3.  Перспективы развития  системы стройсбережений  в России.

     По  экспертным оценкам, общая потребность  россиян в жилье составляет более 1,5 млрд кв. м, что соответствует сумме  в $1500 млрд. Если строить в России по 80 млн кв. м в год (в настоящий  момент годовые объемы строительства  составляют 38 млн кв. м), что является стратегической задачей государства, то на обеспечение всех нуждающихся  граждан доступным и комфортным жильем потребуется 18 лет¹⁵. Построить такое количество жилья только за счет дольщиков и средств самих строительных компаний невозможно. В этой ситуации приходится искать новые инструменты привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для реализации программы жилищного кредитования.

     Источников  так называемых длинных пассивов фактически два: это рынок ценных бумаг, то есть ипотечные ценные бумаги и их модификации, и рынок ссудного капитала -- то есть вклады различной  срочности, целевые жилищные сбережения населения. Мировая практика свидетельствует  о том, что оба этих источника  сопоставимы по масштабам и эффективно дополняют друг друга. 

     Система стройсбережений в России уже  работает в разных формах: в виде кредитных кооперативов, страховых  компаний, коммандитных товариществ  и акционерных обществ¹⁶. Поскольку ипотечные ставки высокие, многие непосредственно обращаются к застройщикам, заранее авансируя приобретение жилья еще на стадии закладки фундамента, что перекладывает риски на граждан.

     Мнения  разных экспертов о развитии в  России системы стройсбережений  неоднозначны.

     Строительные  сберегательные кассы (ССК) могут стать  в нашей стране одним из инструментов приобретения недвижимости наряду с  ипотекой. Причем если ипотекой на данный момент могут воспользоваться около 7% населения России, то ССК – 25-30%. Ипотечным кредитованием, как правило, могут воспользоваться только те граждане, чей ежемесячный доход  составляет 40.000-50.000 рублей. Для получения  кредита в ССК достаточно иметь  доход в 20.000 рублей.

     Региональные  власти, например, очень заинтересованы в ссудно-сберегательных банках. Там  нет возможности разворачивать  полностью бюджетные программы  финансирования жилья. А при этой схеме  средства граждан и региональных бюджетов будут взаимно дополнять  друг друга, финансируя новое строительство.    Однако все это пока плохо стыкуется  с действующим законодательством, а именно Налоговым и Гражданским  кодексами и законом "О банках и банковской деятельности...".

     По  информации Restate.ru, именно ЦБ сопротивляется созданию таких кредитных учреждений, как ссудно-строительные сберегательные кассы. По  мнению ЦБ, пока о создании таких касс говорить преждевременно: непонятно, кто их будет контролировать и на основании каких нормативов¹⁷. Надо полагать, решение вопроса о контроле и уровне государственного участия будет ключевым в принятии программы развития ссудно-строительных касс. Чтобы система стройсберкасс начала действовать, необходимо выстроить четкий механизм. Это требует огромных интеллектуальных, физических, финансовых затрат.

     Стройсберкассы - нужный для рынка жилья инструмент. Они не противовес, не конкуренция  ипотеке, а дополнение, у которого есть своя целевая аудитория, свой потребитель. Но данная модель кредитования может  быть применима только в условиях ценовой стабильности на рынке недвижимости. Основная задача ССК - накопление первоначального взноса, который можно будет использовать для получения ипотечного кредита и в обычном коммерческом банке. Поэтому, если они появятся в России, то, конечно, поспособствуют расширению спроса на ипотечные кредиты. Но надо понимать, что любое накопление предполагает стабильность рынка. Цены на недвижимость не должны прирастать в разы. И даже рост на 30-50% ежегодно создает для стройсберкасс почти непреодолимое препятствие в развитии. В Германии они приживаются очень хорошо, потому что там рынок по цене не прирастает. Пока вкладчик  что-то копит, цена на недвижимость повышается и «съедает» все накопления, какую бы низкую процентную ставку не предлагала стройсберкасса.  Пусть эта ставка даже идет в минус к «телу» кредита, все равно схема перестает быть рабочей. При отсутствии компенсации или дополнительных государственных дотаций вкладчику в этом случае приходится не только    делать взносы для выполнения условий контракта, но и накапливать дополнительные средства для компенсации уменьшения реальной величины  сбережений.

     Нормативы финансовой устойчивости такой схемы  должны быть рассчитаны точно, и с  учетом большого количества факторов - чтобы система стройсберкасс  не превратилась в «ловушку для сбережений»  государственного масштаба.

     Если  занять позицию ЦБ РФ, считая, что  стройсберкассы не вписываются в  действующее законодательство и  как бы не существуют, то огромный сектор финансовых услуг достанется разным нелицензированным безнадзорным организациям, а, возможно, и к созданию новых  финансовых “пирамид”¹⁸. По своей сущности любой жилищный кооператив – это и есть финансовая пирамида, поскольку «старые» вкладчики получают деньги новых.   На сегодняшний день действует Закон РФ от 19.06.92 N 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» (с изменениями на 28.04.2000 г.). Однако, в соответствии со ст. 2 указанного закона, он не распространяется на специализированные потребительские кооперативы (гаражные, жилищно-строительные, кредитные и другие). Таким образом, в настоящее время специального закона, применимого к регламентации правовых отношений в ЖК, не имеется.  Но не все жилищные кооперативы «нечестные». Вступая в кооператив вкладчику необходимо поверить репутацию кооператива,  стоит обратить внимание  на то, сколько домов он уже успел построить: чем больше – тем лучше, внимательно читать договор.

     В целом принятие Федерального закона «О строительных сберегательных кассах»  должно способствовать эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования путем накопления и участия средств  населения для улучшения жилищных условий, снижая нагрузку на бюджет, предназначенный  для этих целей. Кроме того, система  стройсбережений будет способствовать снижению инфляции, связывая свободные  средства и направляя их на инвестиции в реальный сектор экономики, а также  обеспечивается снижение нелегального и «серого» оборота средств в  сфере недвижимости, особенно на вторичном  рынке. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

     Задачи, поставленные вначале работы выполнены: раскрыто понятие системы стройсбережений, рассмотрен на примере г. Москвы и Санкт-Петербурга первый опыт организации стройсберкасс и их прообраза – жилищного кооператива.

     Ссудно-сберегательная касса - замкнутая, автономно сбалансированная финансовая структура со своим уставным капиталом и собственным источником средств. Источник ресурсов для целевых жилищных займов в ссудо-сберегательной кассе - вклады граждан. Пока одни участники накапливают деньги в ссудо-сберегательной кассе, другие получают эти деньги в качестве займа и начинают процесс погашения займа. Понятно также и то, что подобная схема финансирования жилья выгодна в первую очередь застройщику – даже 50-процентные накопления граждан могут покрывать стоимость строительства.

     Стройсберкассы  как идея накопления выглядит привлекательно и  могут стать в нашей стране одним из инструментов приобретения недвижимости наряду с ипотекой. Причем если ипотекой на данный момент могут  воспользоваться около 7% населения  России, то ССК – 25-30%. Ипотечным кредитованием, как правило, могут воспользоваться  только те граждане, чей ежемесячный  доход составляет 40.000-50.000 рублей. Для  получения кредита в ССК достаточно иметь доход в 20.000 рублей.

Главное преимущество стройсберкасс - это относительно низкий ссудный процент. Один из существенных минусов - длительность процесса накопления. Эксперты финансового рынка заявляют еще и о высоких рисках данной системы.

     Мнения  экспертов по этому вопросу неоднозначны. Но в целом, когда на государственном уровне заявлено, что в числе приоритетных задач — обеспечение жителей России доступным жильем, есть шанс, что и у модели строительно-сберегательных касс большое будущее. Чтобы система стройсберкасс начала действовать, необходимо выстроить четкий механизм. Это требует огромных интеллектуальных, физических, финансовых затрат.

Только  на это уйдет значительное время, да и внедрение системы начнется, когда цены на недвижимость стабилизируются.

   Первый опыт организации ипотеки силами правительства Москвы оказался неоднозначным. Тем не менее, правительство Москвы признало работу ССК в Западном административном округе удовлетворительной, и ее опыт решено распространить на всю столицу. Эксперимент в Западном административном округе Москвы показал, что использование ССК может за три года привлечь 80 млн долларов в только в одном округе, таких стоимостных и объемных показателей не имеет ни один регион России.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  использованной литературы

1. Конституция РФ от 12.12.2003г. М., 2002.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) Ч 1. от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301; Ч. 2от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ //СЗ РФ от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410
3. ПОСТАНОВЛЕНИЕ  ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИот 11 января 2000 года N 28 О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (с изменениями на 8 мая 2002 года)
4. Россия 2008: Стат.справ./Соколин:/Госкомстат России.-М., 2009
5. Грудцына Л. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах: Юридическая консультация. – М., 2005.
6. Кикоть В.А. Современные тенденции ипотечного кредитования (научно-аналитический об-зор) // Актуальные проблемы современного буржуазного гражданского пра-ва. Сборник научно-аналитических обзоров. М.: ЮНИТИ, 2007.
7. Сыродоев Н.А. Ипотека - задачи и сущность // Государство и право. 2002.
8. Кудрявцев В.А. Система стройсбережений в Германии.-М., 1996.
9. Платонов А.М. Кредитование жилищного строительства: Учеб. пособие.-Екатеринбург: УГТУ, 2003.
10. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика.-М., 2007.
11. Балабанов И.Т. Финансовый менеджмент: Учебник для профессиональных учебных заведений / Санкт-Петербургский экономический колледж. - М.: Финансы и статистика, 20044.
12. Система стройсбережений в Германии. - М.: Жилищная Инициатива, 2006.
13. Клишо Е.Д., Пастухова Н.С. Стройсбережения в России, проблемы и перспективы развития. // Деньги и кредит.- № 1, 2008.
14. КОВТУН Н. Ссудный день. // Рынок ждет принятия законопроекта о строительных сберкассах. Коммерсант САНКТ-ПЕТЕРБУРГ    №103П от 19.06.2009.
15. Роменская М. Ключ от квартиры может лежать в стройсберкассе?  Московская перспектива № 11 от 31.01. 2008
16. Спирин Е. Из "чулка" - в строительство. Журнал «Экономика России: ХХI век» № 13
17. Мартынова Н. Квадратный метр.  «Российская газета»  №4515 от 10.11.2007г.
18. Стройсберкассы: риски незапланированных государственных расходов . Грачев И.Д., Ушаков Д.В.  Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" №3, 2008
19. Что нам поможет кроме ипотеки? Строительно-сберегательные кассы. Елена Горелкина. www.restate.ru