Оценка жилой недвижимости

     Сравнительный подход наиболее  действен для объектов недвижимости, по которым имеется  достаточное количество информации о недавней сделке купли-продажи. Любое  отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.[10]

     Расчет  величины рыночной стоимости при  использовании сравнительного подхода  выполняется  в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
2. Выбор параметров сравнения.
3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных  по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.[10]

    На  день оценки Оценщик располагает  информацией по предложениям к продаже  пяти  объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г.Тюмени , имеющих одинаковую площадь, разную планировку комнат и набор коммунальных услуг. Объекты-аналоги выбираются из газеты «Недвижимость для всех» 15 и 16 номера выпуска.

    Для начала нужно определить элементы сравнения (поправки) – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Поправки вносятся от сопоставимого к оцениваемому, то есть определяют за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект. Данные приведены в таблице 3.

                                                                                                                                    

                                                                                                                                Таблица 3

 

     Объекты – аналоги должны быть максимально  схожи  с оцениваемым объектом. Далее нужно сравнить объекты  – аналоги с оцениваемым объектом, все данные приведены в таблице 4.

                                                                                                                                    Таблица 4

         

     Вычисление  скорректированной цены производится по формуле:

     С_о.н. = Ц_i +(-) П_i ,

     Где  Ц_i – цена объекта-аналога;

     П_i – поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу. 

       Произведя сравнение можно найти среднюю цену оцениваемого объекта. Она находится как среднеарифметическое значение пяти полученных результатов.

С_ср.= 840 000 руб.

     Итак, рыночная стоимость квартиры сравнительным подходом составляет 840 000 руб.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.9. Согласование результатов оценки. 

     Заключительным  элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой  стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько  существенно они отражают объективное состояние рынка.

     Процесс сведения  оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.[11]

     Использованные  в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

     Затратный подход – 179 000 руб.

     Сравнительный подход – 840 000 руб.

     После этого можно сделать следующие  выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В центре затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставленная информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя слишком полагаться на него.[11] Стоимость, рассчитанная затратным подходом, получилась ниже, чем при сравнительном подходе. Это можно объяснить тем, что при расчете берется инвентаризационная стоимость квартиры с учетом износа, но не учитываются затраты на стоимость строительно-монтажных работ. Этот подход не показывает стоимость объекта на рынке, а определяет затраты на строительство такого же объекта в настоящее время.
2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В тоже время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продажи объектов, их цене. Тем не менее, можно считать, что данный подход иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.[11]

 

На основании  выполненного анализа, проведенных расчетов находим стоимость объекта недвижимости по следующей формуле:

С_О.Н. =

                                     - методы оценок;

                                     - стоимость объекта недвижимости  определенная i – м методом;

                                     - весовой коэффициент.

     Весовой коэффициент выбирается произвольно, но он не должен быть больше 1. Итак, для  затратного метода выбираем весовой  коэффициент равный 0,3, так как  этот подход менее эффективен и учитывает затраты на строительство квартиры, но не учитывает затраты на строительство всего объекта. И для сравнительного подхода выбираем коэффициент 0,7 потому, что данный подход более эффективен и основан на реальной информации рынка недвижимости. Рыночная стоимость объекта, рассчитанная этим подходом близка к окончательной стоимости.

      Таким образом, на основании имеющейся  информации и данных полученных  в результате проведения настоящего анализа с применением методики оценки, можно сделать вывод, что  рыночная стоимость  объекта оценки, включаемого в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ул. Широтная 105, кв 25, составляет 641 000 руб. (с учетом округления) и полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться  в качестве исходной для совершения каких-либо операций с недвижимостью (продажа, получение кредита по залогу имущества, сдача объекта в аренду и т.д.) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.10. Сертификат оценки. 

     Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об  оценочной деятельности  в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; с государственными  стандартами: ГОСТ 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения»; термины, определения, а также стандарты оценки при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и при проведении оценки берутся и определяются из Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

     В своих действиях Оценщик как  независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемого объекта.

     Оценка  проведена по состоянию на 15 декабря 2004 г., что попадает в период осмотра объекта, который проводился с 1 декабря по 18 декабря 2004 г. Оценка объекта проведена после осмотра, а также после анализа информации, полученной от заказчика.

     По  нашему мнению, рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 15 декабря составляет:

                                                       641 000 руб. 
 

                                                                                                               Подпись 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.11. Приложения к отчету. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Результаты анкетирования.

     Анкеты  составлялись совместно с Чемагиной  К.В., и анкетирование производилось среди населения для того, чтобы выяснить доступно ли жилье для населения в настоящее время. Для этого опрашивалось 30 человек, из них 37% опрашиваемых мужчины, а 64% - женщины. Далее определялся возраст опрашиваемых, который приведен на рисунке 1.

                                                                                                                                          Рис. 1.                                                                                             

     Из  диаграммы видно, что возраст  большинства опрашиваемых – 40% составил более 40 лет.

     Следующим вопросом выяснялось, где проживают  опрашиваемые люди. На рисунке 2 показано, что больше всего человек проживает в благоустроенных квартирах, что составило 84%

                                                                                                                                    Рис.2 

                                      Как видно из рисунка большинство людей проживают в благоустроенных квартирах, это говорит о том, что опрашиваемые являются  уже сформировавшимися  личностями и