Управление рисками на примере долевого строительства жилого дома

Процесс управления рисками предполагает проведение определенных шагов, в том числе: выявление предполагаемых рисков; анализ и оценки проектных рисков; выбор выборов управления рисками; применение выбранных методов; оценку результатов управления рисками.

Анализ рисков инвестиционного проекта предполагает подход к риску не как к статическому, неизменному, а как к управляемому параметру, на уровень которого возможно и нужно оказывать воздействие. Отсюда следует вывод о необходимости влияния на выявленные риски с целью их минимизации или компенсации. На изучение этих возможностей и связанной с этим методологии направлена так называемая концепция приемлемого риска.

Управление рисками — специфическая область менеджмента, требующая знаний в области теории фирмы, страхового дела, анализа хозяйственной деятельности предприятия, математических методов оптимизации экономических задач и т. д.

Система управления рисками — это особый вид деятельности, направленный на смягчение воздействия рисков на конечные результаты реализации проекта. Управление риском — новое для российской экономики явление, которое появилось при переходе экономики к рыночной системе хозяйствования.

Управление рисками осуществляется на всех фазах жизненного цикла проекта с помощью мониторинга, контроля и необходимых корректирующих воздействий.

Указанные работы организуются и осуществляются проект - менеджером в тесном взаимодействии со всеми участниками проекта.

Анализ рисков инвестиционного проекта предполагает подход к риску не как к статическому, неизменному, а как к управляемому параметру, на уровень которого возможно и нужно оказывать воздействие. Отсюда следует вывод о необходимости влияния на выявленные риски с целью их минимизации или компенсации. На изучение этих возможностей и связанной с этим методологии направлена так называемая концепция приемлемого риска.

В основе концепции приемлемого риска лежит утверждение о невозможности полного устранения потенциальных причин, которые могут привести к нежелательному развитию событий и в результате — к отклонению от выбранной цели. Однако процесс достижения выбранной цели может происходить на базе принятия таких решений, которые обеспечивают некоторый компромиссный уровень риска, называемый приемлемым. Этот уровень соответствует определенному балансу между ожидаемой выгодой и угрозой потерь и основан на серьезной аналитической работе, включая и специальные расчеты.

В применении к инвестиционному проектированию реализация концепции приемлемого риска происходит через интеграцию комплекса процедур — оценки рисков проекта и управления проектными рисками.

Характеризуя в целом весь арсенал методов управления рисками проекта, необходимо подчеркнуть их конкретную практическую направленность, позволяющую не только отобрать и проранжировать факторы рисков, но и смоделировать процесс реализации проекта, оценить с определенной вероятностью последствия возникновения неблагоприятных ситуаций, подобрать методы минимизации их воздействия или предложить компенсирующие риски мероприятия, проследить за динамикой поведения фактических параметров проекта в ходе его осуществления и, наконец, скорректировать их изменение в нужном направлении. Цель управления проектными рисками не только способствует углублению анализа проектов, но и повышает эффективность инвестиционных решений. Роль главного исполнителя всех процедур, связанных с управлением риском, ложится на плечи менеджера проекта  или команды с его участием.

Методы управления проектными рисками могут и должны стать средством эффективной реализации самих проектов на всех уровнях управления — федеральном, региональном и местном.

 

 

5 Управление рисками  на примере долевого строительства  жилого дома

Стать участником долевого строительства и приобрести отдельное жилье в новом доме, к тому же с хорошей экономией, хотели бы многие. Тем не менее, многие избегают этой возможности, боясь оказаться и без жилья, и без денег, ведь долевое строительство – дело рисковое.  

Долевое строительство – форма инвестиционной деятельности в строительстве, которая подразумевает привлечение денежных средств физических и юридических лиц для строительства объектов недвижимости. Участник долевого строительства заключает с застройщиком, которому он предоставляет средства на часть возводимого объекта, договор долевого участия (ДДУ). В договоре обязательно прописывается, что после того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, он обязан передать объект долевого строительства дольщикам. 

Долевое строительство привлекает потребителей, в первую очередь, тем, что оно является эффективным способом вложения средств, т.к. за время строительства (от начала стройки до ее завершения) цены на жилье значительно вырастают. Дело в том, что от стадии котлована до момента сдачи дома в эксплуатацию проходит весьма значительный период времени. Ожидание – дело нелегкое, сопряженное и с рисками, и с бытовыми трудностями (вкладывая большую сумму денег, дольщик несколько лет вынужден жить в другом жилье, часто съемном, что тоже обозначает немалые расходы). В итоге застройщик значительно снижает стоимость объекта недвижимости, чтобы привлечь потенциального дольщика к участию в долевом строительстве. Следовательно, низкая цена – это не признак обмана или недостаточного качества, а своего рода компенсация рисков. 

Наиболее распространенные причины, по которым дольщик может так и не получить свою квартиру, – это во-первых, дефолт застройщика, а следовательно, «заморозка» строительства; а во-вторых, отказ госкомиссии в разрешении на ввод в эксплуатацию готового дома. Последнее может произойти в том случае, если одна или несколько из многочисленных инстанций, проверяющих соответствие здания принятым стандартам, находит серьезные дефекты и несоответствия нормам. 

