Оценка жилой недвижимости

     Средняя стоимость строительства одного кв.м. жилой площади в третьем  квартале 2004г. составила 9831 руб. Наиболее высокая средняя стоимость  строительства  жилых домов сложилась в Москве18894 руб., Тюменской области 11821 руб., Калининградской области 10439 руб.. Индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья в России составили соответственно 103,9% и 104,7%. Наибольшее удорожание на первичном рынке жилья отмечалось на квартиры улучшенной планировки и элитные – на 4,5%, а на вторичном рынке на типовые квартиры – на 5,1%.[8]

     К сожалению, в Тюмени до сих пор  нет аналитиков, способных, учитывая широкий спектр факторов, влияющих на цену объекта, вести профессиональный дифференцированный анализ ценовой  ситуации на рынке недвижимости.[4]

     По  опросам у различных агентств недвижимости было выяснено, что в настоящее время нарастает процент ипотечных сделок, причем динамика очень явная, даже в последние несколько месяцев.[3]

     В рамках рынка ипотечных кредитов термин «ипотека» означает залог  объекта недвижимости с целью  получения ипотечного кредита, при этом объект недвижимости остается  в собственности  заемщика, и в случае неплатежеспособности залогодателя требования кредитора гасятся  из выручки от продажи этого объекта недвижимости или путем его перехода в собственность кредитора.[1]

     Ипотечная программа по стандартам АИЖК – это федеральная программа, включающая полный цикл ипотечного кредитования, социально-ориентированный продукт, который позволяет решать жилищный вопрос бюджетников и молодых семей. Кроме того, кредиты АИЖК – это государственная программа, что полностью гарантирует надежность банка и обеспечивает доверие населения.[6]

     Агентство ипотечного жилищного кредитования объявило о том, что намерено в  ближайшее время разработать  и предложить населению новый  вид ипотечного кредита. Предполагается, что это будет кредит с плавающей процентной ставкой, которая будет автоматически колебаться в зависимости от рынка.

     Фиксированная ставка в 15% обусловлена стремлением  сделать ипотечный кредит максимально  внятным и понятным для населения. Таким образом, фиксированная ставка по договору всегда выше так называемой плавающей, но в нее включена и плата за своего рода страховку от того, что в дальнейшем она может быть повышена. Какая именно ставка – фиксированная или плавающая удобнее, каждый клиент будет решать сам.[5]

     Госдума приняла Закон «Об участии  в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости». Законопроект регулирует отношения, вытекающие из договора участия  в долевом  строительстве, а также устанавливает  гарантии защиты прав  законных интересов и имущества участников долевого строительства. Законопроект вводит обязательную государственную регистрацию договора о долевом строительстве. Предусмотрены следующие гарантии качества: если объект долевого строительства не соответствует условиям договора, то участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков; соразмерное уменьшение цены договора: возмещение своих расходов на устранение недостатков. Также законопроект предусматривает ответственность за нарушение обязательств. Нововведением законопроекта является повышение требований к застройщику. Информация о застройщике должна содержать сведения о величине собственных денежных средств, финансовом  результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.[8]

     Реформа системы регистрации прав сделок с недвижимостью приведет к удорожанию этих операций в три – пять раз, а срок оформления документов увеличится до одного месяца. Риэлтеры считают, что  это грозит социальным взрывом и обвалом рынков ипотеки и первичного жилья. Территориальные органы регистрации сделок с недвижимостью – Городские бюро регистрации прав на недвижимость – с нового года войдут в состав федерального органа под названием Федеральная регистрационная служба РФ.

     По  замыслу правительства РФ, Госрегистрация решит проблемы координации и  контроля сделок с недвижимостью  путем создания Федерального реестра  регистрации прав.

