Страхование ипотечного кредитования

Сдаваемое в залог (ипотеку) имущество (кроме транспортных средств  в эксплуатации) страхуется на случай гибели (утраты) и повреждения по следующим рискам:

1) пожар, удар молнии, взрыв газа, употребляемого для бытовых надобностей (обязательное страхование);

2) стихийные бедствия (землетрясение, извержение вулкана или действие подземного огня, оползень, горный обвал, буря, вихрь, ураган, наводнение, град или ливень - данные виды рисков страхуются при необходимости в зависимости от месторасположения предмета залога);

3) взрыв паровых котлов, газохранилищ газопроводов, машин, аппаратов и других аналогичных устройств (обязательное страхование данных рисков);

4) повреждение застрахованного имущества водой в случае аварии водопроводных, канализационных, отопительных систем, систем пожаротушения, а также внезапного и не вызванного необходимостью включения последних (обязательное страхование данных рисков);

5) падение на застрахованное имущество пилотируемых летающих объектов или их обломков;

6) кража со взломом и грабеж;

7) бой оконных стекол, зеркал и витрин;

8) противоправные действия третьих лиц (акты вандализма и хулиганства).

3. Срок договора. Обычно срок договора устанавливается на период действия кредитного договора плюс один месяц. Срок первоначального договора может составлять и год, а потом ежегодно продляться (пролонгироваться) автоматически, но для договора комплексного ипотечного страхования такой срок должен быть не менее срока кредитования.

4. Стоимость страховых услуг. Иногда как раз размер страховой премии и определяет окончательное решение потенциального заемщика – брать кредит или отказаться. Средняя стоимость комплексного ипотечного страхования, включающего три перечисленных вида рисков, в настоящее время колеблется от 0,9 до 1,1 % от страховой суммы. Если это исключительно титульное страхование – тариф может быть чуть ли не в два раза выше.

Порядок расчета страховой суммы, как правило, определяет банк. Ежегодное  исчисление страхового взноса происходит путем умножения остатка суммы  кредита (с учетом уже уплаченного) на указанный в договоре процент. При продлении страхового полиса на каждый последующий год размер страховой премии будет меньше, так  как он исчисляется исходя из неоплаченного  остатка кредита на дату заключения страхового договора, т. е. учитывается  произведенное заемщиком погашение  суммы основного долга. Сумма страховки, конечно, покажется очень большой, но с годами возможность (риск) страхового случая будет увеличиваться, а сумма страховки уменьшаться.

Оплата страховой премии за первый год страхования, как правило, является условием предоставления ипотечного кредита. Ежегодная оплата страховых премий заемщиками в последующие годы представляет серьезный риск для банка, поэтому  в договоре ипотеки банки часто  предусматривают санкции за неоплату или несвоевременную либо неполную оплату очередного платежа по страховке. Обычно это «карается» начислением пени и штрафов, ведь при неоплате страховой премии заемщик и залог являются незастрахованными, погашение кредита находится под угрозой. Именно поэтому банк организует сотрудничество со страховой компанией таким образом, чтобы осуществлять контроль за ежегодной оплатой заемщиками страховых премий и своевременно обмениваться необходимой информацией.

Приложением к договору страхования  обычно является график выплат страховых премий. В совокупности страховые премии и составляют общую стоимость страховых услуг.

5. Сумма страхового возмещения, выплачиваемая банку при наступлении  страхового случая. Она определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка обязательств заемщика по обеспечиваемому обязательству, иногда увеличенному на размер процентной ставки.

Размер страхового возмещения, как  правило, должен быть не менее размера  выданного кредита и подлежащих к начислению процентов на весь срок действия кредитного договора. Максимальный размер возмещения определяется исходя из рыночной стоимости заложенного  имущества. При этом учитывается  физический и моральный износ  имущества (амортизация) на дату страхования.

Основным фактором, определяющим величину страховой суммы при страховании  ипотеки, является размер кредита. По согласованию с банком-кредитором она может быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту и уменьшается соответственно погашению кредита.

Тарифы на страхование ипотечного кредита определяются индивидуально, зависят от банка-кредитора, но в целом они довольно схожи.

Страхование жилья составляет в среднем 0,2-0,5% от суммы страховки и зависит, естественно, от качества и категории жилья.

Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика определяются его возрастом, состоянием здоровья, профессией (разница между офисным работником и шахтером понятна всем). В среднем это от 0,3% до 1,5% от суммы кредита.

