Статистическое изучение цен на недвижимость

 

1) =   = 57538,22(руб.)

2) = = 9707,37 (руб.)

3) = = = 1,11

4) = 1,11× 100% = 111%

5) = 111– 100% = 11%

     По  таблице 7 можно сделать следующие  выводы:

     1. По сравнению с базовым 2005 годом цена на недвижимость:

- в 2006 г. увеличилась на 23939,07 руб. или  на 79 %

- в 2007 г. увеличилась на 30690,85 руб. или  на 101 %

- в 2008 г. увеличилась на 42859,48 руб. или  на 142 %

- в 2009 г. увеличилась на 38829,49 руб. или  на 128 %

     2. По сравнению с предыдущим годом цена на недвижимость:

- в 2006 г. увеличилась на 23939,07 руб. или  на 79 %

- в 2007 г. увеличилась на 6751,78 руб. или  на 12 %

- в 2008 г. увеличилась на 12168,63 руб. или  на 20 %

- в 2009 г. снизилась на 4029,99 руб. или  на 6 %

      3. В среднем цена за 1 квадратный метр составила 57538,22 руб., ежегодно в среднем цена увеличивалась на 9707,37 руб. или на 11 %.

Руб.

      Рис. 3. Стоимость элитных квартир в Приволжском Федеральном Округе, руб. 

     Графическое изображение ряда подтверждает тенденцию увеличения показателя до 2008 г., а с 2008 г.  по 2009 г. – снижение. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 3. Проблемы, пути их решения и перспективы  развития рынка недвижимости

3.1 Проблемы на рынке  недвижимости и  пути их решения

     Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В этом можно убедиться на примере кризисов 1998  и 2008 годов, когда нестабильная ситуация в стране негативно влияла на рынок недвижимости. Минувший 2009 год охарактеризовался экономической нестабильностью, что в совокупности с постоянно снижающимся платежеспособным потенциалом населения оказало негативное влияние на привлекательность риэлтерских операций.

     Отрицательные процессы, которые происходят на рынке  недвижимости в первую очередь обусловлены экономическим кризисом. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с элитным жильем, нежилыми помещениями и земельными участками.

     Основными факторами, негативно влияющими  на рынок недвижимости являются:  
        1. Нестабильность финансового сектора.

     2. Несовершенная система ипотечного кредитования.

     3. Высокие цены на недвижимость.

     4. Низкие доходы населения

     5. Плохая организация долевого участия в строительстве.

     6. Несовершенство законодательства.

     Проводимая  федеральными и местными органами власти экономическая политика, в настоящее время приводит к понижению уровня доходов населения, что отрицательно сказывается внедрении эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. От неоправданно жесткой политики государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью увеличивается нелегальный оборот наличных денег, а следовательно и криминогенная ситуация на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлтерскими компаниями.

     Я считаю, что одной из основных проблем на рынке недвижимости является ипотечное кредитование, так как развитию ипотеки в последнее время уделяется значительное внимание как со стороны органов власти и управления, так и со стороны рынка. При этом в целом все сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике страны.

     В России с ее перманентной жилищной проблемой, ипотека является единственным способом решения жилищного вопроса  с привлечением средств населения. Кроме того, грамотное развитие системы ипотечного кредитования предполагает увеличение ввода нового жилья, что само по себе влечет увеличение ВВП страны, а также имеет кумулятивный эффект на смежные отрасли (строительные материалы, мебель, товары для ремонта, целый ряд услуг и пр.).

