Реформирование жилищно-коммунального хозяйства в России: экономические факторы

Принципиально новым является установление ЖК Российской Федерации обязанности собственников помещений в многоквартирных домах выбирать 1 из 3 способов управлять домой:

- управление самими собственникам помещений;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией 14

Проводить открытые конкурсы по отбору управляющих компаний для многоквартирных домов, собственники помещений в которых не смогли, выбрать способ управления или же не был реализован способ управления, является обязанностью органа местного самоуправления.15 При всем этом уточняется, что порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления. 16

В результате отсутствия контроля со стороны государственных и муниципальных органов и бездействия ряда правоохранительных органов формированию и деятельности управляющих компаний дана свобода действий. Результатом стало не оказание населению жилищно-коммунальных услуг на должном уровне, а также не эффективная и не целевая трата материальных ресурсов и получаемых от населения денежных средств. В части наиболее распространенных правонарушений в деятельности управляющих компаний можно выделить:

- заключение договоров  с подрядчиком на выполнение  ремонтных работ с завышенной  сметой, саму работу зачастую  не выполняют, а составляют фиктивные  акты выполненных работ;

- нарушается порядок  начисления оплаты за капитальный  ремонт, отсутствие структуры оплаты  за содержание и ремонт жилья  и не доведение их до жителей  не позволяет проконтролировать  их объективность.17

Так, например, в связи с принятием в Российскую Федерацию нового субъекта - Республики Крым, в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ и распоряжения Главы Республики Крым от 26.12.2014г № 327, администрация г. Симферополя начала процедуру проведения открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для обслуживания и содержания многоквартирных домов (МКД), собственники которых не выбрали способ управления или не определились с размером платы за ремонт и содержание общего имущества.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей компании, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственники помещений МКД не выбрали способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления не было реализовано, в том числе и не было принято решение об установлении размера платы за ремонт и обслуживание многоквартирного дома.

Администрация города Симферополя подготовила проведение конкурсного отбора в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», а также постановлением от 04.06.2015 № 378 с установлением размера платы ниже экономически обоснованного размера платы за содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений МКД, так называемый социальный размер платы.

Однако при проведении конкурса 08.08.2015 по раскрытию предложений от управляющих компаний конкурсная комиссия по причине отсутствия заявок на участие в конкурсе управляющих компаний приняла решение о снятии Лота из 10 домов с открытого конкурса как несостоявшегося.

В период проведения консультаций с управляющими компаниями (УК) при подаче конкурсной документации на проведение конкурсов, УК высказали свое мнение о несоответствии размеров платы за содержание и ремонт общего имущества экономически обоснованным расчетам для данной категории домов. В связи с этим, конкурсная комиссия по причине отсутствия заявок от управляющих компаний вынесла решение о признании конкурса по Лоту №1 несостоявшимся.

Дополнительно было принято решение о внесении изменений в постановление администрации от 04.06.2015 № 378 ««Об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов, собственники которых не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, и для собственников помещений в многоквартирном доме, которые на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, а также для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым».

С 12.08.2015 действует постановление за № 680 «О внесении изменений в постановление Администрации города Симферополя Республики Крым от 04.06.2015 № 378.

Теперь в соответствии с постановлением администрации № 680 на открытые конкурсы предлагается два вида платежа на содержание и ремонт общего имущества собственников многоквартирных жилых помещений.

Согласно приложения № 1 размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов установлен для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального (неприватизированного) жилищного фонда муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, в зависимости от степени благоустройства многоквартирного дома.

Согласно приложению № 2 размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов установлен для собственников, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, а также для собственников помещений в многоквартирном доме, которые на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, в зависимости от степени благоустройства многоквартирного дома.18

В Гражданском кодексе прописаны нормы, которые занимаются регулированием отношений в сфере ЖКХ. Содержание права собственности на жилые помещения, в их число входят и квартиры, и право вытекающие отсюда общей долевой собственности имущество, являющееся общим в многоквартирном доме, дает право собственникам квартир образовывать товарищества собственников жилья и определяет организационно-правовую форму ТСЖ как организации некоммерческой раскрывается в главе 18 части 1 Кодекса «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения».

Статья 293 части 1 ГК РФ позволяет органам местного самоуправления подавать исковое заявление в суд о продаже жилого помещения с публичных торгов, собственник которого использует его не по назначению, бесхозяйственно использует жилье или систематически нарушает права и интересы соседей. Данная статья не противоречит статье 40 Конституции РФ, о произвольном лишении жилища, так как в статье 293 ГК РФ предусмотрено предварительное предупреждения собственника о необходимости устранения нарушения, предоставление определенного срока для решения этого. Средства, полученные при продаже, жилого помещения с торгов выплачиваются собственнику, с вычетом судебных издержек.19

Правовые основы отношений между абонентами (в том числе гражданами) и энергоснабжающими организациями (поставщиками тепло-, электроэнергии, газа, воды, нефти, нефтепродуктов и т.д.) вопросами поставки энергии абонентам, учета ее количества и качества, оплаты принятой энергии, содержания и эксплуатации сетей, приборов и оборудования, порядка заключения, изменения, продления и расторжения договора энергоснабжения, а также ответственности сторон по договору энергоснабжения 20устанавливаются второй частью Гражданского кодекса РФ в главе 30 параграфе 6 «Энергоснабжение».

