Анализ рынка трехкомнатных квартир в микрорайонах: Гидростроителей, Пашковский, Славянский

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Группа однородная по площади и цене. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Трехкомнатные квартиры в мкр.Славянский:

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Группа однородная по площади и цене. 
 
 
 
 
 
 

Выводы:

1. Наибольшая средняя площадь 3-х комнатных квартир составляет 79,01 м² в ПМР
2. Наименьшая средняя площадь 3-х комнатных квартир составляет 67,71 м² в ГМР
3. Наибольшая средняя цена по продаже 3-х комнатных квартир составляет 2,99 млн.р. в ПМР
4. Наименьшая средняя цена по продаже 3-х квартир составляет 2,52млн.р.  в СМР
5. Максимальная площадь среди 3-х комнатных квартир составляет 134 м² в ГМР
6. Максимальная цена по продаже 3-х комнатных квартир составляет 9,8млн.р. в ГМР
7. Минимальная площадь среди 3-х комнатных квартир составляет 40 м² в ГМР
8. Минимальная цена по продаже 1-х комнатных квартир составляет 1,3 млн.р. в ГМР
9. Наибольший размах выборки по цене составил 7,9 млн.р. в ГМР
10. Наибольший размах выборки по площади составил 86 м²в ГМР
11. Наименьший размах выборки по цене составил 2,1 млн.р. в ПМР
12. Наименьший размах выборки по площади составил 59 м² в ПМР
13. Наибольшее варьирование по цене составило 35,8% в ГМР
14. Наибольшее варьирование по площади составило 24,8 %  СМР
15. Наименьшее варьирование по цене составило 16,7% в ПМР
16. Наименьшее варьирование по площади составило 20,3 % в ПМР

 

 

Выбраковка  данных. 

Для  того чтобы  произвести выбраковку данных необходимо рассчитать границы доверительного интервала по формуле: 

 

Т.к. группа квартир  в ГМР неоднородна, разделили  на 2 группы: до средней цены и после. По 1 группе доверительный интервал составил от 2,21 до 2,43 млн.р.., т.о. выбраковалось 26 объектов из 41; это №: 35( 1,9 млн.р.),66(1,65 млн.р.),67(1,4млн.р.),68(1,3млн.р.),82(2 млн.р.),88(2 млн.р.),90(2 млн.р.),29(2,5 млн.р.),34(2,6 млн.р.),37(2,5 млн.р.),39(2,5 млн.р.),42(2,6 млн.р.),74(2,65 млн.р.),75(2,6 млн.р.),76(2,55 млн.р.),77(2,65 млн.р.),78(2,6 млн.р.),79(2,5 млн.р.),80(2,6 млн.р.),91(2,45 млн.р.),97(2,5 млн.р.),98(2,5 млн.р.),100(2,5 млн.р.),105(2,5 млн.р.),106(2,5 млн.р.),107(2,6 млн.р.). По 2 группе доверительный интервал составил от 2,58 до 3,8 млн.р.., т.о. выбраковалось 1 объект из 28; это №: 24(9,8 млн.р.) 

По ПМР составил от 2,627 до 3,348 млн.р., т.о. выбраковалось 8 объектов из 24 ; это №: 12(2,15 млн.р. ),15(2,4 млн.р.),55(1,6 млн.р.),56(2,15 млн.р.),57(2,6 млн.р.),63(3,7 млн.р.),64(3,557 млн.р.),65(3,55 млн.р.). 

По СМР составил от 1,96 до 3,05 млн.р., т.о. выбраковалось 8 объектов из 27; это №:  43(1,4 млн.р.),44(1,8 млн.р.),45(1,85 млн.р.),46(1,9 млн.р.),47(1,95 млн.р.),48(1,95 млн.р.),112(1,9 млн.р.),115(1,95 млн.р.). 
 
 
 
 
 
 

   Корреляционно-регрессионный  анализ данных.

Важной задачей  любого исследования, связанного со статическим  изучением материалов является выявление  и изучение силы и направленности связей между признаками.

Например, как  влияет район расположения на цену объектов недвижимости. Может ли влиять расположение на различных этажах на цену квартиры.

Силу связи  и ее направленность можно установить различными методами.

Более точным и  информативным является метод корреляционного  анализа.

При данном методе производится расчет коэффициента корреляции (парной или множественной), отражающей зависимость результативного признака Y от факторного признака соответственно X.

Коэффициент корреляции рассчитывается по следующей формуле: 

Абсолютное значение коэффициента корреляции изменяется в  пределах

По абсолютному  значению коэффициента корреляции можно  судить:

О силе связи

О направленности связи

Если коэффициент  корреляции находится в пределах:

- связь сильная (жесткая)

- связь средняя

- связь слабая

- связь линейная, зависимость  прямая.

- связь отсутствует

, то связь прямая (при увеличении  Х, увеличивается Y)

, то связь обратная (при увеличении  X, уменьшается Y)

Таким образом, коэффициент корреляции (парный) дает возможность установить:

Силу связи  между признаками

направленность  связи

Коэффициент корреляции дает представление о силе и направленности связи, но не дает представления о  доли влияния изменения факторного признака на изменение соответствующего результативного признака.

      Для учета доли влияния рассчитывают  коэффициент детерминации: 

d = r² 

Более наглядно представление о доли влияния  факторного признака на результативный можно судить по процентному соотношению  влияния: 

d = r² × 100% 
 

Выводы:

Коэффициенты  корреляции (r) и детерминации (d): 

1.По району ГМР:

1.1 По площади:  r = 0,52;   d = 26,59

«Связь между  факторным признаком прямая и средняя, т.о. изменение района расположения квартиры в ГМР определяет ее стоимость на 26,59 %».

1.2. По ∆ этажа:  r = 0,37;   d = 13,79

«Связь между  факторным признаком средняя  и прямая, т.о. изменение этажа  расположения квартиры в ГМР определяет ее стоимость на 13,79%».

1.3 По состоянию  квартиры: r =- 0,26;   d = 7,05

«Связь между  факторным признаком слабая и  обратная, т.о. изменение состояния квартиры в ГМР определяет ее стоимость на 7,05%». 
 
 
 

2. По ПМР:

2.1. По площади:   r = 0,38;   d = 14,07

«Связь между  факторным признаком средняя и прямая, т.о. изменение площади квартиры в ПМР определяет ее стоимость на 14,07%».

2.2. По ∆ этажа:   r = -0,33;   d =10,9

«Связь между  факторным признаком средняя и обратная, т.о. изменение этажа расположения квартиры в ПМР определяет ее стоимость на 10,9%».

2.3 По состоянию  квартиры: r = 0,3;   d = 8,9

«Связь между  факторным признаком слабая и  прямая, т.о. изменение состояния  квартиры в ГМР определяет ее стоимость  на 8,9%». 
 

3. По СМР:

3.1. По площади:   r = 0,7;   d = 49,5

«Связь между  факторным признаком сильная  и прямая, т.о. изменение площади  квартиры в ЧМР определяет ее стоимость на 49,5%».

3.2. По ∆ этажа:   r = 0,79;   d = 61,89

«Связь между  факторным признаком сильная и прямая, т.о. изменение этажа расположения квартиры в ЧМР определяет ее стоимость на 61,89%».

3.3 По состоянию  квартиры: r =- 0,28;   d = 8,08

«Связь между  факторным признаком слабая и  обратная, т.о. изменение состояния  квартиры в ГМР определяет ее стоимость  на 8,08%». 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Сравнительный анализ недвижимости по корреляции в городе Краснодаре

По площади: