Страхование ипотечного кредитования

Страхование предмета залога осуществляется в силу закона, а  жизни, утраты трудоспособности и титула собственности – при выборе программы  кредитования. Как правило, если нет  данного страхования, то процентная ставка по договору выше. В пакет  комплексного ипотечного страхования  входит страхование жизни и утраты трудоспособности, страхование предмета залога и титула (права) собственности. Тариф по страхованию жизни и  утраты трудоспособности зависит от пола, возраста и состояния здоровья заемщика, предмета залога – от его  вида (комната, квартира или дом), типа (каменное, деревянное или иное помещение), а также от того, с отделкой или  без отделки принимается на страхование  предмет залога, от титула собственности  – от количества сделок. В результате тариф по комплексному ипотечному страхованию  начинается от 0,4–05% от страховой суммы  и может достигать 2–3%. По мнению аналитиков, кризис, в основном, повлиял  на стандартизацию и расширение практики предоставления возможности рассрочки страховых взносов в течение года, которая раньше почти не использовалась. ⁸

Таким образом, сложившаяся  в России практика страхования рисков, связанных с ипотечным кредитованием, ограничивается совокупностью страхования  жизни и здоровья заемщика, страхования  предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения, а также титульного страхования. Договоры, заключаемые  с целью страхования данных рисков, принято называть договорами комплексного ипотечного страхования. Тем не менее, ипотечное страхование (mortgage insurance), принятое в зарубежной практике, это страхование кредитора от убытка, который может возникнуть у него в результате дефолта заемщика и недостаточности денежных средств от продажи заложенной недвижимости для погашения кредита. Классические риски, покрываемые ипотечным страхованием, включают: неспособность заемщика возвратить долг (дефолт); нежелание заемщика возвратить долг; падение рыночной стоимости отдельно взятой недвижимости (при реализации кредитором жилья на рынке); риск рынка недвижимости в целом; местные или региональные экономические спады; экономическая катастрофа, кризис). Всё это необходимо сегодня учитывать при осуществлении комплексного ипотечного страхования и при его планировании на перспективу.

Недостаточно широкое  распространение в России ипотечного страхования, связано с рядом  определенных проблем, которые очень  взаимосвязаны между собой, и  которые необходимо решать уже сейчас: 

1) Недоступность ипотечных кредитов для основной массы населения страны. В настоящее время, несмотря на некоторое снижение ставок по ипотечным кредитам, ипотека, к сожалению, пока еще остается для большинства населения России недоступной. По оценкам различных экспертов только около 10% семей могут воспользоваться ипотечным кредитом. На сложившуюся ситуацию влияет  целый  ряд факторов, как экономических, так и связанных непосредственно с системой организации ипотечного кредитования. Среди них можно выделить:

1. низкий уровень доходов населения;
2. высокий уровень инфляции;
3. высокие цены на рынке недвижимости;
4. установление высоких процентных ставок по ипотечным кредитам;
5. высокие риски участников рынка ипотечных кредитов.

2) Несовершенство законодательной базы. На сегодняшний день имеется определенная сложность подхода к организации страхования при ипотечном кредитовании. Она состоит в том, что, согласно Закону об организации страхового дела в РФ, договоры страхования должны заключатся двумя страховщиками: в части страхования жизни и здоровья заемщика - через специализированную страховую компанию по жизни, а в части имущественного страхования - через другую страховую компанию, реализующую имущественные виды страхования. В силу этого возникают большие неудобства, прежде всего для страхователя, связанные с увеличением объема оформляемых документов. Кроме того, данный вариант требует выстраивания отлаженной схемы взаимодействия двух страховых компаний для оперативного оформления договоров и урегулирования страховых случаев.

3) Сложности с передачей заключенных договоров страхования по ипотеке в перестрахование. Из-за неразвитости данного вида страхования существует ряд проблем с передачей в перестрахование заключенных договоров, так как страховщики, не имея достаточного опыта в оценке соответствующих рисков, опасаются принимать их в перестрахование. Через определенный период времени, в течение которого у страховых компаний сформируется достаточно объемный портфель договоров данного вида страхования, возникнут трудности с передачей в перестрахование финансовых рисков западным перестраховщикам, учитывая специфику российского рынка недвижимости.