Пути решения проблемы предлагают самые разные: от усиления контроля над застройщиками до создания системы компенсаций инвесторам строительства жилья.

Ужесточить контроль над тем, как строительные фирмы расходуют полученные от инвесторов средства, предлагает Министерство финансов. В проекте закона, размещенном на сайте министерства, предлагается обязать застройщиков заводить отдельный счет на каждый строящийся объект. Сегодня, если застройщик одновременно ведет строительство нескольких домов, проконтролировать, использовались ли полученные от инвесторов деньги на строительство именно того дома, на возведение которого их вносил покупатель, или на возведение другого объекта того же застройщика, непросто.

Однако вступление в силу этих нововведений может работу строителей усложнить. Никто из застройщиков сегодня не закупает строительные материалы для одного объекта. Как правило, они покупаются на несколько новостроек, и, если нововведение окажется принято в его нынешнем виде, эти расходы между объектами придется как-то делить. А как, например, поделить затраты на такой вид расходов застройщика, как реклама жилого комплекса, состоящего из нескольких домов?

Помимо создания отдельного счета на каждый объект Министерство финансов предлагает обеспечить надзорным органам возможность в любое время получать доступ к бухгалтерии и документации застройщиков. Между тем, доступ к этой информации третьих лиц может привести к тому, что она попадет в руки конкурентов.

Другой предлагаемый механизм усиления контроля над строительством жилья — увеличить количество проверок. Вместо существующей сегодня практики инспекций на строящихся объектах один раз в течение трех лет проверки надзорных органов предлагается сделать ежегодными.

Третий предлагаемый способ защиты дольщиков — страхование объекта. Механизмы при этом могут быть разные, от привлечения коммерческих страховых компаний до создания общества взаимного страхования.

Если нововведения окажутся, приняты, застройщики в обязательном порядке должны будут создавать общества взаимного страхования (ОВС), участники которых сами станут вырабатывать правила страхования, самостоятельно определять тарифную ставку и так же совместно отвечать за действие коллег по ОВС. Если одна из компаний — участников ОВС не выполнит своих обязательств перед инвесторами, отвечать придется всем, средства для компенсации дольщикам будут выделяться из общего фонда. 
Размер выплаты, которую получит дольщик в таком случае, будет установлен в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)».

При этом, как заявляют авторы проекта, у создания ОВС существуют свои преимущества. В отличие от коммерческих страховых компаний, которые не возвращают средства, если к моменту завершения страхового договора страховой случай не наступил, средства из общего фонда могут быть переведены на другие договоры.

Кроме этих мер в настоящее время разрабатывается новая система компенсаций для участников долевого строительства.

Из всех предлагаемых на сегодняшний день нововведений увеличение количества проверок вряд ли может считаться эффективным механизмом решения вопроса обманутых дольщиков. Рост числа административных барьеров не способен изменить ситуацию.

Тогда застройщикам, начинающим новый проект и планирующим использовать при этом средства частных лиц, потребуется получить страховку. Независимые страховые организации оценивают размер риска и определяют размер страхового тарифа, который будет зависеть от репутации застройщика, этапа строительства, сроков возведения объекта. На Западе при помощи именно этого механизма защищаются права участников строительства объектов. 
Практика страхования строящихся объектов существует на рынке и у нас. Применяется она при проектном финансировании объектов, когда при строительстве дома используются кредитные средства банка. Выдавая компаниям деньги на проект, банки обязывают риски застраховать. В перечне рисков, от которых в таких случаях страхуется новостройка, различные факторы, которые могут привести к остановке строительно-монтажных работ: от риска воздействия природных стихий (просадки грунта, наводнения), риска обрушения, случившегося по причине нарушения прочности конструкций, до риска материального ущерба, причиненного в результате заводских дефектов материалов, нарушения прочности конструкций, действий третьих лиц.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Управление рисками – новое для российской экономики явление, которое возникло при переходе к рыночной системе хозяйствования. Качественное управление риском повышает шансы добиться успеха в управлении проекта в долгосрочной перспективе, значительно уменьшает опасность его неэффективной реализации.

Важно не только выявить потенциальные риски проекта, но и оценить их влияние на результаты, своевременно принять решения о снижении рисков, причем осуществлять управление ими на всех стадиях реализации проекта и адекватно задокументировать эти процессы для последующего применения полученных знаний в дальнейшей практике осуществления подобных проектов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

 

1 Заренков В. А. Управление проектами / В. А. Заренков. – Спб.: 2010. – 187 с.

2 Лапыгин Ю. Н. Управление проектами: от планирования до оценки эффективности / Ю. Н. Лапыгин. – Омега-Л «Москва», 2008. – 252 с.

3 Товб А. С. Управление проектами: стандарты, методы, опыт /  
А. С. Товб, Г. Л. Ципес. – М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2008. – 240 с.

4 Ярошенко Ф. А. Управление инновационными проектами и программами на основе системы знаний Р2М / Ф. А. Ярошенко,  
С. Д. Бушуев, Х. Танака. – К.: 2011. – 268 с.

5 http://www.pmi.org