Особенности страхования недвижимости и сложившихся проблем в сфере страхования

1. Титульное страхование, или страхование утраты права собственности. Связано с возможными рисками утраты права собственности в результате ошибок при приватизации или смене права собственности. Страхование может обеспечить защиту от возможных претензий со стороны третьих лиц. Таким образом, титульное страхование защищает право собственности. Тарифы на данный вид страхования находятся на довольно высоком уровне и составляют от 0,2% до 4,5% от страховой суммы. Величина тарифа зависит от таких факторов, как конъюнктура на ранке недвижимости, срока эксплуатации того или иного объекта, наличие или отсутствие необходимой для объекта недвижимости документации и др.

Стоимость титульного страхования напрямую зависит  от цены приобретаемой недвижимости. Полис страхования может быть оформлен лишь после проверки юридической чистоты объекта недвижимости.

2. Страхование утраты имущества (разрушения здания). Такой вид страхования покрывает риски, которые связаны с полным или частичным разрушением здания. Именно такой вид страхования требует банки в случае ипотечного кредитования или залога объекта недвижимости.
3. Страхование ущерба, нанесенного ремонту. Данный вид страхования покрывает ущерб, который может быть нанесен при ремонте квартиры третьими лицами или природными катаклизмами. Такой вид страхования востребован в последнее время. Стоимость такой страховки может составлять  от 0,1% до 1% от страхуемой суммы жилья.
4. Страхование гражданской ответственности. Такой вид страхования покрывает расходы на возмещение ущерба третьим лицам в результате использования недвижимости. Данный вид страхования востребован для лиц, передающих свою собственность в аренду.
5. Страхование ипотеки. Данный вид страхования необходим банкам, которые требуют страховать жизнь и здоровье заемщика, а также приобретаемое имущество от всех рисков утраты. В таком случае речь идет о комплексном страховании.
6. Страхование строительно-монтажных работ (СМР) – один из наиболее востребованных видов страхования в сфере строительства. Он предполагает страхование риска инвестора (заказчика) строительно-монтажных работ, которые связаны с утратой объекта до момента приемки или с невыполнением строительных работ (риск потери инвестиций). Также могут страховаться риски подрядчика, связанные со случайной гибелью или повреждением объекта строительства либо реконструкции при осуществлении работ по капитальному строительству, реконструкции и капитальному ремонту зданий и сооружений, либо при монтажных работах.

Страхованию подлежит как жилая, так и коммерческая недвижимость. Значимость страхования объектов коммерческой недвижимости повышается, если данные объекты находятся в залоге или лизинге. При страховании коммерческой недвижимости сложно однозначно определить средний тариф страхования. Как правило, он варьируется от 0,05-0,5% от страховой суммы за год страхования. Условно выделяют следующую классификацию тарифов:

• 0, 005 – 0,5 от суммы страховой выплаты – объекты крупного бизнеса;
• 0,15 – 0,25% - объекты среднего бизнеса – торговые, офисные центры;
• 0,25 – 0,5% - объекты малого бизнеса.

     Тарифа  на страхование торгового, офисного и производственного оборудования находятся в диапазоне 0,18% - 0,4%.

     Стоит учитывать, что существуют объекты, не подлежащие страхованию. К таким объектам относятся:

• ветхие строения, находящиеся в аварийном состоянии;
• строения, находящиеся в зоне стихийных бедствий;
• дома, подлежащие аресту или конфискации;
• строения, подлежащие уничтожению или повреждению по распоряжению гражданских или военных властей.

     Пример  стоимости полиса при титульном  страховании квартир и страховании квартиры от пожаров, стихийных бедствий, краж:

1. Полис при титульном страховании.

     При страховании квартиры в Санкт-Петербурге стоимостью 2 500 000

рублей  от утраты прав собственности стоимость  полиса составит 3600 рублей, при периодичности уплаты взносов равной 1 году.

      2. При страховании квартиры, расположенной  в Санкт-Петербурге, от следующих  рисков: пожар, взрыв газа; стихийные  бедствия; кража с взломом, грабеж; противоправные действия третьих лиц; залив, повреждение водой учитывается стоимость отделки, технического оборудования, движимого имущества. Например, объектами страхования являются отделка стоимостью 500 000 рублей, техническое оборудование – 300 000 рублей, движимое имущество – 500 000 рублей. Стоимость полиса составит 7875 рублей при периодичности выплат равной 1 году.

ГЛАВА ІІ: ПРОЦЕДУРА СТРАХОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Процесс осуществления  страхования

      Для осуществления страховой деятельности юридическое лицо должно получить лицензию, подтверждающую право на осуществление  данного вида деятельности. Выдачей лицензий занимается Росстрахнадзор, куда с заявлением обращается потенциальный страховщик. При этом заявление содержит:

• полное название страховщик и его юридический адрес;
• размеры уставного капитала и других собственных средств;
• виды страхования, по которым представлены документы на лицензирование;
• территория, на которой планируется осуществление страховой деятельности;
• наименование и юридический адрес банка (банков), в котором открыты счета на имя страховщика.

К заявлению  должны прилагаться:

• заверенные копии учредительных документов;
• копия свидетельства о регистрации;
• ставки банков о размере оплаченного уставного капитала;
• экономическое обоснование страховой деятельности (бизнес-план на 3 года, план  по перестрахованию, план размещения страховых резервов, баланс страховщика с приложением отчета о финансовых результатах;
• Правила по видам страхования, в которых обозначены определение объектов страхования, тарифы страховых взносов, максимальный и минимальный срок страхования и др.;
• Расчет страховых тарифов;
• Сведения о руководителях и заместителях.

     Росстрахнадхор  рассматривает документы в срок, не превышающий 60 дней со дня их подачи. За выдачу лицензии взимается государственная пошлина.

     Результатом сделки между страховщиком и страхователем  является заключение договора. В случае страхования недвижимости договор представляет собой договор по страхованию имущества и может быть заключен на следующих условиях:

• пропорционального страхования. При таком виде страхования размер страхового возмещения пропорционален отношению страховой суммы к страховой стоимости объекта;
• непропорционального страхования. В этом случае размер возмещения связан с масштабом и происхождением страхового случая.

     При этом стоимость страхования определяется двумя основными показателями – величиной тарифной ставки и ценой на страхуемый объект. И если уровень страховых тарифов у разных страховых компаний находится на схожем уровне, то цены на объект недвижимости колеблются в широком диапазоне. Что касается тарифов, то страховка, например, каменной постройки обходится в 0,4 -0,5% от страховой суммы в год, деревянных строений – 0,8 – 1,6%. Тарифы на страхование загородной недвижимости составляют от 0,3 до 1,4% от страховой суммы. По страхованию недостроенного объекта тариф составляет 0,5%. Отделка квартир страхуется по тарифам от 0,4% до 1,4 % от страховой суммы.

     Стоимость комплексного страхования напрямую зависит от рыночной стоимости объекта  недвижимости. При этом стоит отметить, какие еще факторы влияют на стоимость страхования. Год постройки при определении стоимости страхования большой роли не играет, важнее считается состояние и величина физического износа объекта – если объект находится в плохом состоянии цена полиса значительно увеличиться, либо может последовать отказ в страховке.

     При отдельном страховании внутренней отделки помещения цена полиса зависит от того, какие именно объекты желает застраховать страхователь. Страховая сумма при этом определяется на основании стоимости застрахованных элементов, а не стоимости квартиры. При этом практика показывает, что комплексное страхование квартиры может обходиться в 2-3 раза дешевле, а  долговременные соглашения оказываются выгоднее, чем годовые или сезонные.

     При наступлении страхового случая страхователю рекомендуется попытаться по возможности сократить его последствия, уменьшить ущерб, обращаясь при этом в специальные службы (ЖЭК, МЧС и др.). Необходимо известить страховщика о происшествии в течение суток. На подачу письменного заявления при этом, как правило, отводится от 3 до 5 дней. К письменному заявлению возможно приложение фото или  видео, которые в полном виде отражают происшествие. Полный список необходимых документов устанавливает эксперт страховой компании, осматривающий помещение.