4) Отсутствие должного государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.⁹

Рассмотрев проблемы ипотечного страхования в России можно обозначить основные направления путей их решения:

1. Государственная поддержка. Мировая практика показывает, что во всех странах с развитыми системами ипотечного страхования государство оказывало кредитным институтам и гражданам (заемщикам) огромную помощь, особенно в период формирования систем. Для совершенствования системы ипотечного страхования в России на государственном уровне необходимо принятие следующих шагов:

  а) создание эффективной системы рефинансирования и механизма секъюритизации ипотечных кредитов в целях динамичного развития вторичного рынка ипотечных кредитов и его инфраструктуры (в том числе совершенствование законодательства); предоставление государственных гарантий, обеспечивающих дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. В результате этого фондовый российский рынок получит новый класс ликвидных ценных бумаг, которые при благоприятных условиях помогут привлечь на рынок крупные финансовые средства инвесторов как институциональных - пенсионных фондов, страховых компаний, ПИФов, так и частных. Это позволит увеличить объемы ипотечного кредитования и снизить процентные ставки по кредитам. Кроме того, это будет способствовать притоку инвестиций в строительный комплекс, что позволит достичь равновесия между платежеспособным спросом на недвижимость и доступным предложением жилья;

б) разработка целевых государственных  и муниципальных программ для  различных категорий заемщиков. Дифференциация заемщиков должна осуществляться в зависимости от их различного социального  положения граждан. Для отдельных граждан должны быть предусмотрены льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита. Это позволит повысить доступность ипотеки для разных слоев населения;

в) введение особого режима налогообложения с целью стимулирования участников рынка ипотечного кредитования (заемщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов). Это позволит увеличить доходы субъектов  рынка;

г) создание уполномоченного  органа в ранге Федеральной инспекции  по контролю за строительством объектов недвижимого имущества по долевому строительству и региональных инспекций в федеральных округах России, призванных осуществлять государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Сотрудничество объединения страховщиков с данным уполномоченным органом в рамках программы страхования финансовых рисков при инвестировании в строительство позволит более качественно реализовывать программу страхования и обеспечит надежной страховой защитой страхователей;

д) необходимо законодательно разработать и утвердить к обязательному применению единую форму договоров купли-продажи недвижимости между застройщиком (инвестором) и приобретателем жилья.

2.Страховой сектор. Страховым  компаниям также необходимо предпринять  определенные усилия в целях  совершенствования системы ипотечного  страхования, а именно:

а) разработать правила  страхования при ипотечных сделках  единого стандарта для страховых  компаний, реализующих программу  ипотечного страхования, которые предусматривают  одинаковые правила страхования  и формы страховой документации. Это будет способствовать унификации страхового продукта и позволит всем участникам ипотечного рынка проще  и эффективней строить взаимовыгодные отношения в этой сфере бизнеса;

б) В рамках реализации программы  ипотечного кредитования создать профессиональное некоммерческое партнерство (объединение, пул), в котором были бы объединены усилия страховых компаний, приступивших к реализации данного вида страхования;

в) Для страховых компаний, имеющих большой портфель договоров  образом упростить процедуру  андеррайтинга и ускорить оформление страхового полиса;

г) Популяризировать ипотеку. Одним из факторов, тормозящих развитие ипотеки, является недостаточная информированность  граждан о данном виде правоотношений. В результате проведенного Всероссийским  центром изучения общественного  мнения (ВЦИОМ) совместно с Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ) опроса было установлено, 35% россиян  знают, что такое ипотека, еще 44% респондента  что-то об этом слышали, ничего не знают  об ипотечном кредитовании. В связи  с этим страховым компаниям необходимо повышать страховую грамотность  населения: что из себя представляет ипотечное страхование, как грамотно разработать защиту для семьи.

д) Улучшать качество обслуживания клиентов: помогать потенциальным страхователям разобраться в документах, в т.ч. правилах страхования, предоставлять информацию о страховых тарифах на сайтах компаний; предупреждать о последствиях невыполнения своих обязательств по договору страхования.

