Проблемы управления жилищной сферы города Тюмени

    Состав  квартирного фонда во многих городах  страны не соответствует демографической  структуре населения, что существенно  ухудшает жилищные условия горожан. О недостаточных темпах решения  жилищной проблемы свидетельствует невыполнение государственных программ в сфере обеспечения жильем определенных категорий населения (военнослужащие, вынужденные переселенцы и т.д.). Многие семьи проживают в коммунальных квартирах и общежитиях.

    Важным  аспектом данной проблемы является несоответствие существующего жилищного фонда функционально-потребительским требованиям, предъявляемым к жилым помещениям: неудобная планировка, недостаточный уровень производства, влагостойкость, звукоизоляция и другие параметры жилых помещений.

    Отсутствие современных видов благоустройства и конструктивные недостатки жилых зданий приводят к завышенному потреблению энергоресурсов и воды. Так, с точки зрения энергоиспользования жилищный фонд является весьма неэффективным. Это во многом объясняется тем, что в существующем жилищном фонде Росси значительную долю (в некоторых регионах до 80%) составляют дома из сборного железобетона, имеющие значительные теплопотери, которые к тому же на 20-30% выше проектных из-за низкого качества строительства и эксплуатации. Наиболее значительные теплопотери в зданиях происходят через наружные стеновые ограждения (42% для 5-этажных и 49% для 9- этажных зданий) и окна (32 и 35% соответственно)[20]. В результате показатели удельного теплопотребления в таких зданиях в 2-4 раза превышают аналогичные показатели в странах Европы и Америки с близкими климатическими условиями.

    Рассматривая  вопрос о совершенствовании системы  управления ЖКХ, необходимо изучить  субъекты, объекты управления в жилищно-коммунальной сфере и возникающие между ними отношения.

    Управление  ЖКХ будем рассматривать как  систему управленческих воздействий  на экономические отношения между  субъектами управления. Основная задача органов местного самоуправления –  формирование механизма управления в жилищной сфере, позволяющего эффективно функционировать в постоянно меняющихся условиях. При этом управление как способ организации деятельности общества должно обеспечивать достижение целей (удовлетворение потребностей, в нашем случае – предоставление качественных жилищных и коммунальных услуг) при рациональном использовании имеющихся ресурсов.

    Основными субъектами ЖКХ  являются собственники жилья (заказчики услуг по управлению), профессиональные управленческие структуры (управляющие компании), подрядчики по ремонту и обслуживанию жилья, коммунальные предприятия - поставщики коммунальных услуг, потребители услуг (жильцы и арендаторы). Взаимоотношения участвующих в процессе управления субъектов должны строиться на принципе баланса их интересов путем заключения договоров, которые бы обеспечивали сочетание прав, обязанностей и ответственности всех участников договорных отношений, защиту прав владельцев и нанимателей жилья.

    Создание  эффективных рыночных механизмов управления жилой недвижимостью должно достигаться  путем рационального распределения функций между всеми субъектами – участниками процесса управления, выделения функций собственника и делегирования им на конкурсной основе функций управления специализированным профессиональным организациям. В свою очередь, управляющие организации обеспечивают надлежащее использование и функционирование объектов ЖКХ собственными силами и силами сторонних организаций – подрядчиков и поставщиков коммунальных услуг.

    В настоящее время на местном уровне реализуются различные элементы стратегического управления, тем не менее, в этой области по-прежнему востребованы новые инструменты и методики, позволяющие, не нарушая выстроенной логики преобразований, органично дополнить и улучшить существующую систему муниципального управления.

    Администрации городов должны прийти к пониманию необходимости разработки таких стратегий, ориентированных на решение проблем жилищно-коммунальной сферы.

    В стратегии повышения эффективности  управления ЖКХ городов должны быть зафиксированы четкие цели, задачи, определены общие условия развития этой сферы, сформулирован стратегический план действий. Неотъемлемой частью разработанной стратегии должен являться механизм мониторинга реализации стратегии на основе системы показателей. Важно, чтобы процесс планирования, установления целей и анализа был организован так, чтобы привлечь максимально широкий круг лиц – общественные организации, бизнес, население – для этого необходима активная позиция администрации города как лидера и координатора.