     Для роста доли ипотечных кредитов в  нашей стране я считаю нужно решить ряд следующих проблем:

1. Одной из основных проблем ипотечных кредитов является завышенные процентные ставки по ипотеке, которые составляют 11-14%, и высокий процент первоначального взноса, который составляет 20%. К примеру в США процентная ставка составляет 5,5%, в Германии – 3,5%, Франции – 3,77% и в Англии – 4%. За последний год ставка рефинансирования снижалась 13 раз с 12,5% до 8%, а снижение ставки по ипотеке практически было не заметно, она снизилась в среднем с 13% до 12%. Для развития ипотечных кредитов необходимо снижать первоначальный взнос, хотя бы до 10%, и саму процентную ставку, хотя бы до 8,5-9%, при нынешней ставке рефинансирования.
2. Следующая проблема не менее серьезна, она касается завышенных требований для получения ипотеки. В настоящее время невозможно получить кредит, если средний доход составляет менее 30 000 рублей. Это говорит о том, что большинству населения нашей страны, не реально получить кредит, так как средние доходы населения на много меньше 30 000 рублей.
3. Одна из проблем состоит в реформировании налогообложения. Кредиты, права по которым банки впоследствии передают аутсорсинговым компаниям, не включены в объекты, исключающие налогообложение. Налог на прибыль по получаемым процентам также очень высок (24%). Его нужно сократить по ипотечным кредитам как минимум до 15%, как по государственным бумагам с ипотечным покрытием. Разумным шагом было бы также увеличить размер налогового вычета для физ. лиц или вообще его отменить. Сейчас размер налогового вычета составляет 1 миллион рублей - этого явно мало при текущем уровне цен на жилье. Помимо этого, целесообразно включить в состав налогового вычета расходы, связанные с перекредитованием, чтобы уменьшить долговую нагрузку заёмщика.

     4. В секторе долевого строительства для развития ипотечного кредитования необходимо принять следующие шаги:

     - исключить приоритетное положение  дольщика в случае банкротстве  компании-застройщика; 

     - не разрешать застройщику в одностороннем порядке расторгать договор с дольщиком без согласия кредитора, ведь в таком случае кредит остаётся без обеспечения - у банка помимо увеличения рисков, возникает необходимость резервирования дополнительных средств;

     - изменить схему выплат налогов на прибыль для банков при кредитовании объектов строительства, в том случае, если проценты выплачиваются в завершении срока кредита (то есть сам налог начислять по факту выдачи кредита. В результате, банк не платит налог с прибыли, которую фактически не получил);

     - регламентировать регистрацию договоров  участия в долевом строительстве,  путём внесения поправок в  действующее законодательство.

     5. В области регистрации тоже не обходится без шероховатостей. Нет единого подхода в истребовании документов, совершении регистрационных действий. В законе невозможно прописать все практические случаи, а ФРС России не имеет права давать разъяснения по поводу данных действий. В данном случае необходимо издать соответствующие нормативные правовые акты и дать Федеральной Регистрационной Службе вышеизложенные права.

     6. Также требуются корректировки закона о регистрации и в инструкцию Минюста, устанавливающие жёсткие требования к перечню документов, необходимых для регистрации. В настоящее время всем известно, что этот перечень полностью открыт, и это дает возможность любому регистратору по формальному несоответствию приостановить процесс регистрации или вообще отказать в ней.

     7. Очень важно также внести поправки в закон об ипотечных ценных бумагах (долговые ценные бумаги эмитента, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам), изменив соотношение кредита и залога в ипотечном покрытии до 90% (на данный момент 70%) или убрав вообще. Сейчас коэффициент кредита/залога практически во всех банках составляет 90, (доходит и до 100%), но такие кредиты направить в ипотечное покрытие не представляется возможным вследствие ограничений в законодательстве. Неплохо было бы установить льготы для инвесторов в ипотечных ценных бумагах или найти другие стимулы вкладывать денежные средства в ипотечное кредитование.

     8. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.

     9. Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники и стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости. 

2. Перспективы развития цен на рынке  недвижимости

     Резкое  падение цен и спроса на недвижимость в условиях финансового кризиса  породило множество не вполне объективных  оптимистических прогнозов и благоприятных сценариев развития рынка жилья в России. Периодически появляются сообщения о том, что положение постепенно стабилизируется, и не за горами долгожданный рост цен и активизация спроса на квадратные метры.  Очевидно, что такая информация стимулирует покупателей и вдохновляет инвесторов, риэлторов, продавцов жилья, скучающих по прибыли.  Так, недавно глава Сбербанка Герман Греф  заявил, что цены на рынке недвижимости достигли дна и, начиная с осени 2009 года,  неизбежно начнётся рост стоимости квадратных метров. Однако эксперты расценили это заявление, как  необоснованную попытку стимулировать спрос.

