Страхование рисков при мене складского комплекса

Прежде всего необходимо отметить высокие налоговые риски по договорам мены.

Во-первых, товарообменные операции, в отличие от зачетов, относятся  к тем сделкам, по которым налоговые  органы вправе проверять правильность применения цен, установленных в  договоре согласно п. 2 ст. 40 НК РФ. А  это значит, что если цена товаров  в договоре мены будет существенно  отличаться от рыночных цен на них, то организации могут быть доначислены НДС и налог на прибыль исходя из рыночных цен. Поэтому нужно крайне осторожно относиться к определению цены обмениваемых товаров.

Во-вторых, товарообменные операции облагаются НДС. Поэтому при передаче товаров каждый участник сделки должен выставить другому участнику  счет-фактуру и предъявить ему  к уплате сумму налога, которая  рассчитывается исходя из цены товара, указанной в договоре. В то же время сумма налога, которую организация, получившая товар по договору мены, может принять к вычету, определяется исходя из балансовой стоимости имущества, переданного этой организацией своему контрагенту.

Случаи признания Договора мены незаключенным, недействительным

• Незаключенность Договора мены:

При отсутствии в Договоре мены соглашения по всем существенным условиям  такой Договор является незаключенным и не влечет за собой  никаких прав и обязанностей для  Сторон.

Договор мены недвижимых объектов подлежит государственной регистрации  и до момента осуществления государственной  регистрации считается не заключенным.

• Договор мены может быть признан недействительным (ничтожным или оспоримым) по общим основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом.

Оспоримая сделка недействительна в силу признания ее таковой судом, а ничтожная - в силу предписаний закона, т.е. независимо от судебного признания.

Договор мены будет считаться  ничтожным в случаях:

• передачи в собственность по Договору мены земельного участка, без одновременной передачи в собственность строения (если имеется), находящегося на такой земле, и принадлежащего на праве собственности отчуждающей Стороне;
• передачи в собственность по Договору мены строения (за исключением нежилых помещений в составе здания и квартир (комнат), без одновременной передачи в собственность земельного участка, на котором находится недвижимость, если земля принадлежит на праве собственности отчуждающей Стороне.

При совершении Договора мены необходимо, в указанных выше случаях, также совершить сделки по отчуждению в собственность другой Стороне  земли, на которой находится обмениваемое строение (либо строения, находящегося на земле). Договор мены и Договор (переход права собственности) по которому отчуждается земля (строение, находящееся на земле) подлежат одновременной  государственной регистрации.

Договор мены может быть признан судом недействительным:

• при заключении Договора мены недвижимым имуществом между физическими лицами без наличия соответствующего согласия одного из супругов (бывших супругов, если такое имущество приобретено в период совместного проживания и срок исковой давности не прошел).

Недействительным Договор  считается с момента заключения. При недействительности Договора Стороны  должны вернуть друг другу все  полученное по нему.

Так же хотелось бы отметить, риски, предусмотренные ГК РФ: риск случайной гибели или повреждения товаров.

Этот вопрос, который главой 31 ГК РФ специально не урегулирован, хотя представляется достаточно сложным.  Статья 211 ГК РФ связывает несение  риска случайной гибели вещи с  наличием права собственности на эту вещь, если иное не предусмотрено  законом или договором.

 Передавая вещь по  договору мены (особенно если  имеется разрыв во времени  между вручением обмениваемых  товаров) сторона лишается владения  вещью (передав ее другой стороне)  и возможности влиять на ее  сохранность, но сохраняет при  этом право собственности (которое  не переходит к приобретателю  в силу общего правила статьи 570 ГК РФ).

Еще один риск, который может  возникнуть при заключении договора мены, это если складской комплекс расположен на земельном участке, не оформленном в собственность, а находящемся, к примеру, в аренде, то очень высока вероятность одностороннего расторжения договора.

4. Страхование рисков.

При вступлении в права  собственности на объект недвижимости, а также в процессе владения данным объектом, собственник не застрахован  от того, что его сделка по приобретению будет признана недействительной вследствие того, что предыдущие сделки были заключены  с нарушениями. При этом в России отсутствуют правовые инструменты, с помощью которых собственник, даже если он является добросовестным покупателем, может компенсировать свои потери и хотя бы частично вернуть  себе убытки, наступившие в связи  с утратой права собственности  на объект недвижимости.