     Риэлтеры  опасаются, что из-за увеличения сроков многие секторы рынка перестанут быть для них актуальными. Пострадают клиенты – грядущая неразбериха с документами, назначенными к выдаче после 1 января, грозит социальным взрывом.[7]

     Также Госдума приняла законопроект о  переводе земель или земельных участков из одной категории в другую. Для перевода земель (земельных участков) из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

     В рассмотрении ходатайства может  быть отказано в случаях обращения  ненадлежащего лица; приложения к  ходатайству документов, которые  по наличию или содержанию не соответствуют  требованиям данного законопроекта  и других федеральных законов. Ходатайства, не подлежащие рассмотрению подлежат возврату заинтересованному лицу в месячный срок со дня поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства к рассмотрению.

     Перевод земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из одной категории в другую, не требуется.[7]

     Как и несколько лет назад, большинство  покупателей предпочитают менять «старое  на новое», «худшее на лучшее», «лучшее  на еще более лучшее» - уже имея крышу над головой. Мечтают о  новой, более уютной квартире и пытаются осуществить свою мечту. У некоторых получается сразу (это 60-80%), некоторые прибегают к помощи банков (10-20%). Ну и есть наиболее стабильная аудитория, имеющая приличные свободные денежные средства  сохраняющая их в недвижимости. Что вполне разумно, учитывая тот рост цен на жилье, который мы сейчас имеем.[3] 

1.5. Анализ местоположения объекта недвижимости. 

     Объект  оценки расположен по адресу ул. Широтная 105 кв. 25 в первом микрорайоне г. Тюмени. Оцениваемая двухкомнатная квартира расположена в пятиэтажном многоквартирном доме на 4 этаже. Данный объект находится в жилом районе и имеет следующее окружение: 20 м в северном направлении от объекта стоит 9-эт. жилой дом и на этом же расстоянии автомобильная стоянка, в западном направлении в 5 м  расположен 5-эт. жилой дом, в направлении на юг  в 20 м находится детский сад, а в 50 м 9-эт. жилой дом, в восточном направлении на расстоянии 5 м расположен 9-эт жилой дом и медицинский центр. Расположение оцениваемого объекта изображено на ситуационном плане, который находится в приложении.

     Также недалеко от объекта примерно в 200 м  на запад находится зона отдыха «Парк  Депутатов», которая порадует любителей пеших прогулок, в 100 м на северо-запад расположен торговый центр под названием «Метелица», а в 250м в том же направлении – кинотеатр.

     В 300 м от оцениваемого объекта в  южном направлении проходит автомобильная  дорога с твердым покрытием. От объекта  до остановки автобуса около 7 минут  пешего хода. Район удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Он обеспечен большим числом автобусов с маршрутами №30, №25, №46 и маршрутными такси №79, №56, №57, которые позволяют доехать до многих уголков города без пересадок.

     В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, зона отдыха, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля и т. д.

     Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как  горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть.

     В экологическом отношении район  достаточно благоприятный (нет вредного производства). Главным недостатком  является нахождение недалеко от городской черты ТЭЦ 1, которая влияет на экологическую обстановку в районе. 
 
 
 

1.6. Описание объекта  недвижимости. 

Таблица 2 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.7. Определение рыночной стоимости затратным подходом. 

     Следующим этапом оценки является определение  стоимости. Она вычисляется с  учетом всех факторов, существенно  влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости данной недвижимости используются два подхода: затратный подход, сравнительный подход.

     Затратный подход.

            Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определение затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим  физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.[11]

     Так как в техническом паспорте приведена  инвентаризационная стоимость оцениваемого объекта на 2000 год с учетом износа, то можно найти стоимость строительства на дату оценки, то есть на 1 декабря 2004 года. Для этого нужно воспользоваться следующей формулой:

     С_{О.Н. =} С _{КВ. ИНВ. *} К _УДОР.

     Где С_О.Н.  – стоимость объекта недвижимости;

     С_{КВ. ИНВ.} – стоимость квартиры инвентаризационная;

     К _УДОР. – коэффициент удорожания строительных работ.

     Коэффициент удорожания строительных работ с 2001 по 2004 год составляет 2,6

      В результате стоимость двухкомнатной квартиры определенной затратным подходом составила: 179 000 руб. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.8. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом. 

     Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.[12]

     В основе сравнительного подхода лежат  принципы спроса и предложения, замещения, принцип вклада и т. д. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены  в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.