    Стратегия повышения эффективности управления ЖКХ должна быть согласованной с общей стратегией развития города и базироваться на принципе партнерства.

    Эффективно  решить проблемы ЖКХ можно только реализуя политику, объединяющую различные  уровни власти, предполагающую региональное и межмуниципальное партнерство, учитывающую интересы частного бизнеса и населения.

    В настоящее время подобных стратегий  развития ЖКХ городов разработано  очень мало, в то время как такие  стратегии должны являться основой  для последующей разработки концепции  развития ЖКХ и планов конкретных мероприятий.

    Важным  шагом на пути реализации стратегии развития ЖКХ города должно стать формирование взаимоувязанного пакета документов, отражающего различные этапы проработки стратегии развития, а также соответствующей многоуровневой системы показателей результативности управления, удовлетворяющей требованию системности реализации целей по уровням исполнения.

    В связи с тем, что развитие коммунальной инфраструктуры является одним из важнейших  факторов развития других секторов городского хозяйства, разработка стратегий повышения  эффективности управления ЖКХ приобретает большое значение. Пространственное развитие города, развитие социальной сферы и транспорта должно быть увязано с развитием ЖКХ, а в целом, стратегия повышения эффективности управления ЖКХ должна быть увязана со стратегией комплексного развития города, а также региональной стратегией развития ЖКХ.

    Сущность  стратегии повышения эффективности  управления ЖКХ города можно рассматривать  в трех уровнях.

    1. Стратегия повышения эффективности  управления ЖКХ (в узком смысле) – выраженное документально представление о желаемом будущем состоянии ЖКХ города и о системе мер и ресурсов, используемых органами местного самоуправления для приближения этого будущего.

    2. Стратегический план повышения  эффективности управления ЖКХ  – комплект документов, включающий  собственно стратегию и блок документов по ее реализации – набор целевых программ и план мероприятий органов местного самоуправления по реализации стратегии, выражающие концепцию политики в сфере ЖКХ.

    3. Механизм стратегического управления (стратегия как процесс) – система документов по стратегическому управлению, рассматриваемая в совокупности с организационными структурами и процедурами, задающими определенные, постоянно воспроизводимые схемы разработки, обсуждения стратегии и обеспечивающие реализацию стратегических целей и задач. Такой механизм предполагает, что в наличии имеются:

• система рабочих групп, семинаров, советов, постоянно работающих над переосмыслением стратегии, ее пропагандой, контролем реализации стратегического плана;
• база стратегической и точной информации, регулярно пополняемая и обновляемая за счет официальной статистики и периодических обследований, проводимых по единой методике.

    Таким образом, стратегия повышения эффективности  управления ЖКХ – многозначное понятие, охватывающее описание собственно стратегии, стратегического плана и механизма стратегического управления.

    В настоящее время стратегический подход к развитию ЖКХ практически  не применяется, существующие во многих регионах и муниципальных образованиях

    Наконец, невыполнение требований по содержанию и современному ремонту жилищного фонда приводит к ухудшению технического состояния жилья и нарастанию его «недоремонта». Например, четверть жилого фонда города Тюмени  находится в неудовлетворительном техническом состоянии, а 6,8% - в ветхом, что представляет собой потенциальную угрозу жизни и здоровью жителей [17;18]. Имеют место случаи обрушения конструктивных элементов и элементов декора фасадов зданий.

    Следует также отметить, что качество жилой  среды во многом зависит от уровня содержания и технического обслуживания жилых домов и придомовых территорий. В этой сфере также имеется целый ряд нерешенных вопросов: несвоевременное проведение капитальных и текущих ремонтов, низкий уровень обслуживания инженерного и санитарно-технического оборудования жилых зданий, неудовлетворительное санитарное содержание лестничных клеток и придомовых территорий и т.д.

