Сущность, назначение и принципы оценки земель

- целевое назначение и разрешенное использование;

- способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

- существующее использование земельного участка.

При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший, наиболее доходный и именно он используется для оценки.

Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий. Его использование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов.

Рыночная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подхода. При проведении оценочных работ оценщик обязан использовать все представленные подходы или обосновать отказ от использования любого из подходов.

При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения целесообразно использовать метод сравнения продаж при использовании сравнительного подхода и метод капитализации земельной ренты при доходном подходе.

Метод сравнения продаж — это метод оценки стоимости земли, при котором сопоставляются цены недавно проданных земельных участков с оцениваемым объектом. Условием применения данного метода является наличие достаточного объема рыночной информации. Метод дает наиболее точную расчетную величину, т.к. при сравнении используют фактические цены за уже проданные или ранее оцениваемые участки.

В соответствии с Методическими рекомендациями для использования метода сравнения продаж нужно:

- выявить элементы сравнения, при помощи которых объект оценки можно будет сравнить с аналогами. В качестве элементов сравнения выступают: местоположение, рыночные условия, а также физические характеристики объекта;

- определить степень и характер отличий аналога от оцениваемого объекта по каждому из элементов;

- внести корректировки цен;

- произвести корректировки по каждому аналогу;

- рассчитать итоговую стоимость, посредством обобщения скорректированных цен.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

        В данной работе мы постарались отразить основные понятия, связанные с оценочной деятельностью в России. А именно: процесс ее становления, понятие рыночной стоимости и принципы оценки объектов недвижимости, а также правовые основы оценочной деятельности.

       В результате проделанной работы можно сказать, что проблемы оценки недвижимости, существующие в России, - это издержки становления рынка оценки.

       Отечественный рынок недвижимости можно назвать собственно рынком с большой натяжкой, поскольку в России ныне существует не рынок объектов недвижимости как таковых, а рынок отдельных элементов объекта недвижимости – квартир, офисов, складских помещений и т.д., вплоть до комнат.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ» установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как РФ, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам. Однако, как было сказано выше, спорным и неясным остается вопрос определения понятия рыночной стоимости объекта недвижимости. А значит, и вся оценочная деятельность, и основные ее принципы могут пониматься по-разному, что дает возможность маневрировать данными понятиями недобросовестным участникам рынка недвижимости в целях получения незаконной прибыли. Следовательно, в сложившейся ситуации Законодательным властям следует уделить особое внимание данным аспектам рынка недвижимости, дабы обезопасить его от неправомерных действий. 

Список использованной литературы

1. Аникин A.B. Юность науки: Жизнь  и идеи мыслителей экономистов  до Маркса. - 4-е изд. - М.: Политиздат, 2010. - 367с.

  2. Антология экономической классики. В 2-х томах. М.: Эконов, 2011, -С.432-439.

  3. Бисенгазиев М. Дифференциальная рента и экономическая оценка земли.//АПК: экономика, управление, 2013., №12, с.60-63.

  4. Благовидов Н.Л. Качественная оценка земель. Изд. МСХ РСФСР, М., 2011.

  5. Болгов A.B. Дифференциальная земельная рента в условиях социализма. М.: из-во А.Н.СССР, 2014 223с.

  6. Борисенко А. Дифференциальная рента и закупочная цена на сельскохозяйственных предприятиях.//АПК: экономика, управление. -2011. -№9.-с.63-69.

  7. Борисов Е.Ф., Волков Ф.М. Основы экономической теории. М.: Высшая школа, 2010.

  8. Бронштейн М.Л. Дифференциальная рента и механизм хозяйствования.//Вопросы экономики, 1012. №7. - с.59-59.

  9. Будасов А., Чубенко В. Плата за землю с учетом ее экономической оценки.// Хозяин, 2012., №2, с.24.

  10. Ю.Буздалов И. Земельная рента как категория рыночного хозяйства.//АПК: экономика, управление 1997. - №3.11 .Буздалов И. Земельная реформа и рынок.//Вестник сельскохозяйственной науки. 2014. - №6. - с. 10-18.

  11. Буздалов И. Перестройка земельных отношений основа радикальной аграрной реформы.//АПК: экономика, управление. - 2010. -№1. - с.З-14.

  12. Вирченко М., Смирнов В. О ренте и земельной реформе.//АПК: экономика, управление, 2011., №2, с.40-45.

  13. Володин В., Ереммина Р. Новый методический подход к определению цены земли.//Международный сельскохозяйственный журнал, 2012., №4, с.6-9.

  14. Временные методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости земельных участков. М.: Госкомзем РФ, 2013. - 24с.

  15. Выскребенцев И. Плата за землю.//АПК: Экономика, управление. 2011. №8. - с.38-50.

  16. Выскребенцев И., Габбасова Р. Земельный налог: дифференцированность и обоснование.//Хозяйство и право. 2012. -№1. - с. 129-133.