Подходы и методы, применяемые в оценке бизнеса

Недостатки сравнительного подхода:

• различия продаж;
• сложность сбора информации о практических ценах продаж;
• проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;
• зависимость от активности рынка;
• зависимость от стабильности рынка;
• сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2.3 Затратный подход

 

  Затратный подход к оценке – это  совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности7.   

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.  В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

• уровень заработной платы;
• величина накладных расходов;
• затраты на оборудование;
• нормы прибыли строителей в данном регионе;
• рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

1. Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
2. Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс).
3. Расчет накопленного износа (Ин):
• физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
• функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
• внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов;
4. Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си.
5. Определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су. 
   Преимущества затратного подхода:

• при оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным;

• данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:
• анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
• технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
• оценка общественно-государственных и специальных объектов;
• оценка объектов на малоактивных рынках;
• оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

• затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
• попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;
• несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;
• проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;
• сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;
• отдельная оценка земельного участка от строений;
• проблематичность оценки земельных участков в России.

 

3 Методы, применяемые к  оценке стоимости бизнеса

Для определения рыночной или другого вида стоимости оценщики применяют специальные приемы и способы расчета, которые получили название методов оценки. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость бизнеса на конкретную дату и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым бизнесом, и предполагаемую «реакцию» рынка при сделках купли-продажи с оцениваемым объектом.

Оцениваемая стоимость — понятие многократное, ее величина зависит от множества различных факторов. Все факторы невозможно одновременно учесть в рамках одного расчетного алгоритма. Поэтому при построении той или иной модели определения стоимости бизнеса ряд факторов принимается за постоянную величину, в то время как другие — за переменную. Величина стоимости бизнеса одним из методов рассчитывается с учетом влияния не только нескольких основных факторов. Методы оценки различаются также временными аспектами исследования. Одни методы ориентированы в основном на ретроспективную информацию, другие — на перспективную, третьи — на текущую информацию фондового рынка.

В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода.

1. Методы доходного подхода

К методам оценки бизнеса, применяемым в рамках доходного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (прибыли), а также методы дисконтированных денежных потоков и избыточного дохода (прибыли) (рис.2).

Рисунок 2 – Методы доходного подхода к оценке бизнеса

Метод капитализации прибыли (дохода)

Капитализация – процесс пересчета прибыли (дохода), полученной от объекта оценки с целью определения его стоимости.

Метод капитализации доходов относится к доходному подходу к оценке бизнеса (действующего предприятия). Он основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность.

Сущность данного метода выражается формулой:

 

Метод капитализации прибыли используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться. Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которых рассчитывается цена компании.

Данный метод наиболее применим к предприятиям, приносящим стабильную прибыль, величина которой из года в год меняется незначительно (или темпы роста прибыли постоянны). В отличие от оценки недвижимости, в оценке бизнеса предприятий данный метод применяется довольно редко и в основном для мелких предприятий, из – за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, что характерно для большинства крупных и средних предприятий.

Главным достоинством метода капитализации дохода является то, что он отражает потенциальную доходность бизнеса, позволяет учесть риск отрасли и компании.

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от оцениваемого предприятия (бизнеса).

Актуальность этого метода обусловлена тем, что управление денежным

потоком играет огромную роль для всех сторон, заинтересованных в эффективной деятельности компании, позволяет управлять стоимостью действующего бизнеса и позволяет повысить финансовую гибкость компании. Денежный поток, в отличие от показателя чистой прибыли, позволяет соотнести притоки и оттоки денежных средств с учетом износа и амортизации, капиталовложений, дебиторской задолженности, изменения в структуре собственных оборотных средств компании.

Метод дисконтирования денежных потоков – весьма сложный и трудоемкий процесс, однако во всем мире он признан как наиболее теоретически обоснованный метод оценки бизнеса действующих предприятий. В странах с развитой рыночной экономикой при оценке крупных и средних предприятий, этот метод применяется в 80 – 90% случаев.

Главное достоинство метода заключается в том, что он единственный из известных методов оценки, который основан на перспективах развития рынка в целом и предприятия в частности, а это в наибольшей степени отвечает интересам инвесторов.

Метод избыточного дохода (прибыли)

Метод избыточного дохода основан на предположении о том, что избыточную прибыль приносят предприятию не показанные в балансе нематериальные активы, которые обеспечивают доходность на активы и на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом оценивают преимущественно Гудвилл.

Основные этапы работы по оценке стоимости предприятия методом избыточного дохода (прибыли):

• устанавливают рыночную стоимость всех активов;
• нормализуют прибыль оцениваемого предприятия;
• выявляют среднеотраслевую доходность активов и собственного капитала;
• вычисляют ожидаемую прибыль путем умножения рыночной стоимости активов на их среднеотраслевую доходность;
• определяют избыточную прибыль посредством вычитания из нормализованной прибыли ее ожидаемой величины;
• вычисляют стоимость гудвилла путем деления избыточной прибыли на коэффициент капитализации8.

2. Методы сравнительного подхода

Сравнительный подход оценки предприятия (бизнеса) предполагает использование трех основных методов (рис.3).

Рисунок 3 – Методы сравнительного подхода к оценке бизнеса

Метод рынка капитала

Метод рынка капитала (компании-аналога) – метод оценки, используемый в рамках сравнительного (рыночного) подхода, при котором стоимость компании определяется на основе информации о ценах реально выплаченных за акции сходных компаний. То есть, при оценке акций (бизнеса) предприятия, базой для сравнения служит цена на единичную акцию компаний-аналогов и в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

Данный метод применим при наличии финансовой информации о предприятиях-аналогах, акции которых обращаются на фондовом рынке. По состоянию на дату оценки производится поиск информации о продаже акций предприятий-аналогов в котировальных системах или о наличии индикативных котировок.

Метод рынка капитала при оценке акций (бизнеса) действующего предприятия достаточно сложен и трудоемок в применении. Однако, результаты, полученные с помощью этого метода, имеют хорошую объективную основу, уровень которой зависит от возможности привлечения широкого круга компаний-аналогов.

Метод сделок

Метод сделок (метод продаж, метод сравнения продаж), основан на использовании цены приобретения предприятия – аналога в целом или его контрольного пакета акций.

Технология применения метода сделок практически полностью совпадает с технологией метода рынка капитала. Различие заключается только в типе исходной ценовой информации: метод рынка капитала в качестве исходной использует цену одной акции, не дающей никаких элементов контроля, а метод сделок - цену контрольного или полного пакета акций, включающую премию за элементы контроля.

Метод отраслевых коэффициентов

Метод отраслевых коэффициентов (англ. industry formulas method), или

метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой бизнеса предприятия и определенными финансовыми параметрами.

Метод отраслевых коэффициентов может применяться, когда есть необходимые данные по отрасли и рекомендуется как вспомогательный метод.

Достоинства метода отраслевых коэффициентов:

• дает реальную рыночную оценку, исходя из информации, получаемой с рынка аналогичных компаний;
• позволяет превентивно подготовить информационную базу реализации метода;
• возможность привлечения аппарата математической статистики и компьютерного моделирования.

Недостатком этого метода является то что он может дать ложный результат при определенных стратегиях компаний.

Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в российской практике оценки бизнеса в связи с отсутствием необходимой информации, сбор и обобщение которой требуют длительного периода времени и определенной экономической стабильности.

3. Методы затратного подхода

Затратный подход предусматривает совокупность методов оценки стоимости бизнеса, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа. Методы, применяемые при использовании затратного подхода к оценке бизнеса: метод чистых активов, метод ликвидационной стоимости (рис.4)9.

Рисунок 3 – Методы затратного подхода к оценке бизнеса

Метод чистых активов

Метод чистых активов (Net asset approach (value)) – один из методов оценки стоимости предприятия (бизнеса), согласно которому стоимость предприятия равна стоимости чистых активов, сумме стоимостей всех его активов (материальных и нематериальных) за вычетом обязательств.

В рамках метода чистых активов, выделяют еще два