     При наличии страхования титула страхователю рекомендуется обратиться к страховщику с заявлением сразу же после получения повестки в суд, подтверждающей предъявление претензий третьими лицами.

     Срок, в который страховая компания обязуется произвести выплату компенсации, составляет от 5  до 15 дней после предоставления необходимых документов. Кроме письменного заявления необходимо предоставить оригинал страхового полиса, документы, удостоверяющие личность, а также документа, которые подтверждают право собственности на недвижимость, указанную в договоре. Передаются страховщику результаты экспертизы и перечень поврежденного или утраченного имущества, а также акты, составленные милицией (или другими службами), которые подтверждают происшествие, повлекшее ущерб.

     Если  страховая компания необоснованно  оказывает в выплате компенсации или сумма компенсации расходится с суммой, указанной в полисе, страхователь имеет права направить досудебную претензию в компанию и Федеральную службу страхового надзора (ФСНН). Если претензии не удовлетворены, необходимо обращение в суд. 
 

     2.2 Государственное  регулирование страховой  деятельности

      Государственный надзор за страховой деятельностью  осуществляется в целях соблюдения требований, установленных законодательством  РФ о страховании, эффективного развития страховых услуг, защиты прав и интересов страхователя, страховщик, иных заинтересованных лиц и государства. Такой контроль осуществляет Федеральная служба России по надзору за  страховой деятельностью. К ее основным функциям относятся:

• Выдача лицензий страховщикам не осуществление страховой деятельности;
• Ведение единого государственного реестра страховщиков;
• Контроль над обоснованностью страховых тарифов и обеспечением платежеспособности страховщиков;
• Определение правил формирования и размещения страховых резервов, показателей и форм учета страховых операций и отчетности о страховой деятельности;
• Обобщение практики страховой деятельности, разработка и представление предложений по развитию и совершенствованию законодательства РФ о страховании.

Федеральная служба по надзору за страховой деятельностью имеет право:

• Получать у страховщиков установленную отчетность о страховой деятельности, информацию об их финансовом положении для выполнения возложенных на нее функций;
• Производить проверки соблюдения страховщиками законодательства РФ о страховании и достоверности предоставляемой отчетности;
• При выявлении нарушений страховщиками требований настоящего закона давать им предписания по их устранению, приостанавливать или ограничивать действие лицензий этих страховщиков впредь до устранения выявленных нарушений либо принимать решение об отзыве лицензий;
• Обращаться в арбитражный суд с иском о ликвидации страховщика в случае неоднократного нарушения последним законодательства РФ, а также о ликвидации предприятий, осуществляющих страхование без лицензии.

     Однако  государство принимает участие  в процессе страхования объектов недвижимости не только как законодательный институт. Одним из новых активно развивающихся на российском рынке направлений страховой деятельности является страхование договорной ответственности в частности за исполнение контрактов, связанных с реализацией государственных заказов на выполнение строительных работ. Регулирующий этот вопрос закон 94-ФЗ принят 21 июля 2005г. Часть 4 статьи 29 Закона предусматривает, что обеспечение может быть представлено в форме: банковской гарантии; передачи заказчику в залог денежных средств; договора страхования ответственности по контракту. Как показала практика 2006-2008гг. наиболее рациональной с точки зрения подрядчика является обеспечение исполнения обязательств в виде предоставления договора страхования ответственности по государственному контракту. Использование страховых механизмов позволяет страхователю (подрядчику), в отличие от других форм обеспечения, избежать возможных убытков поскольку, если подрядчик представил в виде обеспечения денежные средства или банковской гарантию, то возмещение убытков происходит за счет самого подрядчика (исполнителя) госзаказа, в то время как при предоставлении обеспечения в виде договора страхования, возмещение убытков государственному заказчику осуществляет страховая компания. Учитывая постоянно растущие объемы государственного заказа, масштабность заказов и капиталоемкость объектов, увеличение спроса в этом секторе рынка, страховые компании принимают все более активное участие в реализации этой важнейшей государственной задачи.