Техническая экспертиза

Введение

технический экспертиза здание

Значительное место в деятельности управляющих недвижимостью занимают проблемы содержания и текущего ремонта, оценки технического состояния, экономии энерго- и теплосбережения, управления арендой, структура затрат и экономический результат от управления объектом недвижимости.

Владелец недвижимости постоянно участвует в формировании фонда помещений, который можно увеличить (новое строительство или приобретение) или уменьшить (продажа или снос). Программа капитального ремонта помещений должна обеспечивать непрерывное повышение их качества в соответствии с рыночным спросом. В процессе капитального ремонта могут быть улучшены энергосистема, оборудование кухонь и туалетных комнат, а также установлены новые электронные системы.

Оценка стоимости всегда преследовала конкретную цель, а именно: получение кредита, страхование, определение цен купли-продажи, восстановления и т.п. То есть, одно и то же имущество в зависимости от цели оценки будет иметь разную стоимость.

Независимо от побудительного мотива работа оценщика невозможна без наличия сведений о фактическом состоянии объекта, в том числе его конструктивных элементов, узлов и инженерных систем, составляющих содержание материалов натурного обследования, выполняемого в соответствии с требованиями действующих на момент обследования нормативных и методических документов.

Целью выполнения курсовой работы является изучение основ проведения технической экспертизы объектов, их конструктивных элементов, определение физического износа зданий.

 

 

1. Программа проведения  обследования

 

Работы по проведению обследований включают:

ознакомление с состоянием конструкций и составление программы обследований;

визуальное обследование конструкций;

определение прочности конструкций;

определение армирования;

оценку состояния конструкций на основе анализа полученных данных.

Программа проведения обследования составляется на основании ознакомления с проектно-технической документацией, включающей рабочие чертежи и пояснительную записку к ним, содержащую данные по проектным нагрузкам и воздействиям, расчетные схемы, статические расчеты, рекомендации по технологии изготовления, монтажу и эксплуатации; материалы завода-изготовителя конструкций; документы строительства; материалы по эксплуатации конструкций, сведения о выполнявшихся ремонтах и усилениях, данные об агрессивности среды.

Предварительное визуальное обследование проводится с целью ознакомления с сооружением в целом и получения первого впечатления о состоянии конструкций, выяснения необходимости выполнения временных креплений для предотвращения обрушения конструкций в аварийных ситуациях, а также для уточнения условий проведения обследований (доступ к конструкциям, необходимость установки подмостей, необходимость очистки поверхности элементов и т.п.). При визуальном обследовании используют простейшие инструменты и приборы - отвесы, бинокли, линейки, рулетки и т.п.

С целью упорядочения работ при выполнении общих обследований объект разбивается на зоны по основным признакам:

по виду конструкций - фундаменты, перекрытия, стены и т.д.;

по особенностям эксплуатации - над источниками тепла, вблизи источников увлажнения и т.д.

При отсутствии каких-либо необходимых материалов делается запрос в соответствующие организации, архивы. Составляются календарный план и подробная программа проведения работы.

В первую очередь осмотру подлежат конструкции, внушающие опасения.

Программа детального обследования конструкций составляется с учетом данных предварительного обследования. Детальное обследование включает:

осмотр конструкций и регистрацию выявленных дефектов;

обмеры, геодезическую съемку, измерение ширины раскрытия трещин, прогибов;

определение фактических характеристик конструкций путем проведения испытаний отобранных образцов или неразрушающими методами.

Детальному обследованию подлежат все конструкции, в которых при визуальном осмотре обнаружены серьезные дефекты.

Также проводятся инструментальные обследования:

.осмотр конструкций и  регистрация выявленных дефектов.

.обмеры, геодезическая съемка, измерение ширины раскрытия трещин, прогибов.

.определение фактических  характеристик конструкций путем  проведения испытаний отобранных  образцов.

По результатам обследований, как правило, визуальных, производится оценка технического состояния строительных конструкций.

По итогам обследования составляют дефектную ведомость (табл.1)

 

 

Табл.1. Дефектная ведомость

Наименование оси или конструкции	Дефекты и повреждения	Причины появления	Рекомендации по ремонту
Фасад 1c - 5c	Трещины шириной раскрытия до 0,1 мм, общей длиной 2 м Шелушение защитно-декоративного покрытия площадью 1,6 м2 Замачивание поверхности площадью 4,7 м2	Неравномерность осадки фундамента Влияние атмосферных факторов	Затирка трещин Удаление эксплуатационного покрытия, нанесение защитных составов, окраска
Фасад5c - 1c	Трещины шириной раскрытия до 0,1 мм, общей длиной 2,5 м Шелушение защитно-декоративного покрытия площадью 3,6 м2 Замачивание поверхности площадью 5,5м2	Неравномерность осадки фундамента Влияние атмосферных факторов	Затирка трещин Удаление эксплуатационного покрытия, нанесение защитных составов, окраска
Фасад Ас - Жс	Замачивание поверхности площадью 6,9 м2	Влияние атмосферных факторов	Удаление эксплуатационного покрытия, нанесение защитных составов, окраска
Фасад Жс - Ас	Шелушение защитно-декоративного покрытия площадью 2 м2 Замачивание поверхности площадью 2,3 м2	Неравномерность осадки фундамента Влияние атмосферных факторов	Удаление эксплуатационного покрытия, нанесение защитных составов, окраска
Перекрытия	Трещины в швах общей длиной 5,4м.	Усадочные свойства материала	Заделка трещин раствором

 

 

2. Определение физического  износа

 

.1 Общие принципы определения  износа зданий

 

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, внешний - воздействием окружающий среды. Соответственно каждый из износов первых двух типов разделяется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ всегда носит неустранимый характер.

Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого превышают достигаемое в результате этого увеличение стоимости имущества. Если расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым. Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятий по его устранению, а с точки зрения их экономической целесообразности.

Одной из основных задач оценщика при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта. В зависимости от условий эксплуатации объекта необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный, или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.

Нормальный (нормативный) физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа можно воспользоваться существующими нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений.

Внешние дефекты и повреждения в основном относятся к числу сравнительно легкоустранимых, в то время как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могут потребовать проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического износа и, соответственно, к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.

Существуют различные способы определения физического износа конструкций и здания в целом. Один из них основан на определении примерного (ориентировочного) физического износа, признаки которого указаны в табл.2.

 

Табл.2 Ориентировочная оценка физического износа зданий

Физический износ, %	Состояние несменяемых конструкций здания	Состояние внутренних конструктивных элементов
0 - 20	Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов	Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют.
21 - 40	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках.	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.
41 - 60	Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками	Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ране заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней.
61 - 80	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали.	Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много места с отвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями.
81 - 100	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен.	Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.

 

.2 Расчет физического  износа однородных конструкций

 

Фактический физический износ конструкций определяется по формуле

 

Фк = S Фi * (Pi / Pk) , (4)

 

где Фк - физический износ конструкции, %;

Фi - физический износ участка конструкции, определенный по соответствующей таблице ВСН 53 - 86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»;

Pi - размеры поврежденного участка, м2 или м;

Pk - размер всей конструкции, м2 или м;

n - число поврежденных участков.

Величина физического износа слоистых конструкций, а также инженерно-технических систем оценивается по соответствующим графикам ВСН 53 - 86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Фасад 1с - 5с:

Размеры оконных и дверных проемов:1)1,2*1,5м2 (15шт.);2)0,75*2,1м2 (5шт.);

Sтр=1м2;

Sзам=4,7м2;

Sщел=1,6м2;

Sпов.ст.=17,18*17,56-15*1,8-1,575*5=266,8м2;

Физ=(1*5+4,7*21+1,6*21)/266,8=0,5%.

Фасад Ас - Жс:

Размеры оконных и дверных проемов:1)1,2*1,5м2 (20 шт.);2)0,75*2,1м2 (10 шт.);

Sзам=6,9м2;

Sпов.ст.=16,6*17,56-1,8*20-1,575*10=239,7м2;

Физ=6,9*30/239,7=0,86%.

Фасад 5с - 1с:

Размеры оконных проемов:1,2*1,5м2(5шт.)

Sтр=2,5м2;

Sзам=5,5м2;

Sщел=3,6м2;

Sпов.ст.=17,18*17,56-5*1,8=292,68м2;

Физ=(5,5*28+3,6*30+2,5*5)/292,68=0,94%.

Фасад Жс - Ас:

Размеры оконных и дверных проемов:1)0,95*1,5м2 (5шт.);2)0,75*2,1м2 (5шт.);3)0,45*1,5м2(5шт.);

Sзам=2,3м2;

Sщел=2м2;

Sпов.ст.=16,6*17,56-1,425*5-1,575*5-0,675*5=273,12м2;

Физ=(2,3*21+2*21)/273,12=0,33%.

Общий износ стен:Физ=2,63%.

Перекрытия:

Lтр=5,4*6=32,4м.

Lобщ швов=143,5м;

Lшвов зд=143,5*6=861м;

Физ=32,4*21/861=0,79%.

Фундаменты. Физический износ фундаментов рассчитываем по нормам амортизационных отчислений =0,8. Срок эксплуатации Тэ=30лет.

Физ=0,8*30=24%.

 

.3 Определение износа  неоднородных конструктивных элементов

 

Дефекты и повреждения:

. Перегородки (гипсобетонные панели) имеют дефекты и повреждения в виде: наличия трещин в стыках с перекрытиями и несущими стенами.

. Полы (линолеум, керамическая плитка) имеют повреждения в виде: выпадения отдельных плиток на лестничных клетках; отставания линолеумных полов от подготовки и их пузырение в отдельных местах.

. Оконные проемы имеют дефекты и повреждения в виде: отслоение защитно-декоративного покрытия на переплетах; отсутствие остекления в отдельных проемах на лестничных клетках и следы гниения древесины; нарушение герметизации притворов.