     Что же на самом деле ожидает рынок  недвижимости в 2010 году? Единого мнения среди специалистов нет: слишком  сильно «штормило» в 2008-2009 годах, слишком  шатко положение рынка жилья  на сегодняшний день, слишком много  факторов, от которых зависит динамика цен на квадратные метры.

     Большинство аналитиков прогнозирует дальнейшее падение  цен на недвижимость. За первое полугодие 2010 года ожидается снижение стоимости  жилья в среднем по России на 25% по сравнению с уровнем цен в конце 2008 года. Предполагается, что в некоторых регионах  России падение цен может быть обвальным  (до 60%). Причины  столь неблагоприятных тенденций  стоит искать в кризисе ипотечного кредитования,  в повышении процентных ставок по кредитам,  в снижении уровня доходов населения,  а, следовательно,  и спроса на жильё.  Быстрый темп падения стоимости жилья отчасти обусловлен тем, что сильно завышенные в докризисный период цены на квадратные метры возвращаются к своим адекватным значениям.  Значительный вклад  в падение цен внесёт синдром «усталости от продажи»: те, кто в течение длительного времени искали покупателей на недвижимость, отчаявшись, сбавляют цену, чуть ли не вполовину.

     Некоторой стабилизации и начала плавного роста цен можно ожидать не раньше, чем во второй половине 2010 года. Рост этот, по мнению экспертов, вызовет восстановление ипотечного кредитования, фактор «отложенного спроса» и многократное падение предложения, связанное со  значительным  снижением  объема ввода нового жилья. Восстановление рынка начнётся в первую очередь в сегменте вторичной недвижимости: поползут вверх цены на  1-и  2-х комнатные квартиры в домах старой застройки.  А к концу 2010 года можно ожидать некоторого увеличения стоимости жилья  на рынке первичной недвижимости:  скажется острый дефицит предложения.

     Точно предугадать развитие событий на рынке недвижимости сегодня довольно сложно в связи с отсутствием  стабильности в экономике.  Любые колебания макроэкономических показателей могут  повлиять на динамику изменения цен, на недвижимость и направить течение событий в другое русло. [14]

     В связи со снижением инвестиционной активности в 2009 году, обусловившим сокращение объема работ, наиболее значительное уменьшение ввода в действие жилых домов (более чем на 30 % к 2008 году) ожидается в городе Санкт-Петербург, Республике Бурятия, Омской, Челябинской, Воронежской, Архангельской областях, Красноярском крае.

     Наибольшая  доля объема жилищного строительства  по Российской Федерации традиционно  приходится на экономически развитые регионы с высокой численностью населения: города Москву и Санкт-Петербург, республики Татарстан, Башкортостан, Московскую, Ростовскую, Челябинскую, Свердловскую, Новосибирскую, Нижегородскую, Самарскую области, Краснодарский край (более 50 % от общего объема жилищного строительства по Российской Федерации в 2008 году). Удельный вес данной группы регионов в общем объеме строительства жилых домов по Российской Федерации сократится к 2012 году на 5 процентных пунктов, в связи с тем, что среди указанных субъектов Российской Федерации уровень жилищного строительства 2008 года к 2012 году удастся превысить только Свердловской, Нижегородской, Самарской областям и Республике Башкортостан.

     На  всем протяжении периода с 2008 по 2012 годы сохранится положительная динамика темпов жилищного строительства  в 19 субъектах Российской Федерации, причем как в экономически развитых Кемеровской, Нижегородской областях, так и в регионах, в которых  не наблюдается резких колебаний инвестиционной активности: Республике Марий Эл, Кабардино-Балкарской Республике, Ивановской области.