Еще одной немаловажной проблемой  является то, что выбор страховых  компаний при получении жилищного  кредита остается в ведении предоставляющих  кредит банков. В последнее время антимонопольное ведомство усилило давление на банки, работающие с ипотекой: по мнению чиновников, практика аккредитации страховых компаний при банках нарушает закон "О защите конкуренции". Действительно, аккредитованные компании требуют с клиентов завышенный тариф (в другую фирму они не имеют права обратиться). Однако участники рынка предупреждают — разрушение практики аккредитации страховых компаний может и позволит снизить стоимость тарифов страховщиков, но в то же время увеличит риски банков, а значит, стоимость кредитов также вырастет. Кроме того, страховщики говорят: аккредитация при банке дает дополнительную гарантию надежности.

При оформлении ипотечного кредита заемщику, как правило, приходится страховать предмет залога от повреждения  и полного уничтожения, свою жизнь  и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье. Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный  кредит. При наступлении страхового случая страховая компания перечислит банку необходимую сумму для  погашения кредита, и заемщик  будет освобожден от необходимости  производить дальнейшее погашение  кредита. Поэтому банки работают только с аккредитованными страховыми и оценочными компаниями, выдвигая для последних ряд высоких  требований и согласовывая с ними не только тарифы, но и условия страхования  и даже форму полиса. В настоящее время Федеральной антимонопольной службой проводится активная работа по разрушению системы аккредитаций при банках, поскольку заявления банков о надежности аккредитованных страховых компаниях чаще всего носят мифический характер.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению  этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы  жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное  и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Ипотека  играет  очень  важную роль в развитии городов, в  урбанизации, и помогает гражданам  более свободно решать жилищную проблему, которая является очень актуальной для большинства населения.

Жилищный вопрос - один из главных в наши дни, и банковский кредит становится все более популярным способом его решения. Но, предоставляя клиенту денежные средства, банк требует гарантий их возврата. Поэтому обязательным условием получения ипотечного кредита является страхование.

Ипотечное страхование - это  страхование на случай убытков у  кредиторов, которые могут возникнуть в случае дефолтов заемщиков и  последующей реализации заложенного  имущества

В настоящее время страховка  является непременным условием любой  ипотечной программы. Банк стремится  обезопасить себя – слишком рискованно выдавать огромный кредит, не имея высокой  гарантии его вернуть. Кроме процентов  по кредиту заемщику придется выплачивать  еще и страховку. По закону предмет  залога должен быть обязательно застрахован  от повреждения или полного уничтожения. Но банками-кредиторами зачастую выдвигаются  так же дополнительные требования по страхованию жизни и трудоспособности самого заемщика, а так же страхование  риска по утрате собственности на жилье. Срок обязательного страхования  равен сроку самого ипотечного кредита.

Итак, страхование является непременным условием получения  ипотечного кредита. В большинстве  банков обязательным условием получения  кредита является страхование трех видов:

1) страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения;

2) страхование права собственности на предмет ипотеки

3) страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.

Комплексное ипотечное страхование  обычно состоит из трех компонентов: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование недвижимости от гибели и ущерба и титульное  страхование. Не случайно, что все  они ориентированы на разные риски  — защита получается максимально  полной как для клиента, так и  для банка.

Рассмотрев условия комплексного ипотечного страхования на примере компаний «Ингосстрах», «Цюрих», «Росгосстрах» можно сделать вывод о том, что наиболее оптимальные условия для комплексного ипотечного страхования может предоставить компания «Ингосстрах». Она полностью отвечает требованиям банка «Райффайзен» и поэтому все желающие, взявшие ипотечный кредит в этом банке могут воспользоваться услугами «Ингосстраха». Страховые взносы в компании минимальны по сравнению с двумя другими страховыми организациями, страховые риски охватываются в полном объеме. Ожидаемые преимущества же страхования вполне конкурентоспособны с аналогичным пунктом у компаний «Росгосстрах» и «Цюрих». Так же страховая компания «Ингосстрах» не требует обязательного включения в договор пункта франшизы, что гарантирует для страхователя осуществление страховых выплат в полном объеме.