Вопросы о теплоснабжении регулируются детально Федеральным законом от 27.07.2010 г. №190-ФЗ27, ред. от 28.11.2015 «О теплоснабжении». Этот закон закрепляет правовые основы экономических отношений, возникающих в связи с производством, передачей, потреблением тепловой энергии, тепловой мощности, теплоносителя с использованием систем теплоснабжения, созданием, функционированием и развитием таких систем, а также определяет полномочия органов государственной власти, органов местного самоуправления поселений, городских округов по регулированию и контролю в сфере теплоснабжения, права и обязанности потребителей тепловой энергии, теплоснабжающих организаций, теплосетевых организаций. Закон устанавливает виды цен (тарифов) в сфере теплоснабжения, подлежащие регулированию, методы регулирования тарифов в сфере теплоснабжения, сущность, принципы и порядок государственного регулирования цен (тарифов) на тепловую энергию (мощность), вводит требования к некоммерческой организации, необходимые для приобретения статуса саморегулируемой организации в сфере теплоснабжения.21

Вопросы различного характера постановки и распределения газа регулируются рядом постановлений Правительства. Одним из главных документов, имеющим к данным вопросам отношение считается «Правила поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан», утв. Постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 г. №54937. Правила регулируют отношения, которые возникают при поставке газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан в соответствии с договором о поставке газа, также устанавливают особенности заключения, исполнения, прекращения и изменения договора, его существенные условия, а также порядок определения объема потребленного газа и размера платежа за него.22

Существуют нормы, которые должны исполняться пользователям-гражданами жилых помещений. Таковыми являются «Правила пользования жилыми помещениями», утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. №2542. Правила определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах (далее - жилые помещения), и закрепляют ответственность за их несоблюдение.

В настоящее время в Российской Федерации довольно развитая система в области жилищно-коммунального хозяйства, охватывает практически все стороны этого института, следует отметить, отрасли ЖКХ продолжают реформироваться и о завершении говорить еще рано.

Раздел 3.Основные проблемы и пути совершенствования жилищно-коммунального хозяйства

Жилищно-коммунальное хозяйство – один из крупнейших комплексов российской экономики, осуществляющий более 30 видов деятельности. В жилищно-коммунальном комплексе функционируют свыше 34,7 тысяч предприятий, на которых работают 2,1 млн. человек, обслуживающих население 25 тыс. муниципальных образований.  Жилищно-коммунальное хозяйство обуславливает своеобразие и специфику его деятельности, которая чрезвычайно многогранна, традиционно рассматриваемую как единую отрасль. Система коммунального хозяйства технологически связана с жилым сектором, и без него существовать не может. Точно также как жилье не может выполнять свои функции без системы коммунального обслуживания.

В настоящее время можно выделить следующие факторы препятствующие развитию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

- износ и технологическая  отсталость объектов коммунальной  инфраструктуры, связанные с недостатками  проводимой в предыдущие годы  тарифной политики, которая не  обеспечивала реальных финансовых  потребностей организаций коммунального  комплекса в модернизации объектов  коммунальной инфраструктуры, не  формировала стимулы к сокращению  затрат; 

- административные  принципы управления коммунальной  инфраструктурой сформировали систему, при которой у организаций  коммунального комплекса отсутствует  стимул к повышению эффективности  производства и снижению издержек; - несовершенство процедур тарифного  регулирования и договорных отношений  в коммунальном комплексе формирует  высокие инвестиционные риски  и препятствует привлечению средств  внебюджетных источников в этот  сектор экономики;

В сфере жилищно-коммунального хозяйства следует  выделить ряд основных проблем, таких как:

1. Недобросовестной управляющей компании; Например, в городе Хабаровске депутат Государственной Думы ФС РФ Борис Гладких. 29 июля, в Региональной общественной приемной Председателя партии «Единая Россия» Д.А. Медведева  парламентарий встретился с жителями Хабаровского края. 
   Главной темой приема в очередной раз стали проблемы ЖКХ, а также жилищной отрасли. Одними из первых к депутату обратились жители новостройки по ул. Павловича в краевой столице.

Граждане рассказали, что они хотели бы сменить управляющую компанию. «После сдачи дома мы провели собрание собственников и проголосовали за одну управляющую компанию, но конкурс, почему-то выиграла другая. Нас не устраивают ни цены, выставляемые в квитанциях, ни качество услуг этой компании.23

2. Проблемы качества коммунальных услуг; Так, например жители Советского района города Ростова-на-Дону, недовольны систематическим отключением горячей воды, в том числе без каких-либо предупреждений.24
3. Изношенность инфраструктуры и высокая аварийность; С этой проблемой столкнулись жители города Иркутск, где большое количество многоэтажек осталось без лифтов. Власти отключили их из соображений безопасности – у них кончился 25-летний срок эксплуатации. 25

На ближайшие годы намечены следующие меры повышения эффективности ЖКХ:

Концентрация работ по текущему ремонту в специализированных ремонтных организациях;

Расширение фонда нежилых помещений и сдача их в аренду;

Концентрация государственного жилищного фонда в ведении местных органов власти, позволяющая проводить обоснованную техническую политику, шире применять автоматизацию и механизации и т.д.

В коммунальном хозяйстве:

Строительство крупных предприятий водопроводного хозяйства и объединение мелких;