Ипотечное страхование

        Страхование жизни  и трудоспособности  заемщика

      Страхование жизни и потери трудоспособности – один из ключевых видов ипотечного страхования. Оно является обязательным при получении кредита на покупку  жилья во всех банках, за исключением «Сбербанка России».

      На  протяжении всего срока кредита  с заемщиком могут происходить  различные неприятные ситуации, такие  как: болезнь, получение травм, частичная  или полная потеря трудоспособности и, наконец, смерть. Поэтому при ипотечном кредитовании кредитор не может не интересоваться жизнью заемщика, состоянием его здоровья, уровнем трудоспособности, поскольку с этими факторами напрямую связана выплата по ипотечному кредиту. Отсутствие страхования этих рисков предполагает наличие у заемщика финансового ресурса, который он может использовать на период болезни или временной потери трудоспособности. Этот ресурс должен быть достаточным для содержания самого себя, оплаты расходов на восстановление здоровья и оплаты расходов по ипотечному кредиту. В противном случае к заемщику могут быть применены штрафные санкции.

      Тариф подвержен самым резким колебаниям в зависимости от возраста, пола и состояния здоровья заемщика. Сегодня, он может составлять даже 0,25%, в тоже время верхний предел в некоторых  страховых компаниях неограничен и достигает 2% и более, то есть порой становится практически запретительным. Молодой здоровый человек может рассчитывать на 0,25%, но чем старше человек становится, особенно, если он мужчина, средняя продолжительность жизни которого меньше таковой у женщин, чем больше накапливается хронических заболеваний, тем тариф становится выше.

      Если  заемщиков несколько и у них  равномерная ответственность по кредиту, то страховать жизнь придется всем, но с понижающим коэффициентом, в зависимости от степени ответственности. Если ответственность одного из созаемщиков незначительна, то придется страховать риск утраты жизни и трудоспособности тех заемщиков, или того заемщика, на которого ложиться основная ответственность по кредиту.

      В случае утраты заемщиком трудоспособности, или жизни, квартира переходит в его собственность, или в собственность его наследников, а страховая компания гасит его задолженность перед банком.

      По  Чувашской Республике амплитуда  колебаний тарифов по страхованию  жизни и трудоспособности достаточно широка. Она во многом зависит от пола и возраста заемщика. Например, женщинам стоимость такого вида страхования будет колебаться от 0,2 до 1,7%, а мужчинам – от 0,3 до 2,9% от страховой суммы.   
 

      Страхование титула

      Страхованием титула называют риск утраты права на собственность в результате возникновения претензии на право собственности со стороны третьих лиц. Эта часть страхования является достаточно важной, но не так часто используемой по сравнению с первыми двумя видами страхования. Страхование титула минимизирует риски посягательства на приобретенную заемщиком недвижимость со стороны третьих лиц и обеспечивает ее юридическую безопасность сделки. Хотя этот вид страхования не позволит вернуть объект недвижимости, он позволяет защитить свои финансовые вложения в эту недвижимость. Выбор определенного вида объекта недвижимости (первичное оно или вторичное) не защищает от риска потери права собственности, так как строительная компания теоретически может продать одно и то же помещение нескольким лицам.

      Основное  отличие титульного страхования  от других видов заключается в  том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые  не были известны на момент заключения договора купли-продажи недвижимого  имущества. Заранее предвидеть такие обстоятельства, полностью изучить юридическую историю недвижимости зачастую невозможно.

      Тариф зависит от степени риска утраты квартиры в случае возникновения  претензий со стороны третьих  лиц, то есть наличия тех или иных опасностей, связанных с «юридической чистотой». Например, очень длинная цепочка альтернативных обменов или наличие множества хозяев и смен собственника в истории квартиры. Минимальный тариф составляет обычно около 0,25%. Дороже 0,5% страхование титула обычно не обходится. Если страховая компания или банк посчитают, что риск утраты прав собственности слишком велик, то Вам попросту откажут в выдаче кредита.

      Страхование титула по Чувашской республике колеблется в пределах от 0,2% до 0,4% от страховой суммы. В ЗАО «СГ «Спасские ворота» страхование титула обойдется в 0,2% от страховой суммы, а в ОСАО «Ингосстрах» минимальный тариф составит 0,15%.

      Оценка ипотечных рисков

      Для того, чтобы определить степень развития того или иного вида ипотечного страхования, необходимо сравнение некоторых показателей этих видов. Сравним сначала уровни страховых премий по видам ипотечного страхования  за 2004 – 2007 года: 

Рис 3. Страховые премии по видам ипотечного страхования, на территории Российской Федерации, за 2004 – 2007 гг. (млн. руб.)

      По  рисунку 3 видно, что основную долю в ипотечном страховании продолжает занимать страхование самого объекта недвижимости. Размер его премий в ипотечном страховании составил в 2007 году около 270 млн. руб., что составило 71% от общей суммы премий. На втором месте находится страхование жизни и трудоспособности заемщика. В 2007 году размер этого вида страхования составил около 80 млн. руб., его доля составила 21%, существенно уступая первому. А страхование титула в 2007 году составило около 30 млн. руб. или 8% от общей суммы премий. Динамичное увеличение страховых премий по данным видам ипотечного страхования свидетельствует о развитии рынка ипотечного страхования достаточно быстрыми темпами. Тем не менее, распределение страховых премий по видам страхования остается с годами примерно одинаковым, что свидетельствует о достаточно низком уровне востребованности дополнительных к страхованию недвижимости услуг. 

      Сравним теперь уровни страховых выплат по видам ипотечного страхования за 2004 – 2007 года:

Рис 4. Страховые выплаты по видам ипотечного страхования, на территории Российской Федерации, за 2004 – 2007 гг. (млн. руб.)

      Рисунок 4 показывает, что, как и в рисунке 3, страховые выплаты по страхованию объекта недвижимости превышают остальные виды страхования. Но, в отличие от страховых премий разница здесь не столь велика. К примеру, в 2004 году страховые выплаты по объекту недвижимости были даже ниже, чем по страхованию жизни и трудоспособности заемщика. Однако в последние годы выплаты по страхованию объекта недвижимости существенно увеличились. Во многом это связано с тем, что существенно увеличились премии по страхованию объекта недвижимости, то есть увеличилось количество заключенных договоров страхования недвижимости, а, следовательно, и количество страховых случаев.

      Комплексное рассмотрение данных показателей дает нам представление о развитии рынка ипотечного страхования во времени и выявляет проблемы ипотечного страхования, связанные с некоторым доминированием одного вида страхования над остальными.

      Требования  к заемщику при заключении договоров  ипотечного страхования в различных  страховых компаниях примерно одинаковые, но они могут меняться в индивидуальном порядке. Как уже было сказано, в  большинстве случаев при ипотеке страхованию подлежат три основных риска: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование объекта недвижимости и страхование титула. В Чувашской Республике, с сильно развитой филиальной сетью страховых компаний, тарифные ставки в страховых компаниях мало отличаются от головных, то есть общероссийских. Ниже приведены примерные ставки при страховании вышеназванных рисков в различных страховых компания Чувашской Республики:

Таблица 1.  

Тарифные  ставки по ипотечным  видам страхования в различных страховых компаниях Чувашской Республики 

      Данные  ставки могут меняться как в большую, так и в меньшую сторону в зависимости от требований банка-кредитора и степени риска. Разумеется, и у самих страховых компаний есть нижние границы тарифов и минимальные размеры нагрузки, при учете которых получается минимальная стоимость страховки и быть дешевле страховка уже не может.

      Говоря  о тарифах, представить себе сумму, которую придется заплатить заемщику за страхование, достаточно сложно. Для того, чтобы сопоставить тарифы с реальными денежными суммами приведу конкретный пример рассчитанной стоимости страхования.

      Пример: Страхователь 30 лет, мужского пола берет кредит на приобретение квартиры в сумме 1 500 000 рублей на 10 лет, с учетом процентов по кредиту. Средние тарифные ставки по компаниям Чувашской Республики для такого заемщика составят: по страхованию жизни и трудоспособности – 0,54% от страховой суммы, по страхованию объекта недвижимости – 0,2%, а по титульному страхованию – 0,15%. Итого комплексное страхование составит: 0,54% + 0,2% + 0,15% = 0,89%. Таким образом, средняя ежегодная стоимость страхования в денежном выражении составит 13350 рублей, из которых страхование жизни – это 8100 рублей, страхование имущества – 3000 рублей и титульное страхование -   2250 рублей.

        Из примера наглядно видно,  что стоимость страхования жизни  и трудоспособности заемщика  в разы (в 2,7 раза и 3,6 раза) выше остальных разновидностей страховых рисков.

      Анализ  рынка ипотечного страхования по видам показал, что в России наблюдается  неравномерное развитие видов ипотечных  рисков. Анализ тарифов ипотечного страхования также демонстрирует  нам различия в тарифных ставках.

      Несмотря  на то, что тарифы по разным видам  страхования на территории Чувашии  различны, мы можем наблюдать схожесть тарифов одного вида страхования  в разных страховых компаниях, что  говорит о примерно одинаковых условиях страхования во всех страховых компаниях Чувашской Республики.

      Глава 2. Взаимодействие страхового и банковского  секторов экономики  и их анализ

       Ипотечное страхование – это комплекс услуг, оказываемый страховыми компаниями при заключении договоров ипотечного кредитования. Отсюда видно, что ипотечное страхование – это «следствие» заключения договора кредитования, то есть для получения ипотечного кредита необходимо произвести комплексное ипотечное страхование.

      Таким образом, анализируя рынок ипотечного страхования, невозможно оставить без внимания банковскую деятельность в сфере ипотечного кредитования. 

      2.1 Взаимоотношения кредитных организаций со страховыми компаниями в Чувашской Республике

      В Чувашской Республике перечень банков, занимающихся ипотечным кредитованием, достаточно узок. Какие-то банки вообще не выдают ипотечный кредит (Девон-кредит), какие-то для выдачи кредита запрашивают огромное количество информации, собрать которую зачастую бывает просто нереально (Юниаструм), другие банки по каким-либо причинам приостановили действие данной услуги (Кит-финанс, Траст). В итоге наиболее популярными среди населения в этой области кредитования банками (по данным опроса, проводимого в марте 2008 года) являются такие банки как: Сбербанк России, ВТБ, ВТБ24, Банк Москвы, Евротраст, Кит-финанс, Юниаструм, Траст, Газпромбанк.¹

      Взаимодействие  наиболее популярных в сфере ипотечного кредитования банками со страховыми компаниями, представленными на рынке  ипотечного страхования Чувашской  Республики, отражено в таблице 2.