Техническая экспертиза

. Дверные проемы имеют дефекты и повреждения в виде: нарушение герметизации притворов; на входных дверях слабое крепление петель.

. Крыша имеет дефекты и повреждения в виде: отслоение рулонного ковра.

. Элементы лестниц имеют дефекты и повреждения в виде: отдельные выбоины на ступенях; отсутствие поручней на некоторых пролетах.

. Балконные плиты имеют следы замачивания и отдельные трещины вдоль капельника.

. Отделка внутренняя имеет повреждения и дефекты в виде сетки трещин по штукатурке и массовое отслоение защитно-декоративного покрытия на лестничных клетках

 

Примерные усредненные удельные веса укрупненных конструктивных элементов

Наименование укрупненных		Наименование конструктивных					Удельные веса элементов по группам капитальности, %
элементов		элементов					I			II			III			IV		V
1. Стены и перегородки (100%)		Стены					73			86			80			76		61
		Перегородки					27			14			20			24		39
2. Кровля (100%)		Конструкции крыши					75			40			40			40		47
		Кровельное покрытие					25			60			60			60		53
3. Проемы (100%)		Окна					48			56			56			67		67
		Двери					52			44			44			33		33
		Здания высотой				Варианты
		до 5 этажей		более 5 этажей		с балконами		без балконов
4. Прочие (100%)	Балконы	33	31		15				–			–		–			–
	Лестницы	25	24		51				51			40		25			–
	Остальное	42	45		34				49			60		75			100

 

 

Расчет физического износа неоднородных конструкций можно представить следующим образом.

 

Табл.3.Расчет физического износа стен и перегородок.

Наименование элемента	Удельный вес элемента,%	Физический износ эл.,%	Доля физ. износа эл. к-ции,%
Стены	86	2,63	86*2,63/100=2,42
Перегородки	14	15	14*15/100=2,1
ИТОГО	100		4,6%

 

Табл.4. Расчет физического износа кровли и крыши.

Наименование элемента	Удельный вес элемента,%	Физический износ эл.,%	Доля физ. износа эл. к-ции,%
Крыша	40	15	40*15/100=6
Кровля	60	25	60*25/100=15
ИТОГО	100		21%

 

Табл.5. Расчет физического износа проемов.

Наименование элемента	Удельный вес элемента,%	Физический износ эл.,%	Доля физ. износа эл. к-ции,%
Окна	56	25	56*25/100=14
Двери	44	20	44*20/100=8,8
ИТОГО	100		22,8%

 

Табл.6. Расчет физического износа прочих элементов

Наименование элемента	Удельный вес элемента,%	Физический износ эл.,%	Доля физ. износа эл. к-ции,%
Лестницы	51	15	51*15/100=7,65
Балконы и лоджии	15	20	15*20/100=3
Остальное	34	10	34*10/100=3,4
ИТОГО	100		14,1%

 

Удельный вес участков с различной отделкой или видом пола определяют по количественному показателю. Для этого необходимо иметь под руками площади с отделочными покрытиями и площади полов из различных материалов.

Удельный вес участка расчитывается по формуле

 

li = (Руч / Ркон.) * 100 , (13)

 

где li - удельный вес участка с отделкой данного вида , %;

Руч - площадь участка в отделкой данного вида, м2;

Ркон - площадь всей отделки, м2.

 

Табл.7. Расчет физического износа пола

Наименование элемента	Удельный вес элемента,%	Физический износ эл.,%	Доля физ. износа эл. к-ции,%
Линолеум	635/705*100=90	25	90*25/100=22,5
Керамическая плитка	69,6/705*100=10	15	10*15/100=1,5
ИТОГО	100		24%

 

Табл.8. Расчет физического износа отделочных покрытий.

Наименование отделочного покрытия	Удельный вес участка покрытия,%	Физический износ участка покрытия,%	Доля физ. износа участка в к-ции,%
Водная окраска	705/3358*100=21	10	21*10/100=2,1
Масляная окраска	462/3358*100=14	20	14*20/100=2,8
Обои	1813/3358*100=54	20	54*20/100=10,8
Глазурованная плитка	378/3358*100=11	15	11*15/100=1,6
ИТОГО	100		17,3%

 

.4 Определение износа  инженерного оборудования

 

Дефекты и повреждения:

. Элементы системы теплоснабжения и горячего водоснабжения имеют дефекты и повреждения в виде: нарушения теплоизоляции разводящей системы; плохого примыкания запорной арматуры.

. Элементы системы водоснабжения имеют дефекты и повреждения в виде: наличия протечек в разборно-запорной арматуре; подтекания сварных соединений в санитарно-технических узлах.

. Элементы системы канализации имеют дефекты и повреждения в виде: подтекания в соединениях труб.

. Элементы системы электроснабжения и газоснабжения не имеют дефектов и повреждений.

Физический износ внутренних систем инженерного оборудования здания в целом должен определяться по соответствующим таблицам ВСН 53 - 86 (р) на основании оценки технического состояния элементов, составляющих эти системы.

По УПВС сб.28:

Если в процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, физический износ системы следует уточнить расчетным путем на основании сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам, приведенным на рис. 1-5. Однако и здесь необходимо иметь в виду, что все системы инженерного оборудования состоят из большого количества элементов. Поэтому для оценки общего физического износа системы инженерного оборудования учитывают удельные веса этих элементов в данной системе .

 

 

Рис.1.Физический износ системы внутреннего горячего водоснабжения: 1 - стояки из оцинкованных труб; 2 - полотенцесушители всех видов, магистрали из оцинкованных труб; запорная арматура латунная; смесители всех видов; 3 - стояки и магистрали из черных труб; запорная арматура чугунная

 

 

Рис. 2. Физический износ системы центрального отопления: 1 - радиаторы чугунные; 2 - стояки стальные, конвекторы; 3 - магистральные трубы стальные черные; 4 - калориферы всех видов; 5 - запорная арматура всех видов

 

Рис. 3. Физический износ системы внутреннего водопровода: 1 - трубопроводы оцинкованные; 2 - бачки сливные керамические и чугунные;

- трубопроводы стальные  черные, трубопроводы ПХВ, краны  и запорная арматура латунная; 4 - краны и запорная арматура чугунные

 

Рис. 4. Физический износ системы внутренней канализации 1 - трубопроводы чугунные, ванны чугунные; 2 - мойки и раковины чугунные и из нержавеющей стали; 3 - трубопроводы стальные, ванны стальные, унитазы, мойки, раковины, умывальники керамические, трубопроводы асбоцементные; 4 - мойки и раковины стальные эмалированные; 5 - трубопроводы ПХВ

 

Рис. 5. Физический износ системы внутреннего электрооборудования 1 - внутриквартирные сети скрытые; 2 - внутриквартирные сети открытые; 3 - ВРУ, магистрали; 4 - электроприборы

 

 

Табл.10. Срок эксплуатации здания 30 лет. Система горячего водоснабжения

Элементы	Удельный вес,%	Физ.износ по графику,%	Срок эксплуатации	Физ.износ в с-ме,%
Магистрали	30	100	30	30
Стояки	40	100	30	40
Полотенцесуш	13	100	30	13
Смесители	10	100	30	10
Запорная арм.	7	100	30	7
ИТОГО	100			100

 

Табл.11. Система центрального отопления

Элементы	Удельный вес,%	Физ.износ по графику,%	Срок эксплуатации	Физ.износ в с-ме,%
Магистрали	25	100	30	25
Стояки	27	90	30	24,3
Отоп.приб.	40	47	30	18,8
Запорная арм.	7	100	30	7
Калориферы	1	100	30	1
ИТОГО	100			76,1

 

Табл.12. Система холодного водоснабжения

Элементы	Удельный вес,%	Физ.износ по графику,%	Срок эксплуатации	Физ.износ в с-ме,%
Трубопроводы	42	90	30	37,8
Краны и запорная арм.	32	100	30	32
Бачки смывные	26	100	30	26
ИТОГО	100			95,8

 

Табл.13. Система канализации и водостоков

Элементы	Удельный вес,%	Физ.износ по графику,%	Срок эксплуатации	Физ.износ в с-ме,%
Мойки,раковины, умыв-ки	26	90	30	23,4
Ванны	30	45	30	13,5
Унитазы	20	100	30	20
Трубопроводы	24	45	30	10,8
ИТОГО	100			67,7

 

Табл.14. Система электрооборудования

Элементы	Удельный вес,%	Физ.износ по графику,%	Срок эксплуатации	Физ.износ в с-ме,%
Магистрали	20	100	30	20
Внутриквар.сети	25	46	30	11,5
Электроприборы	32	100	30	32
ВРУ	23	100	30	23
ИТОГО	100			86,5

 

Мусоропроводы

Физический износ мусоропровода принимаем согласно таблице 71 ВСН53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Физ.м=40%.

 

Табл.15 Инженерное оборудование и коммуникации

Элементы	Удельный вес,%	Физ. износ,%	Доля Физ в обор.,%
С-ма горяч.водоснаб	4,5	100,0	33,1
С-ма центр.отопл.	2,5	76,1	14,0
С-ма холод.водоснаб	0,5	95,8	3,5
С-ма канализации и водостока	1,1	67,7	5,5
С-ма электрооборуд	3,4	86,5	21,6
Мусоропроводы	1,2	40,0	3,5
Радио	0,1	10,0	0,07
Телефон	0,1	5,0	0,04
Телевидение	0,2	5,0	0,07
ИТОГО	13,6		81,38