    Применяемый в течение длительного времени  административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической  заинтересованности строительных, ремонтно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности и отчуждение жителей от собственности привели к серьезным негативным последствиям и деформациям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации. Население же было поставлено в крайне пассивную позицию, так как жители не имели реальных рычагов воздействия на строительные, ремонтные и эксплуатационные организации.

    Основными причинами обострения жилищной проблемы является отсутствие реального собственника и эффективного управления жилищным фондом в современных условиях, а также бесхозяйственное отношение к жилью. Разработанная правительством Российской Федерации реформа жилищно-коммунального хозяйства предлагает кардинально поменять представление квартиросъемщика, будущего собственника, собственника который бы относился к своему имуществу как настоящий хозяин.

    Попытаемся  рассмотреть проблему жилищной сферы нашего города в зависимости от формы управления  на примере Муниципального унитарного предприятия «Запад» - это старейшее предприятие нашего города. На предприятии имеются 4 ЖЭУ, собственная автобаза, профессиональный коллектив. Руководитель предприятия Макаренко Сергей Иванович. Последние два года успешной деятельность предприятия назвать сложно, процент собирания денежных средств за жилищно-коммунальные услуги не дотягивает и 65%. Соответственно, своевременно не проводится текущий ремонт жилья, что на фоне изношенности инженерных систем является «бомбой замедленного действия». Речь уже не идет о таких излишках как капитальный ремонт жилого фонда за счет квартиросъемщиков. К концу 2009 года предприятие закончило процедуру банкротства.

    Но  так как имелась производственная база, профессиональный коллектив, Сергей Иванович Макаренко принял решение о создании управляющей компании «Запад». Куда на правах хозяев вошли более 300 многоквартирных домов таких районов как Дом обороны, Червишевский тракт, Московский тракт, ряд домов центра нашего города. Инициатива перехода в управляющую компанию лежала на «Старших по дому», «Старших по подъезду», « Управдомах» и т.д.

    На  сегодняшний день более 40 процентов  жилого фонда предприятия прошли капитальный ремонт, процент платежей населения за услуги ЖКХ достиг 98%.

    Опыт  начала  двадцать первого века показал, что жилой фонд находящийся в управляющих компаниях, ТСЖ, кондоминиумах стал приобретать совершенно другой вид. И это не только из-за совершенно другого качества оказываемых услуг населению, но и начала понимания населения, осмысливания происходящего. В подъездах жилых домов стали появляться цветы.

    По  государственной программе ветхий жилой фонд надлежало отремонтировать  к концу 2012 года. Об этом сообщал  Экс-президент Российской Федерации  В.В. Путин в своем обращении  к Федеральному собранию в 2003 г. Программа реконструкции ветхого жилого фонда начала выполнять свою функцию и в городе Тюмени, где была создана специальная «Служба заказчика» осуществляющая контроль за проведением работ подрядными организациями и вплоть до конца 2008 года превратила многие жилые кварталы бывших «хрущевок» в одну большую стройку [21].

    Начало  больших ремонтов пошло от центральной  части города и уже подходило к окраинам, но мировой финансовый кризис, приостановивший финансовый поток федеральных денег, практически заморозил эти начинания. За 2009 год было отремонтировано не более 20-26 жилых домов, детских садов и школ, в большинстве своем это были незаконченные ремонты, где за 2008 год было уже сделано более 50-60 % объемов работ [18].

    К середине 2010 года мы наблюдаем некоторое улучшение обстановки в строительной сфере, растет обьем работ в капитальных ремонтах жилого фонда, находящегося в плачевном состоянии. Как фактор улучшения остановки в сфере ЖКХ можно отметить рост заработной платы специалистов, так средний заработок сантехника в вышеупомянутой Управляющей компании «Запад» составляет 12 -17 тыс. рублей в месяц, что в 1,5 раза больше от оплаты труды в Муниципальном унитарном предприятии существовавшем ранее.

    Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению. Основные пути решения жилищной проблемы: