (ст. 288 ГК РФ), право продать это  жилое помещение, обменять его на другое помещение, подарить, завещать и т. д.

Собственник может использовать свое жилое помещение  в качестве предмета залога, обременять его другим способом, отчуждать жилое  помещение в собственность либо передать в управление другому лицу, свободно использовать его для осуществления  любой предпринимательской или иной не запрещенной законом деятельности (см. ст. 34 Конституции РФ).

В свете положений  ст. 34 Конституции РФ утратило свое юридическое значение действовавшее  ранее запрещение сдавать жилье  внаем и извлекать из этого  имущества "нетрудовые доходы"; закон теперь не запрещает сдачу жилых помещений другим гражданам по договору ("коммерческий наем"). Получение денежной суммы за сданное внаем жилое помещение законом не рассматривается как "нетрудовой доход", "личная нажива", т. е. как нечто противозаконное, запрещенное и т. п.

Важнейшее значение для обеспечения стабильного  использования жилых помещений  имеют положения ст. 27 Конституции  РФ о праве каждого, кто законно  находится на территории Российской Федерации, свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При этом Конституция имеет в виду обе формы жительства: постоянное проживание, т. е. место, где гражданин постоянно проживает, и преимущественное проживание, т. е. место, где гражданин проживает больше, чем в других местах'. В обоих случаях гражданин вправе иметь свое жилище. Поэтому точное определение места жительства гражданина имеет важное значение для охраны его прав, исполнения им обязанностей.

В условиях развития рыночных отношений в жилищной сфере  особо важное значение приобретает право собственности (и другие вещные права) на жилые помещения, которое предоставляет собственнику юридическую возможность осуществлять право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с ето назначением, т. е. прежде всего использовать его для проживания, сдавать другим гражданам (лицам) для проживания на основании договора.

' О постоянном  и преимущественном проживании  как месте жительства см ст 17 ГК РФ  

27

Принципиальное  значение для усиления гарантий прав граждан — собственников жилых домов (жилых помещений) имеют положения ст. 35 Конституции РФ о том, что "Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами", что "никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда". Под лишением имущества понимается принудительное прекращение права собственности на конкретное имущество, в данном случае на жилой дом, квартиру, другое жилое помещение, принадлежащее гражданину налраве собственности. *