Сущность, назначение и принципы оценки земель

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ ТУРИЗМА И СЕРВИСА»

ФГБОУ ВПО «РГУТиС» 
Факультет туризма и сервиса (г. Люберцы) 
Отделение кафедры экономики и управления

 

 

РЕФЕРАТИВНЫЙ ДОКЛАД

По курсу: «Управление земельными ресурсами»

На тему: «Сущность, назначение и принципы оценки земель»

 

 

 

 

Выполнила: студентка  6 курса,

Группа  ГЗ-109

Левашова Ю.Р.

Проверила:

Доц. Губанова Н.В.

 «_____»_____________________2015 г. 

 

 

 

 

 

 

Люберцы 2015 год

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Понятие и сущность экономической оценки земель...………………………4

2. Факторы, определяющие стоимость земли ………………. ………………...6

3 Принципы оценки земель.......................................…………………………....8

Заключение……………………………………………………………………….18

Список использованной литературы…………………………………………...19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

       Актуальность темы исследования. Аграрная реформа стала частью общеэкономических преобразований в стране, внося коренные изменения в отношения товаропроизводителей и государства, организационно-правовые формы хозяйствования и виды собственности. С 1991г. землепользование в России стало платным, это вернуло к жизни важнейшую экономическую функцию земли - ее ценность как объекта товарного обращения, инвестирования, ипотеки и налогообложения.

       Цель и задачи исследования. Целью работы является совершенствование основных научно-методических положений экономической оценки сельскохозяйственных земель, в том числе орошаемых и занятых многолетними насаждениями, и направлений практического применения ее результатов в сельскохозяйственном производстве. В соответствии с данной целью поставлены и решались следующие задачи: рассмотреть экономическую сущность земельной ренты; определить критерии экономической оценки сельскохозяйственных земель; обобщить основные методические подходы к оценке сельскохозяйственных земель; охарактеризовать состав, структуру и качественное состояние земель сельскохозяйственных предприятий; уточнить методические подходы к экономической оценке сельскохозяйственных земель, включая земли занятые многолетними насаждениями и рисовыми оросительными системами; выполнить экономическую оценку земель сельскохозяйственных предприятий Краснодарского края; определить направления практического использования результатов оценочных работ.

      Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются экономические отношения, связанные с оценкой сельскохозяйственных земель, как главного средства производства в сельском хозяйстве.

       В качестве объекта исследования приняты сельскохозяйственные предприятия, подсобные и крестьянские хозяйства, являющегося ведущим сельскохозяйственным регионом России.

       Теоретической и методологической основой исследования послужили труды ученых в области рентных отношений, методики экономической оценки сельскохозяйственных земель, нормативно-правовая база по проблемам аграрной реформы, разработки научно-исследовательских институтов, отечественная и зарубежная литература.

 

 

 

1. Понятие и сущность экономической оценки земель

 

        Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

 

   -  земля не является результатом предшествующего труда;

   -  пространственно ограничена;

   -  незаменима другими средствами производства;

   -  обладает постоянством местоположения;

   -  неизнашиваема при правильном использовании;

   -  территориально разнокачественна;

   -  характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

   -  обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

   -  практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

 

       Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

 

       Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

 

   -  внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

   -  внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

 

       В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Недвижимое имущество — это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними и связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Центральным звеном в системе недвижимого имущества выступает земля, являясь естественным базисом, созданным природой. Понятие земли, выступающее источником благосостояния человека, а также объектом экономических отношений, является базовым в теории и практике недвижимости. Специфика данного понятия заключается в том, что земля является материей, частью природы и лишь только с развитием человеческого общества земля стала и предметом труда, и средством производства, и всеобщим местом проживания всех поколений людей.

Объектом экономических отношений в системе недвижимости выступают земельные участки, которые обладают определенными потребительскими свойствами, а также права на них. Земельный участок представляет собой определенную часть поверхности земли, имеющую свое местоположение, площадь, правовой статус, пространственную ограниченность, поставленную на учет в государственный земельный кадастр и в Единый государственный реестр.

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, представляет собой сопоставимый количественный и экономический расчет ее потребительских свойств и эколого-экономических эффектов использования при разном целевом назначении земельных участков, как объекта оценки. Стоимость земельного участка или право на него измеряется текущей стоимостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок. Выгоды от прав на земельный участок реализуются на протяжении гораздо более продолжительного времени, чем от прав на улучшения земельного участка, имеющих ограниченный срок службы.

 

2. Факторы, определяющие стоимость земли

 

При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо учитывать факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

– местоположение и окружение;

– целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

– физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

– транспортная доступность;

– инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

– условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

– условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

– обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

– изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

В зарубежной и отечественной теории и практике оценки земли принято выделять четыре основные категории факторов, влияющих на стоимость земли:

– экономические;

– социальные;

– юридические, административные или политические;

– физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.

Экономические факторы определяются общим состоянием мировой, национальной или региональной экономики. Экономическими факторами спроса являются уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставка процента, издержки, связанные с оформлением продаж. Экономические факторы предложения представлены площадью земель, предлагаемых к продаже, затратами на освоение или производство строительных работ, затратами, связанными с обеспечением финансирования и налогообложением.

Социальные факторы основаны на базовых потребностях людей в приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей "группироваться" вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных вариантах землепользования. Стоимость земельных участков зависит также от других факторов социального характера – возрастной структуры, уровня образования населения, криминогенности, чувства собственности.

Юридические, административные и политические факторы влияют на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. Органы государственной власти и местного самоуправления часто осуществляют программы стимулирования или ограничения освоения земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставок арендной платы. К факторам данного группы относятся также качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дороги, школы, общественный транспорт, состояние городских служб.

В совокупности физических факторов, факторов окружающей среды и местоположения разграничивают характеристики собственно участка (размер, топография, иные физические параметры) и показатели местоположения, описывающие участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, школ, магазинов и т.п.

 

 

 

3. Принципы оценки земель

 

В теории оценки недвижимости выделяют следующие группы принципов оценки:

1) пользователя;

2) связанные  с требованиями к земельному  участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

3) связанные с рыночной средой;

4) наилучшего  и наиболее эффективного использования  объекта недвижимости и земельного  участка.

К принципам пользователя относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Каждый из этих принципов напрямую относится в первую очередь к зданиям, строениям, сооружениям и лишь косвенно затрагивает земельные участки.

Непосредственно "привязаны" к земле принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся. К этой группе оценочных принципов относятся принципы:

– остаточной продуктивности земли;

– предельной продуктивности (принцип вклада);

– возрастающей и уменьшающейся доходности;

– оптимальной величины;

– оптимального разделения имущественных прав;

– сбалансированности.

Согласно принципу остаточной продуктивности в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность). Теория остаточной продуктивности базируется на четырех составляющих производства (капитал, труд, управление, земля), необходимых для осуществления любого вида деятельности.