Когда заемщиков несколько (а максимальное их количество, как известно четыре), банк вправе потребовать застраховать также их жизнь и трудоспособность, но только в том случае, если их доходы учитывались при определении суммы кредита.

Тариф по страхования титула (юридической чистоты жилья) составляет 0,2-0,7%. Срок страхования по нему может составлять не весь период кредитования, а только первые три года (срок исковой давности по недействительным сделкам).

Как правило, страховые компании предлагают комплексную программу страхования  ипотечного жилищного кредитования населения, включающую в себя все возможные риски по кредитованию. В среднем, ежегодный страховой взнос по комплексному договору ипотечного страхования составляет 1,3%-1.5% от суммы кредита, т. е. комплексное страхование ипотечного кредита может быть более выгодно, нежели страхование всех рисков раздельно. Страховые договоры заключаются на срок от 1 до 20 лет, соответственно сроку действия ипотечного кредита.

 

 

 

 

1.3. История и мировой опыт страхования ипотечного кредитования

 

Развитием ипотечного страхования  в большинстве случаев занимается государство. Участие государства  в создании страховых ипотечных  компаний является общепринятой практикой  в странах, решающих задачу обеспечения  населения доступным жильем через  механизмы ипотечного кредитования (США, Мексика, Нидерланды, Канада, Филиппины, ЮАР и др.). Действующие в США  и Канаде государственные ипотечные  страховые компании (FHA, Federal Housing Administration и CMHC, Canada Mortgage and Housing Corporation) в условиях мировых финансовых кризисов участвовали в решении стратегических задач и способствовали восстановлению рыка ипотеки.

В США институт ипотечного страхования  возник в 1887 году, когда в Нью-Йорке была создана первая ипотечная страховая компания — Title and Guarantee Company of Rochester. Во время Великой депрессии все возникшие к тому времени ипотечные страховщики (их было 14 в августе 1933 года) прекратили существование. Новый период развития страхования ипотеки в США начался в 1934 году, когда было создано государственное Федеральное жилищное агентство (Federal Housing Administration - FHA), которое наделили правом страховать риски возникновения убытков у банка в случае неплатежеспособности ипотечного заемщика после реализации заложенного имущества. При наличии такого страхования банки снизили требования к размеру первоначального взноса по ипотечным кредитам, что положительно повлияло на темпы развития рынка ипотеки и жилья. FHA и сегодня является одним из крупнейших американских ипотечных страховщиков, хотя его доля на рынке с момента создания и до последнего кризиса 2008—2009 годов заметно менялась. В периоды роста экономики и ипотечного кредитования на рынок активно выходили частные ипотечные страховщики, и доля государственной структуры FHA в объемах ипотечного страхования снижалась. В периоды экономических спадов и кризисов частные страховщики сворачивали свой бизнес и именно FHA обеспечивала страховую защиту для поддержки процесса кредитования банками ипотеки с низким первоначальным взносом.⁵

В Канаде в 1946 году, с целью обеспечения  жильем ветеранов Второй мировой войны, также была создана государственная компания — Канадская ипотечная и жилищная корпорация (Canada Mortgage and Housing Corporation, CMHC). Она быстро превратилась в своего рода «жилищное министерство», отвечающее за государственную политику и её реализацию в этой области. Ипотечное страхование в Канаде было введено в 1954 году. За образец был принят опыт FHA, роль которого стала играть CMHC, которая с тех пор остается в Канаде главным провайдером не только ипотечного страхования, но и ипотечных программ секьюритизации. Частные ипотечные страховщики в Канаде появились позднее, но их доля на рынке ипотечного страхования невелика. По данным статистики, в феврале 2010 года в Канаде было застраховано 46 % объема ипотечных займов, 43 % — застраховано CMHC.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ

 

2.1. Сравнительный анализ условий страхования ипотеки на примере страховых компаний, работающих с банком «Райффайзен»

 

Начиная с 16 февраля 2009 года, банк «Райффайзен» реализует программы ипотечного кредитования без обязательного заключения договора страхования риска утраты или ограничения (обременения) права собственности на предмет залога (ипотеки) и риска смерти, постоянной полной утраты трудоспособности заемщика (созаемщика – если применимо).⁶

Заемщик имеет возможность  выбрать либо программу ипотечного кредитования, предусматривающую страхование  только риска гибели (уничтожения), утраты или повреждения предмета залога, либо программу ипотечного кредитования, предусматривающую заключение договора комплексного ипотечного страхования  с включением в покрытие следующих  рисков:

- Смерть, постоянная полная утрата трудоспособности заемщика (созаемщика – если применимо);

- Гибель (уничтожение), утрата или повреждение предмета залога;

- Утрата или ограничение (обременение) права собственности на предмет залога (ипотеки).

Банк принимает полисы страховых компаний, прошедших проверку на соответствие общим требованиям  банка, требованиям к финансовой устойчивости и предоставляемому страховому покрытию.

В список страховых компаний, чье соответсвие требованиям банка уже подтверждено вошли компании :

1) «Ингосстрах»;

2) ООО СК «Цюрих»;

3) «АльфаСтрахование»;

4) «РОСНО»;

5) «ВСК»;

6) «Прогресс-Гарант»;

7) «Росгосстрах»;

8) «РЕСО-Гарантия».

Рассмотрим условия комплексного ипотечного страхования на примере  компаний «Ингосстрах», «Цюрих», «Росгосстрах».

Таблица 2.1

Сравнительный анализ условий  ипотечного страхования (на примере  страховых компаний «Ингосстрах», «Цюрих», «Росгосстрах»)

Показатели	СК "Ингосстрах"	СК "Цюрих "	СК "Росгосстрах"
Срок действия договора	равен сроку кредита	равен сроку кредита	равен сроку кредита
Страховые риски	1)  Утрата жизни или трудоспособности заемщика;     2) Возникновение непредвиденных расходов на ремонт собственной квартиры при повреждении в системах водоснабжения, взрыве бытового газа и т. п.;     3) Утрата права собственности на квартиру, купленную в кредит;     4) Необходимость возмещения ущерба пострадавшим соседям.	1)Потеря застрахованным трудоспособности с установлением группы инвалидности;                      2)Смерть застрахованного;   3)Утрата (гибель), повреждение или уничтожение имущества вследствие наступления событий, произошедших и указанных в договоре страхования;  4)Ограничение или потеря права собственности заемщика на недвижимость	1)Риск гибели (уничтожения), повреждения или недостачи недвижимого  имущества;  2)Несчастные случаи   3)Стихийные бедствия.  4)Преступления против собственности   5)Риск смерти, утраты трудоспособности страхователя (застрахованного лица).  6)Риск утраты недвижимого имущества в результате прекращения, ограничения (обременения) права собственности на недвижимое имущество
Страховая сумма	Сумма ипотечного кредита,увеличенного на 10 %; ежегодно уменьшается	Сумма ипотечного кредита увеличенного на  процентную ставку	Сумма ипотечного кредита, увеличенного на 10%;
Страховые тарифы	от 1.12 до 1.15 % от страховой  суммы в зависимости от вида страхования.	от 1.14до 1.19 % от страховой  суммы в зависимости от вида страхования.	от 1.13до 1.16 % от страховой  суммы в зависимости от вида страхования
Преимущества	При страховании залогового имущества от огня и других опасностей имущество принимается на страхование  без предварительного осмотра специалистами  «Ингосстраха».;При страховании гражданской ответственности владельца недвижимого имущества потребуется только заполнить заявление на страхование и переслать его в «Ингосстрах»;Наличие полиса титульного страхования «Ингосстраха» станет гарантией юридической «чистоты» истории приобретаемой квартиры;оперативность, индивидуальный подход к каждому заемщику, гибкая тарифная политика	Возможность самостоятельного выбора  программы страхования, и даже набора страховых рисков, которые необходимо включить в покрытие; Для оформления страхового полиса понадобятся только паспортные данные;Страховая премия по договору страхования (полису) может быть оплачена несколькими платежами, при этом возможны различные варианты установления порядка оплаты страховой премии.;Оформление договора страхования (полиса) займет минимум времени.	Оперативность, индивидуальный подход к каждому заемщику, гибкая тарифная политика;возможность оплаты страховой премии в рассрочку без повышения тарифа (по согласованию с банком);выгодные условия при полном досрочном погашении кредита (возврат уплаченной вами страховой премии за неистекший срок действия договора страхования за вычетом подтвержденных расходов, связанных с исполнением нами обязанностей по договору страхования).
Франшиза	Может устанавливаться в  денежном эквиваленте или в % от страховой суммы по желанию страхователя	Может устанавливаться по желанию страхователя	Безусловная франшиза от 0.5 до 1 % от страховой суммы
Страховые взносы	По соглашению сторон частями, взносами	Единовременно	Единовременно