Реформа жилищно-коммунального хозяйства

       C экранов телевизоров, из газет  постоянно говорят о проблемах  сферы ЖКХ, о необходимости проведения реформ, но уже сейчас становится ясно, что без участия малого бизнеса в этом процессе не происходят какие-либо значительные улучшения в одном из важнейших и социально значимых секторов российской экономики. "Пока мы не создадим конкуренцию на рынке жилищно-коммунальных услуг, мы не получим жилищно-коммунальной реформы", - говорил бывший мэр города Москвы Ю.М. Лужков.

         «С момента принятия Жилищного  кодекса РФ количество товариществ  собственников жилья (ТСЖ) увеличилось  в три раза, а за первое полугодие этого года - почти в 1,5 раза», - отметил министр регионального развития РФ Дмитрий Козак.

       Тарифы  на жилищно-коммунальные услуги в России в январе-августе 2007 года повысились на 13,2%. По данным Росстата, в августе тарифы на услуги ЖКХ выросли на 0,2%, также как и в июле. В июне тарифы увеличились на 0,1%, в мае не изменились, в апреле снизились на 0,1%, в марте выросли на 0,2%, в феврале - на 1,3% и на 11,1% - в январе.

       "Площадь  ветхого и аварийного жилья  в целом по стране составляет 91 млн. кв. м", - сказал председатель Счетной палаты С.Степашин.

       По  словам президента РФ Медведева Д. А. : «Средства, выделенные на развитие отрасли, тратятся неэффективно и, прямо скажем, зачастую разворовываются. Во многом из-за этого не хватает денег не только на модернизацию, но даже на нормальную эксплуатацию инфраструктуры ЖКХ!». Чтобы решить эти проблемы, президент предлагает повысить эффективность работы управляющих компаний, наказывать тех, кто разбазаривает деньги населения, а губернаторам избавиться от популистской тарифной политики.⁵

       Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению. Основные пути решения  жилищной проблемы:

       - поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта и реконструкции жилья (разработка и реализация государственных и муниципальных жилищных программ и проектов, формирование городских фондов строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда, привлечение средств инвесторов, предприятий и организаций, населения путем сооружения элитного и массового коммерческого жилья, строительство жилых домов на паевых основах, концентрации средств в конкретных фондах и проектах);

       - повышение доступности жилья для широких слоев населения (создание благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда, оказание реальной помощи населению в приобретении жилья на первичном и вторичном рынках в разных формах, стимулирование развития систем жилищного кредитования, в том числе ипотеки, использование муниципальных жилищных займов);

       - совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, усиление принципа адресности государственной и муниципальной помощи, предоставление бесплатного или дешевого муниципального жилья и т.д.);

       - совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию благоприятной жилой среды (развитие качественной малоэтажной и смешанной застройки, переход от типовых проектов к индивидуальным и образцовым, развитие комплексной застройки, включающей благоустройство территории);

       - повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, экономия энергетических ресурсов, стимулирование снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг, развитие систем самоорганизации граждан).

       Как показывает богатый зарубежный опыт, наиболее перспективным и массовым направлением решения жилищной проблемы является кредитование граждан и, в первую очередь, ипотечное кредитование, которое подразумевает выдачу кредита на длительный срок под залог недвижимости.

       Исходя  из опыта развитых стран, в которых  жилищная проблема практически решена, можно определить следующие характерные  черты функционирования жилищной сферы:

       § большая часть жилищного фонда  города находится в частной или  коллективной собственности, а городской жилищный фонд составляет лишь незначительную часть (10-15%);

       § заметная доля горожан является собственниками жилья, в котором они проживают, а остальные нанимают квартиры в  частном или муниципальном фонде;

       § собственники жилья несут все  расходы на его содержание, ремонт и восстановление и выплачивают страховые взносы и налоги на недвижимость;

       § оплата найма в частном фонде  покрывает все затраты собственника жилья и прибыль домовладельца, а в муниципальном фонде - затраты  муниципалитета (без прибыли);

       § ставки за наем жилья всех форм собственности  во многих городах страны и странах  регулируются муниципалитетом с  помощью косвенных экономических  рычагов;

       § субсидии на содержание жилья выплачиваются  для ограниченной части нанимателей  с низкими душевыми доходами;

       § работы по содержанию, ремонту, реконструкции  и строительству жилья определяются собственником с учетом действующих  норм и правил, принятых в данном городе (регионе) на договорной основе; интересы собственника может представлять компания по управлению недвижимостью;

       § приобретение жилья в большинстве  случаев осуществляется в кредит на длительный срок (10-25 лет); используются разные формы кредитования, в том  числе ипотечные кредиты под  залог недвижимости;

       § уровень дохода большинства населения  позволяет полностью оплачивать наем жилья или содержать его в качестве собственника, вносить первоначальный взнос на строительство и выплачивать соответствующие проценты;

       § строительство и сдача внаем  жилья является прибыльной коммерческой сферой и потому привлекательны для частного капитала.

       Для практической реализации приведенной  выше системы необходимы следующие  условия:

       § наличие развитого рынка жилья  и подрядных работ;

       § достаточно высокий уровень жизни  большинства населения;

       § устойчивое и надежное действие механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования;

       § развитая правовая основа рыночных механизмов;

       § политическая, социальная и экономическая  стабильность.

       К сожалению, не все эти условия в нашей стране пока сложились, и потому быстрый переход к рассматриваемой системе невозможен. Но это не означает, что решение жилищной проблемы должно быть отодвинуто на долгий срок. Развитие жилищного строительства и повышение уровня содержания жилищного фонда возможно и в современных условиях при наличии благоприятных условиях при наличии благоприятных тенденций изменения макроэкономической ситуации в стране.

       Важнейшими  результатами реформы должны стать  существенное улучшение жилищных условий  населения, обеспечение нормативных  требований к содержанию жилищного фонда и повышение уровня жилищно-коммунального обслуживания потребителей. Для достижения ожидаемых результатов необходимо соблюдение определенных условий, основными из которых являются наличие развитого рынка жилья и подрядных работ, повышение уровня доходов граждан, наличие экономико-правового механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования в жилищной сфере, а также политическая и социально-экономическая стабильность. Как уже отмечалось выше, эти условия в полной мере в большинстве городов страны на современном этапе не выполнены, но если же вообще не принимать мер по ее преобразованию, то ситуация может серьезно ухудшиться и миллионы людей останутся без тепла, электричества, воды, газа и даже без крыши над головой.

       В настоящее время руководством страны и администрацией ряда городов и регионов приняты важные документы, определившие содержание реформы ЖКХ. В ряде регионов и городов страны разработаны программы реформирования ЖКХ.

       В настоящее время имеются два  альтернативных подхода к реформированию жилищной сферы. Согласно первому из них приоритет отдается снижению расходов бюджета в части финансирования жилищной сферы для освобождения средств, которые могут быть направлены на социальные нужды и на другие жизненно важные потребности населенных пунктов. Признавая актуальность и обоснованность такого подхода, можно отметить, что практически он может быть реализован путем переложения чрезмерно высоких издержек городского хозяйства на плечи потребителей и соответствующего повышения тарифов на жилищно-коммунальные и прочие услуги.

       При втором подходе приоритет отдается структурной перестройке хозяйственных  отношений в жилищно-коммунальном секторе города путем его демонополизации, повышения эффективности управления, создания конкурентной среды, действенного ресурсосбережения и т.п. Совершенствование тарифной политики и увеличение доли платежей населения является составной частью реформ, но повышение тарифов должно проводиться только по исчерпанию возможностей комплекса экономико-организационных и институциональных мер, не затрагивающих непосредственно интересов населения и создающих условия для снижения уровня затрат и повышения эффективности функционирования предприятий городского хозяйства.

    На  рис. 1 представлена, рекомендуемая аналитиками ЖКХ, схема целевого регулирования коммунального предприятия.

    На  рисунке 2 представлено «дерево решений» как один из способов разрешения проблемы реформы ЖКХ.

    Рис. 1. Схема целевого регулирования коммунального предприятия 

       

         

       

       

       

       

       

         
 

       

       

         

       

       Рис. 2.  Дерево решений (по одному из способов разрешения проблемы реформы ЖКХ)

       Задание № 2 «Подготовка базы данных» 

 
 
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Задание № 3: Эссе

       Основа  реформирования ЖКХ заключается  в комплексе мер, направленных на снижение издержек при производстве услуг. Экономической основой осуществления  этого процесса является энергоресурсосбережение.

       Конечные  цели энергосберегающей политики в ЖКХ - сокращение затрат на содержание и эксплуатацию жилья, и, соответственно, обеспечение экономических интересов населения при переходе отрасли ЖКХ на режим безубыточного функционирования.

       Для достижения указанных целей необходимо обеспечить:

       - повсеместное внедрение приборного учета и регулирования потребления тепловой энергии и воды, организацию взаиморасчетов за потребление ресурсов по показаниям приборов, что является актуальным и обязательным для населения в настоящее время;

       - реализацию комплекса мер по энергосбережению, обеспечивающего надежное тепло- и водоснабжение ЖКХ и объектов бюджетной сферы практически без расширения существующих энергоисточников;

       - создание экономического механизма, стимулирующего процесс энергосбережения.

       Главная задача участников процесса энергосбережения и энергопотребления состоит не только в комплексном использовании всех рычагов управления спросом на ресурсы и стимулирования энергосбережения, но и создание условий, побуждающих население принять заинтересованное участие в управлении снижением спроса на энергоносители.

       ЖК  РФ вступил в силу с 1 марта 2005 года, для смены структуры управления ЖКХ. При отсутствии приборов учета и при завышенных нормативах потребления население значительно переплачивает за услуги ЖКХ. И эти огромные средства, поступая на счет Единого расчетно-кассового центра, оказываются "размытыми" по всему муниципальному коммунальному хозяйству.